【编者按】新年伊始，泛地产行业从追逐微光，到曙光向行。乐居财经推出2023年首个策划《曙光》，挖掘地产、家居和物业标志性企业的韧性故事，寻找中国泛地产行业向上的力量。专题》》

  文/乐居财经 邓鑫妮

  白发掺杂着黑发，一身休闲的夹克，这个形象与印象中那个“野蛮人”孙宏斌有些出入。

  2022年，孙宏斌为了公司四处奔走，许多大手一挥的壮举都抛在了身后。地产圈里，与他有过股权切磋的公司不在少数，金科、佳兆业、万达等，有的入股成功有的失败。

  黄红云与孙宏斌的斗法可谓精彩，双方在金科的股权争夺战中你来我往，孙宏斌曾短暂成为第一大股东，几天后黄红云甩出一张一致行动人协议又夺回主权。最终，故事以黄红云稳固控股地位，孙宏斌质押股权收场。

  类似的剧情，金科服务（09666.HK）身上再度上演。博裕集团以二股东身份入驻，随后要约收购成为第一大股东，不同的是，黄红云并未急着收回股份，金科服务成为第二家易主的上市物企。

  虽说大股东换了人，但外界对此事的评价偏向积极，有了博裕集团的加入，金科服务被盘剥的可能性更小，同时也没有失去金科品牌背书，或许会迎来第二春。

  安抚关联方

  股权变动基本落定后，金科服务公布了一系列补充协议，其中的关键内容就是权利与义务的转移。

  为了稳住金科股份，金科服务与其签订了合作备忘录以保证未来合作的继续进行，并承诺采纳激励奖励计划，奖励价值不低于4.5亿元，奖励对象包括金科地产集团和金科服务的雇员及顾问。

  12月30日，金科服务采纳H股奖励计划，奖励数目不超过已发行H股的1%。而在十二天以前，金科服务已经从市场购回50万股，花费约634万港元。彼时，激励受托人已经持有超519万股，占比0.8%。

  值得一提的是，临近年末，金科服务还在一笔关联交易上做了文章。11月25日，金科服务表示，不再继续收购金科股份余下5项托儿所物业。

  今年6月，金科服务本打算收购金科股份43项托儿所物业以及相关业务公司，涉资总金额约3.14亿元。截至目前，金科服务已按计划收购38项托儿所物业，所涉总建筑面积约为9.72万平方米，总代价约为2.49亿元。

  托儿所物业是重资产，金科服务不收购余下项目，或许也有打消关联方吸血的念头。

  但不可否认的是，关联的地产公司是物企的天然招牌和项目池，虽然今年的非业主增值服务受到影响，但物业管理服务的基本盘不会动摇。

  近期不少物企续费了与地产方的关联交易，其中包括基础物管服务、商业运营、不动产租赁买卖等多项服务。乐居财经《物业K线》初步统计，9月-11月物企拟续订的关联交易金额超过600亿。

  7月末，金科服务与金科股份订立2023年-2025年物业管理服务协议，每年的年度上限交易金额为8亿元，三年总上限额度24亿元。

  跟据推算，截至2023年12月31日，金科集团预售建筑面积约1000万平方米，由金科服务管理的样板间和销售案场约有110个，物业管理服务建筑面积700万平方米，此外还有前介及售后服务和停车位物管等业务。

  近些年，金科服务第三方项目增长迅速，管理面积已经超过6成，与此同时，关联方也保持着稳定的规模输出。

  截至2022年6月30日，金科服务在管建筑面积共计约2.5亿平方米，

  其中金科集团项目占比约36.3%。这些项目的营收能力不弱，挑起了近半数的物业管理服务收入。期内，金科服务物业管理服务收入约17.54亿元，金科集团项目收入8.35%，占比47.6%。

  未来可期

  从某种程度来说，找到买家的金科服务是幸运的。明示出售的物企不在少数，但是成行的不多，要么在谈判阶段买家就跑了，要么公告后双方又紧急叫停。

  要约截止后，博裕集团持有金科服务34.63%股份，为第一大股东。博裕集团第一收购22%股份时，已经为易主埋下伏笔。

  事情还要从2021年12月说起，金科股份将手中22%的金科服务股份转让给博裕集团，交易价格约为37.34亿港元。彼时，博裕集团与金科股份的持股份额就只差8.33%。今年下半年，博裕集团持续吃入股份，最终得以反超。

  事实上，博裕集团第一次出手时，就有业内人士表示：“引入二股东能更好规避为关联方输血的问题。”

  博裕集团主要做投资生意，而它也早已主动出击物管行业。2017年，万科物业引入两家战略投资者，其中博裕资本以其管理的基金Radiant Sunbeam Limited认购25%股权。万物云上市后，博裕资本持股15.42%，而上市前夕其出售6.66%股份套现近70亿元。

  除了在股权上制约地产方，博裕集团在投资界的人脉也可以为金科服务牵线搭桥。资料显示，博裕资本是中国最大的私募投资公司之一，主要投资方向包括消费品和零售、金融服务、医疗健康以及媒体和高新科技。

  几天前，金科服务解密2022年关键词，其中“服务+科技、服务+生态”战略占有重要位置。自2021年正式提出空间物业服务（SPACE）、社区增值服务（LIFE）、本地生活服务（CATERING）、数智科技服务（TECHNOLOGY）四大增长曲线以来，金科服务逐步形成“服务、生态、科技”稳定的铁三角。

  金科服务致力于构建社区增值服务生态圈，围绕“食、住、行、游、购、育”挖掘服务需求。除了此前提到的社区教育，金科服务的餐食业务也有较强的竞争力。

  2021年，餐食业务从社区增值服务中分离出来，作为一个核心的业务增长曲线，并被命名为本地生活服务。上半年，该业务营收2.19亿元，同比增长93.2%。

  数智科技服务方面“服务+科技”的战略逐步落地。2022年7月，金科服务“云城100”智慧城市系统正式落地江苏无锡。从智慧社区到智慧城市，金科服务天启大数据系统正以数字孪生、数智物联为基座高速运转，让运营要素有效连接，让服务场景更加智能。