一年蒸发近2000亿,物管股跌麻了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 邓鑫妮 9.4w阅读 2022-12-30 19:11

  文/乐居财经  邓鑫妮

  冰封的上市之路,在年末被两家蚊型物企打破。12月30日一早,众安智慧生活和润华服务相继宣布发售,上市时间拟定于下月16号和17号。

  从2022年的物企上市情况来看,2023年首家挂牌时间更早了些。2022年3月份,资本市场才迎来虎年第一股金茂服务。

  而这一整年的物管股也可用“惨淡”二字来形容,上市数量较前两年大幅萎缩,股价和市值也纷纷滑坡。

  资本层面的信心缺失,是多方作用的结果,其中影响最大的主要有两个:一方面,物管股的经营成色和未来业绩难以撑起巨大的市值泡沫,利剑向下之时,市值泡沫被刺破;另一方面,地产市场的融资缩紧和卖物企的行为引起波动,市值应声下跌。

  2022年末射向地产的“三支箭”带来了信心,物管股已有回暖迹象。或许是惯性思维,市值高涨正是出售的好时节,于是掀起了新一轮的卖股潮。业内人士表示,这个趋势大概率会延续到明年。

  数量腰斩,年内仅7家物企上市

  “物企的市值已经到天花板了,再涨的话可能会撑破。”类似的话,乐居财经在2021年与业内人士交谈中听到过不止一次。

  市值高墙,最终还是倒了。大部分房企系排名靠前的物业公司都已经上市,物管故事不再吃香,再加之港交所上市门槛提高,物企一次、两次甚至三次递表,上市数量下滑,估值也随风飘落。

  乐居财经《物业K线》统计,2020年、2021年和2022年物企年内上市数量分别为18家、15家、7家,像下台阶一样逐年递减。

  2021年初至今,共有29家物企首次递表,有近半数物企递交了两次及以上的招股书,失效是一方面,递表后再被出售也是上市数量减少的原因之一。

  今年首尾三个月时间,都是物企上市的空窗期。

  上一次敲钟的是万物云,而在它上市的20天前有一家蚊型物企通过了港交所聆讯,规模不足1000万方的融汇悦生活。

  相较以前,蚊型物企过会的比例在增加。然而还有一个事实是,蚊型物企没法保证安全降落资本市场。融汇悦生活至今没有公布发售信息,三个多月过去,上市进程搁浅。

  49家物企市值缩水1973亿

  市值方面,62家上市物企中,大部分市值较前两年回缩。截至12月30日,2022年市值高峰是华润万象生活905.01亿港元,2021年市值最高为碧桂园服务1545.03亿港元,2020年也是碧桂园服务1504.31亿港元。

  与2020年相比,仅5家上市物企2022年末市值增长。分别是华润万象生活、中海物业、滨江服务、特发服务、和泓服务。

  与2021年相比,有6家上市物企2022年末市值增长。分别是华润万象生活、中海物业、建发物业、特发服务、华发物业服务、德商产投服务。

  除去今年上市及市值同比增加的物企,2022年49家物企市值共计减少1973.5亿港元。

  2022年市值较前两年都有增长的是华润万象生活、中海物业和特发服务,三家公司均有国央企背景。若是连续两年市值稳步增长,则只剩下中海物业一家,华润万象生活和特发服务2021年跌至低点,2022年才有所回升。

  要说减值最大的还要属碧桂园服务。2020年和2021年一马当先,2022年跌落高台,655.74亿港元较2020年减少约848亿港元,较2021年减少约889亿港元,降幅分别为56%和57%。

  目前,市值千亿以上的企业已消失,百亿级别的有10家,10亿以下的有26家。

  事实上,物企上市本就带了为地产融资的目的,递表挂牌最疯狂的那段时间,正值房地产融资口径缩小,物企临危受命,作为第二增长曲线挑起了重担。

  不过对于物业行业发展来说,这是一次不错的机会。在这期间,物企使出浑身解数吸引投资者,而这也是物业发现自身价值的过程,从房地产的附庸,真正成长为一个挑大梁的行业。

  可以看到的是,物企服务的业态呈多元化放射状,住宅、商管、办公、城市服务等服务边界不断外延。同时深挖增值服务,社区养老、社区零售、社区租赁等服务的深度也在延伸。

  物管股的冰与火

  乐居财经《物业K线》统计,目前递表物企共有5家,其中通过聆讯的是三家,还有珠海万达商管和龙湖智创生活正在等待,这个月10号中湘美好首次递表已经失效。

  珠海万达商管和龙湖智创生活,是2022年递表这一批物企中规模较大的两家。2022上半年,龙湖智创生活收入增26%至63亿元,在管面积2.8亿平方米 ;期内,珠海万达商管在管面积已经达到6000万方,收入134.8亿元。

  一边是奋力挤进资本舞台,一边是叫卖,物管股的冰与火在这一年冬天格外明显。

  除了有碧桂园服务、雅生活服务和旭辉永升服务等小范围的售股举动,有些物企还准备交出控股权。

  金科服务从原本的引入二股东博裕集团,到后面被博裕要约收购,股权变动一步步从金科股份手中脱离。其他有过售股意向的物企一只手已经数不过来,恒大物业、奥园健康、旭辉永升服务、德信服务集团、第一服务控股、佳源服务……

  2022年即将过去,物管股的处境是否翻篇还有待时间检验,不过有一个话题可以延续——物企自身价值。今年不少人提出要重塑物业价值,我想这其中即包含了莫让虚高的价值迷了眼睛,也包含对物企独立性发展的要求。


来源:乐居财经

作者:邓鑫妮

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