乐居财经 吴文婷 5月9日，万物云董事长朱保全谈及物业行业转型期的几个热点问题，关于非居住赛道的突围、新机会的把握、以及物企能否走出独立行情等。

朱保全表示，2023年-2025年是物业企业独立性表现的分水岭。如果说2022年之前，物业企业主要依托中国房地产开发企业的增量，或者与开发商母公司之间的关联交易，而接下来，物业企业需要走出自己的独立行情，比如收入来源于非关联单位，比如项目来源于完全的市场拓展。这会让很多传统认知不舒服，但是这就是一条涅槃重生之路。

他指出，并购在3年前很热，现在突然降温，未来还会再起步，看五大行过去200年的发展史，就是并购发展史。物业企业如果能走出独立行情，就会实现突破，不愿意独立发展，就会与开发商一起经历这个周期。

以下为原文：

从问题看得出，这里的基础物业服务指的是住宅小区物业服务。我想还是先从概念上做一些定义：物业资产首先是权属性，也就是一宗物业有几个产权人，或者有多少使用人，也可以称为多业主或者单一业主多租户。这类不动产的环境、秩序维护，设备、设施养护维修称为物业管理，是基于不同产权人以及不同租户的公共空间打理，比如车库、大堂、供水、排污等等，住宅小区只是其中一种类型，写字楼、产业园区也都是物业服务。而对于单一业主或者单一租户聘用的服务，则称之为综合设施服务，比如公司、城市公建、医院、校园，等等。

物业服务是以项目为中心，以为业主资产保值增值为目的，而综合设施服务则是以客户为中心，以为企业主打造良好环境空间为目的。虽然看似都有保安、保洁、维修工等基础岗位，但根本理念是不同的。

对于物业公司而言，不能说是增加盈利赛道，只能说是从物业服务领域进入综合设施服务领域。

至于装修赛道，每家企业看法不同，做法不同，那是非常有挑战的课题，过去40年，中国还没有哪家家装公司做的特别成功，如果物业企业只是简单地把家装看作一种增值服务，或许小瞧了这门生意。万物云旗下“研选家”会继续直面装修这一挑战性课题，追求100%客户满意，以30多年服务基因和金字招牌改善家装市场口碑，在即将到来的528家装节，研选家将发布重大的品牌焕新及业务动作，值得期待。

关于城市更新、城中村、保障性住房、社区养老、托幼等，是否需要物业企业参与，应该是仁者见仁、智者见智了。比如城市更新与城中村改造，这是非常重的投资，物业企业多数是轻资产服务，性质不同。但是，我在日本看到，大和房屋就是从后期租赁服务到前期给土地主做开发规划，设计投资回报，提供一揽子服务，也就是说，后期运营如果能够与前期改造方共同参与，也会使得这些重资产投资事半功倍。至于社区养老与托幼，排在第一位的还是设施建设，然后是护工训练，这里又涉及轻资产公司是否愿意做重资产投资了。

其实，分水岭是我说的，23-25是物业企业独立性表现的分水岭。如果说22年之前，物业企业主要依托中国房地产开发企业的增量，或者与开发商母公司之间的关联交易，而接下来，物业企业需要走出自己的独立行情，比如收入来源于非关联单位，比如项目来源于完全的市场拓展。这会让很多传统认知不舒服，但是这就是一条涅槃重生之路。

当然，如上一条问题，物业企业如果能够向上延展，反向订制不动产与设施投资，那就会形成完全不同的格局。

当下，很多企业毛利下滑，其实就是财务报表的一次清洗，过去来自于关联单位的业务比例高，毛利也高，关联收入比例下降了，毛利自然下降了。并购在3年前很热，现在突然降温，未来还会再起步，看五大行过去200年的发展史，就是并购发展史。物业企业如果能走出独立行情，就会实现突破，不愿意独立发展，就会与开发商一起经历这个周期。