泥岗村旧改计划出炉！

  2022年12月，罗湖区政府发布关于将罗湖区清水河街道泥岗片区重点城市更新单元计划纳入《2022年深圳市罗湖区城市更新单元计划第三批计划》公示。

来源：罗湖区人民政府

  该计划将对泥岗村范围内151300㎡面积进行拆除改造，早在2021年，泥岗村村民旧改同意更新意愿已达97%，并与罗湖区城市更新和土地整备局签订城市更新意愿委托书。

  随着罗湖区第三批城市更新计划的公示，明确泥岗片区城市更新单元的范围，泥岗村多年翘首以盼的旧改计划终于提上日程了！

  深漂首选人间烟火地，交通便利房租亲民

  作为深圳早期开发的区域之一，泥岗片区地处罗湖和福田的交界处，交通便利，房租廉价，是深漂族落脚处的首选。

泥岗村 乐居实拍22.12

  泥岗村位于罗湖区泥岗西路北侧，与福田区一路之隔，地铁9号线穿其而过，乘坐地铁9号线到泥岗站出来就是泥岗村内，从泥岗乘坐地铁前往福田中心区约30分钟，交通便利度可想而知。

泥岗地铁站 乐居实拍22.12

  相对于传统关外的城中村，罗湖在城中村的规划管理方面比较用心，泥岗片区包括泥岗村内部房子与道路规划井然有序，道路干净整洁，即使是工作日，仍然能感受到浓厚的生活气息。

泥岗金碧路 乐居实拍22.12

  泥岗片区主要由星湖花园、梅园小区等老小区以及泥岗村、泥岗东村的统建楼组成，统建楼楼道间狭窄，房子老旧肉眼可见，而小区房居住环境相对好很多，据了解，泥岗目前统建楼单间租金约1k-2k，而小区房租金约2-3k，距离福田仅一路之隔的，泥岗的房租相对亲民，尤其受福田中心区上班族的青睐。

泥岗工业小区 乐居实拍22.12

  泥岗村面积不大，但教育资源充沛，片区内有深圳中学泥岗校区、凤光小学、泥岗幼儿园、武警幼儿园以及九年一贯制的侨香学校（民办）。

深圳中学泥岗校区 乐居实拍22.12

  随着近年深圳发展一路向西，开发近乎饱和的罗湖渐渐淡出人们的视线，土地稀缺，偶尔有新盘入市也是通过旧改而来，泥岗片区作为罗湖的边界，其在深圳楼市似乎毫无存在感。

  可售房源寥寥无几，二手挂牌价下跌约7%

  楼市方面，近几年罗湖入市的新房屈指可数，多以旧改项目为新房市场主力，2022年深圳全市新房成交34441套，其中罗湖区成交2348套，成交第一的是宝安区6465套，相比新兴片区宝安区及光明区，罗湖区作为曾经深圳的老大哥，新房市场并不受市场追捧。

      而泥岗作为罗湖的老片区，近5年来仅有一个新盘入市，那就是位于深圳中学泥岗校区旁的缙山府，缙山府备案均价高达9万/㎡，并且一期首推407套住宅开盘当日即售罄，引起不少热度，然而缙山府二期推出的404套住宅在开盘当日仅去化7成，相比一期的去化，二期的去化率似乎在昭示罗湖新房的没落。

缙山府 乐居实拍22.12

  二手方面，据贝壳网显示，泥岗片区在售挂牌二手房仅26套，参考价格区间在4.8-5.8万/㎡，据当地二手中介透露，泥岗片区业主二手房的挂牌价普遍在6万/㎡以上，目前罗湖区在售挂牌量是3931套，泥岗片区二手房挂牌量仅占全区0.6%，且几乎清一色都是楼龄超过20年的老小区，可选择性较少。

  据深圳中原数据，2022年泥岗片区二手房挂牌均价64821元/㎡，而2023年1月的挂牌均价是60360元/㎡，挂牌价下跌幅度高达6.9%，据贝壳网成交记录显示，片区挂牌量最高的星湖花园在2022年仅成交3套。

来源：贝壳网

    据乐有家研究中心数据显示，2022年，泥岗片区的二手住宅成交价区间为4-6万/㎡，纵观深圳所有片区，泥岗片区的二手房价格也仅仅居于坪山坑梓、龙岗坪地等偏远片区之上，属于罗湖房价中的垫底梯队，房价常年留级。

    与泥岗隔路相望的笋岗，得益于近两年商业配套的兑现而身价上涨，八卦岭、华强北等片区则是教育资源升级而被推高身价，然而泥岗片区这几年除了地铁9号线拿得出手，并无其他利好传出，可想而知老旧的泥岗片区急需进行规划升级。

  城更规划终出炉，部分业主旧改梦落空

    泥岗村自2016年通过股东大会投票同意旧改工作已过近7个年头，如今终于纳入罗湖区第三批城市更新单元计划，据罗湖区城市更新局发布泥岗片区旧改拟拆除范围示意图显示，泥岗旧改范围仅包括深圳汽车站、金安阁、泥岗村、泥岗幼儿园等地块，拆除范围面积为151300㎡，拟更新方向为居住、商业等功能。

来源：罗湖区人民政府

  旧改计划还规定，未来泥岗旧改的土地移交率不低于30%，需重点落实笔架山河复明工程泥岗段、教育设施用地及其他城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等用地。

  早期泥岗片区的住房多以军产房扎堆，商品房也多为千禧年前后开发的步梯房小区，例如金银园小区，大地苑，即使从外观上与周边城中村住宅无异，但由于不符合城市更新政策的条件，终未被纳入旧改计划。

金银园 乐居实拍22.12

  对于未纳入泥岗片区旧改规划的部分小区，例如星湖花园、金银园等老小区，即使小区存在众多建筑及设备老化问题，近期在人民网领导留言板中就可以看到关于部分业主求拆的消息，然而由于政策原因，泥岗片区部分老旧小区并未能纳入旧改计划，这也让金银园等小区业主等待多年的旧改梦落空。

来源：人民网领导留言板

  至于泥岗旧改将由谁操盘，网传项目前期服务单位为卓越集团，从旧改公告显示，泥岗村旧改属于罗湖区政府主导的城市更新单元，申报主体为罗湖区城市更新和土地整备局，并未确定具体的开发实施主体。

泥岗村内部告示 乐居实拍22.12

  深漂首站，深圳汽车站“功成身退”

  值得一提的是，泥岗旧改中还涵括深圳汽车站地块，意味着深圳汽车站将在不久迎来改造升级。深圳汽车站又称银湖汽车站，始建于1949年，原名宝安汽车站，原址位于今天的东门中路，长期以来一直是深圳唯一的汽车站，1993年迁址至现址。

深圳汽车站 乐居实拍22.12

       作为深圳市主要的汽车站之一，深圳汽车站曾是深圳客运班线最多、班次最密的长途客运站，在那个飞机、高铁、城际铁路不怎么发达的年代，深圳汽车站承载着无数深漂的梦想与乡愁。疫情以来蛇口客运站、侨社客运站、宝安客运站相继关停，深圳汽车站也于2022年3月份起停运至今，据乐居君实踩，深圳汽车站的站内空空荡荡，仅剩少数工作人员驻守。

深圳汽车站候车厅 乐居实拍22.12

  随着泥岗片区城市更新规划的落地，陪伴深圳人30年的深圳汽车站关停也是时间问题，那些人声鼎沸、来自不同地方的乡音的记忆终将尘封。深圳汽车站连同泥岗村旧改也将进入建设时间表，未来泥岗片区将如何蜕变，是否能涅槃重生，让我们拭目以待！