2022年已过,32城“保交付”战果如何? ​

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  丁祖昱评楼市 6.7w阅读 2023-01-12 09:57

  2022年7月,多地爆发停工断贷事件,致使购房者置业信心再度受挫,楼市复苏进程被打断,为此,从第三季度开始,中央到地方出台了一系列“保交楼”举措希望停工断贷的问题能够得以解决。

  如今2022年已过,克而瑞研究中心对32个典型城市290个前期停工项目进行调研,最终发现,截止2022年12月31日,尚有126个项目处于停工状态,保交楼的任务依旧“道阻且长”。

  2022年,全国186个省市出台了372次放松政策,14个城市放松了限购、47个城市放松了限贷、9个城市放松了限售,还有69个城市给予了财税方面的激励政策。

  从第三季度起,多地爆发的停工断贷事件成政策转折点。“保交付”成为下半年楼市关键词,中央积极表态叠加提供资金支持,地方积极落实城市主体责任多措并举促进问题项目交付。

  中央层面,7月28日,中央政治局会议强调要“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”,这是保交楼首次被写入政治局会议文件。8月,住建、财政、央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款,截止目前保交楼专项借款资金已基本投放至项目。11月21日,央行表示,将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款,为商业银行提供零成本资金,以鼓励其支持保交楼工作。

  地方层面,总结起来共采取五项措施:

  第一,设立地方专项纾困基金,例如郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元纾困基金。

  第二,积极争取国家政策性银行专项借款,支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

  第三,派遣工作组或建立一对一挂联帮扶,例如重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组,安排房地产专班组跟进项目建设进度,并对项目账户资金封闭管理。

  第四,返还未动工项目土地款,例如赣州经开区根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。

  第五,优化预售资金监管,对出险企业、问题项目实施差异化管理,例如南京,对于出现资金矛盾苗头的设立区政府专用强制资金账户,相关资金进行强制监管。

  回顾7月以来中央到地方的保交楼举措,从具体模式看,实施“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金的“4+1”模式。

  目前以统贷统还模式为主,政府信用担保借款,不足部分,政府找银行融资,统一借贷,统一偿还。据官方数据显示,9月6日-10月6日郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中,有145个项目实现全面、实质性复工。

  成立纾困基金是多数城市针对当前停工项目较为普遍的模式,湖北省资管也与浙商资管联合设立50亿元纾困基金,加大对全省不良资产的收购、处置力度。而纾困基金的确能够提供债券、并购等多种方式,操作和信贷求助、收并购相比更为灵活,可以有效保护卖出人,因而得到了较为广泛对的应用。

  从目前落地情况看,的确取得了阶段性成果,譬如郑州多数项目处于部分复工状态。

  虽然不少城市项目已经处于复工状态,但究竟占比多少?

  2022年年末我们对32个典型城市290个前期停工项目进行调研,据CRIC调研数据,截止2022年12月31日,32个典型城市重点监测的290个项目中,一半以上已经复工,仍有126个项目处于停工状态。

  分能级来看,二线占比近8成,停工项目套数达307819套,总建面达3567万平,因购房者按揭比重较高,销售和房价下行压力更大。

  分区域来看,中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上;其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建面也达到了100万平方米以上。

  聚焦到单个城市,郑州、昆明因政策起步较早、或因政策纾困力度较大,目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态,郑州复工项目占比接近9成。

  与之形成对比的当属武汉、西安,据CRIC调研,目前均有10个以上项目处于继续停工状态,西安尚有8个项目为间歇式、小范围复工,距离竣工交付仍有较长时间。

  为了更好解决这类乱象,我们认为,短期内,应该针对不同项目工期进度、责任主体展开针对性措施:

  一是销售进度已超过50%,开发商因监管过严导致其监管账户中的资金被占用,无法顺利支付工程款的项目,针对这些项目,应当适度松绑预售资金监管,保证已售房源的按揭贷款全部发放,从而优先支付工程款,确保工程的正常运行,与此同时加速其预售证审批进度,允许开发商继续卖房,以卖房的房款优先支付工程款,从而促进其自身形成良性循环。

  二是销售进度过半,开发商因违约、爆雷等原因已无力承担后续工程费用,因而导致项目进入停工阶段。这是纾困资金应当重点支持和扶助的对象。对于这些项目,可以采取专项借款模式、郑州纾困基金模式、巧妙利用第二支箭、合理运用第三支箭等模式改善和支持项目复工情况。这类项目涉及购房者较多,若不妥善解决,后续可能引发购房者断贷、银行坏账、政府民生等一系列连锁的负面效应。

  至于那些目前尚处于开工初期,销售进度不足10%且所处城市楼市行情较为惨淡的项目,我们认为,短期内强行开工意义不大,建议在风险可控范围内允许购房者退房,以开发商当前资金监管账户中的资金支付退房成本,以达到及时止损的目的。

  停工项目越快解决,越有利于抑制消极情绪的蔓延,巩固市场信心,从而稳住后续销售。

  经历了2022年的深度调整,当下政策重点还是应当稳市场,保住市场主体的同时增强市场信心,避免持续下滑行情,只要当前市场能够稳住,后期辅助一些实质性利好政策,压缩供给并累积需求,以时间换空间,房地产行业还是会迎来稳步修复和高质量发展阶段。

来源:丁祖昱评楼市

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