绿地重拾物业 | 封面文章

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 邓鑫妮 徐酒眠 12.3w阅读 2023-01-19 08:00

  文/乐居财经  邓鑫妮  徐酒眠

  一月的清华园内行人不多,干燥的冷风穿行而过带起地上落叶。一张照片,定格在“水木清华”的建筑前面。

  画面中,是从上海赶赴北京的合创嘉锦物业总经理刘燕一行,和北京世方环科管理层等人。

  近期两家公司交往频繁,一月初,世方环科总经理张苗苗刚刚带队参观了合创嘉锦总部,随后刘燕就带人进行了回访。相互示好,是为正在进行的签约仪式造势。

  1月11日,合创嘉锦与北京世方环科在京签订战略合作协议。随着协议内容的披露,合创嘉锦这家物业公司也逐渐被外界关注,它的母公司并不陌生,是曾经两度卖物企的绿地集团。

  如今绿地搭上新伙伴,它手中的物业牌再次出现在桌面。有意思的是,这家公司的名字并未带上“绿地”标签。

  提及绿地集团的物业生意,就不得不讲到和它深度捆绑的雅生活服务集团。五年前,雅生活收购绿地物业,几个月后绿地又拿着卖物业的资金入股雅生活,双方股权交错。

  然而近几年的情况却有些变化,绿地频频出让雅生活股份,协议中给到雅生活的项目面积,也从2017年约定的700万方降至2023年的500万方。

  绿地在远离雅生活?

  这个结论或许为时尚早,但绿地集团手中还有叫停出售的绿闵物业,以及崭露头角的合创嘉锦,其物业生意或将迎来新的春天。

 绿地的“新物管”

  “此次合作标志着合创嘉锦在高校产业服务领域实现突破发展。”

  世方环科是一家校企合作的物业公司,双方参观的清华大学就是其服务的项目。而对于合创嘉锦来说,这是一次突破的机会,此前其服务业态多聚焦于住宅、写字楼、大型城市综合体、会展中心等,基建和高校产业服务是其着力拓展的方向。

  根据协议,上海合创嘉锦物业管理有限公司、北京世方环科物业管理有限公司、上海绿萃升泰城市运营管理有限公司三方,将在高校产业服务与城市地标超高层综合体等领域开展广泛合作。

  从股权层面来看,协议三方没有持股方面的重叠。

  合创嘉锦由绿颐科云城市运营和华大力业酒店管理分别持股70%和30%,绿地控股间接持有66.5%股份。公司成立于2019年,是绿地物业出售后,绿地集团才开始培育的物业公司。

  目前,合创嘉锦核心业务覆盖全国60余座城市,签约及在管面积超6000万平方米,业务范围涉及住宅、商业、写字楼、特色小镇、产业新城、政府公建等领域。

  世方环科则由张苗苗、张福瑞、金水人居建筑装饰、张景昆分别持股87%、6%、4%、3%。成立于2007年,在管服务项目涵盖清华大学重点高校、国家重点实验室、综合性体育馆等。

  第三家则是今年1月成立的新公司绿萃升泰城市运营,目前由刘祖琦100%控股,注册资本2000万元,经营范围包括城市绿化管理、物业管理等。

  物业套现往事

  房企分拆物企上市火热的那些年,绿地却站在“助攻”的位置,一次次将旗下物业服务公司和物业服务项目,割让给筹备物业资本局的同行们。

  2017年6月,绿地标价10亿元,将旗下住宅物业服务板块——绿地物业,卖给了正在启动上市准备工作的雅生活服务;同年8月,绿地再以10亿元战投入股雅生活,取得雅生活20%的股份。

  四年后,2021年7月,绿地又与花样年签订了物业公司买卖协议,前者将旗下“主要为商用物业提供物业管理及增值服务”的绿闵物业,出售给后者,总对价12.55亿元。彼时,地产圈寒潮未至,花样年正在积极搭建另一个商管物业上市平台。

  出售绿地物业、绿闵物业,绿地开出的价格都不低。

  按照各自当时的公告,绿地物业2016年的营业收入约1.2亿元,净利润286万元;而绿闵物业2020年营业收入1203.55 万元,净利润仅237.61万元。

  据此计算,两笔交易的市盈率分别约为350倍、530倍。

  而对价如此之高的关键,是绿地对雅生活和花样年两个买家,均作出了未来5年管理面积输送,以及物业服务优先合作的战略选项的承诺。

  不过,绿地与花样年之间的交易公告不过两个多月,花样年就传出暴雷的消息。彼时,外界猜测,绿地与花样年的这桩“婚事”大概率不会继续履约了。传闻甚嚣尘上,当事双方却都迟迟没有站出来表态。

  2022年4月30日,绿地控股刊发2021年年报,用了简短的245个字对这笔交易给出了一个官方说明——由于花样年方未按约定履行相应义务,交易未实施完成。

  两个月后,去年7月1日,绿闵物业发生股东变更,张玉良将其安排进了绿地的三级子公司——绿地金创科技集团有限公司。

  绿闵物业的直接控股股东,不再是当时与花样年签署股权转让协议的公司——绿地控股和绿地金融。此举实际上也宣告了这笔12.55亿交易彻底黄了。

  撤出雅生活

  绿地与花样年商管业务的“联姻”取消了,和雅生活在住宅板块的“姻缘”似乎也逐渐走到了尽头。

  其中,自2019年底开始,绿地频频减持在雅生活服务的持股,被看作是其撤退的是重要的证据之一。

  2019年10月15日,绿地控股以每股为21.18港元,在公开市场出售了雅生活服务5000万股,套现10.59亿港元;2020年1月14日,宣称不再减持的绿地控股,再度出售了5000万股雅生活服务股票,套现15.1亿港元。

  在此之后,绿地金融已不再是雅生活服务的主要股东之一,不再持有其上市流通股份,绿地仅通过宁波绿璡持有雅生活服务1亿股非上市股。

  在绿地与雅生活的交易中,双方约定,自2018年起至2022年的五年内,绿地将聘请雅生活作为物业管理服务供应商,每年交付管理物业面积将不少于700万平方米,并额外提供300万平方米的优先物业管理权,共计超过5000万平方米的物业管理面积。

  数据显示,2018年-2021年,绿地控股向雅生活服务输入的在管面积分别约为204.41万平方米、383万平方米、536.4万平方米,以及588.3万平方米,新增率分别约为76.2%、81.0%、62.7%,以及42.3%。虽然每年输送的在管面积在增长,但新增率在下滑。

  2021年7月5日,绿地宣布与花样年“婚约”的同时,也公告了与雅生活服务再续三年物业服务战略合作。

  据此,在2023年至2025年,绿地控股继续将雅生活集团作为战略优先级物业合作商,在严格履行原《合作框架协议》基础上,尽最大努力促使雅生活集团通过合法合规的程序,每年自公司开发的物业中获得500万平方米物业服务面积。

  尽管双方合作还将延续,但与2017年的合约相比,每年承诺交付的物业服务面积已减少了200万平方米。

  截至2022年6月30日,雅生活服务的总在管面积约为5.29亿平方米,其中来自雅居乐和绿地控股的在管面积约8760万平方米;同期,雅生活服务的合约面积7.07亿平方米,而来自雅居乐和绿地控股的合约面积约1.48亿平方米。

来源:乐居财经

作者:邓鑫妮 徐酒眠

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