乐居新媒体 蔡德勇 发自成都

135.51平米！这是2022年12月成都市平均每套成交新房的建筑面积，达到了自乐居新媒体有数据记录以来（2018年5月份）的最高值；即便是看全年的套均建筑面积也达到了创新高的129.03平方米。两组数据也与成都市民的感知基本相同，因为这两年户型越卖越大，单价越来越高，总价也让很多家庭难以企及，业内人士称成都楼市进入改善时代。

从中成房业2022年成都房地产市场年报中，我们可以看到，130-140、140-150、150-170、170-200、200以上各面积段的成交占比都有显著的提升。

面积越做越大的原因比较复杂。一方面市场需要这种改善性的居住产品，国家也有相应的政策支持；另一方面，土地成本上升，限价严格，也倒逼开发商在产品上做文章，这样才能提高产品的议价能力，提高利润空间。

面积还会越做越大吗？一位业内人士预计，套均建筑面积可能还有一定的上升空间，但随着人口老龄化、少子化、家庭小规模化加剧，套均建面也不太可能像前几年一样大幅提升了。就当前的市场而言，144平米就是一个显著的门槛。

从国家政策而言，建筑面积不超过144平米就可以定性为普通住宅，可以享受契税优惠。举个例子，一套单价2.5万元/平米的四室两厅两卫，建筑面积143平方米，其总价就是357.5万元，按照成都现行政策，无论首套房还是二套房，他的契税税率都是1.5%，税款为53625元。假设价格不变，其建筑面积增大至144平米，房屋总价只增加了2.5万元，契税却相差了很多。144平米不是普通住宅，二套房不再享受契税优惠（首套房依旧是1.5%），此时所交的税率应该是3%，税款为108000元。换句话说，建筑面积只大了一平米的两套房，套内面积应该也大不了多少，但是购房者却为此多掏了将近8万元的契税和房款。假设如下两个户型在同一地段的两个互为竞品的楼盘，143这个户型很显然竞争力更强。

就开发商端而言，基本都是殚精竭虑地顶着契税跳点界限设计改善产品。比较极致的面积是143后面还有两位小数，这种其实很危险，设计成这么多的面积，如果实际修建的时候超了一点点（建成后测绘），就很可能面临契税跳点的危险。

华润置地2022年有8个新项目，其中公布了产品信息的锦官首著、玺宸尚院、锦官云玺、锦官和鸣、锦江悦府都有约143平米的产品，中环天序141平米的户型设计也很出色，天府九里有134平米的四室两厅两卫。

万科、龙湖、保利、中海、人居等品牌房企也都设计了不少处在140-144平方米面积段的产品。此外，从预售证来看，在主城区和近郊区主打改善概念的楼盘，也基本都有130-144平米区间段的户型。

▲成都1月取证、面积在130-144平米左右的房源一览

自2017年以来，成都施行了新的规划技术管理规定，以前高容积率、高建筑密度、高梯户比、低公摊的产品不复存在，新项目普遍低密低容，公摊较大。比如锦江区2020年地王楼盘的一套建筑面积为213.33平方米的高层房屋，户型结构为四室两厅三卫，其分摊的共有建筑面积为41.75平方米，公摊率为19.57%，套内建筑面积为171.58平方米，不计产权和计一半产权的面积为0。一位建筑设计师告诉乐居新媒体，现在市面上的新产品，公摊率超过20%是常态；对购房者而言，公摊也是成本，当然居住舒适度可能更高，看个人选择。

如下这个成都万科2016年销售的典型改善户型，建筑面积117.01平米的横厅套四双卫，在户型图上明确标注的不计产权和计一半产权的面积，其公摊面积为20.74平方米，名义公摊率为17.72%；其不计产权和计一半产权的面积约15平方米，这样算来该套户型的实际公摊率就只有15.95%。

▲图片来源：透明房产网

▲图片来源：透明房产网

从公摊和户型结构来看，如今成都楼市热销的一百三四的户型跟五六年前一百二三的户型其实没有本质区别，居住体验相差不大。乐居四川购房交流群内有一位网友，他居住在龙泉的一个97平米单卫套三里面，由于生了二胎，老人要过来帮忙带娃，需换一个双卫套四的户型，但是看了很久都迟迟不敢下手，旧房子卖掉也只够首付，在可承受的月供压力范围内，感觉性价比都不是很高。

在144平米内比拼产品，只有充分考虑客户需求的房企才能赢得市场。买这个面积段的家庭，多数都是二孩家庭、二套房、三代同堂，都有过购房经历，都有明确的购房需求。比如二孩家庭，儿童玩具多、杂物多，需要更多的收纳空间；三代同堂家庭，每代人的生活习惯不太一样，如何设计生活动线就是一个非常值得考究的问题。除共性功能需求外，西厨/岛台、独立电梯厅、横厅、大阳台等功能也是锦上添花的卖点。

▲成都华润置地梳理的客户需求和场景落位

▲成都华润置地梳理的客户需求和场景落位