文/乐居财经 杨宏彬

  若论近年来国内投资者踩坑最多的领域，房地产一定排的上名号。市场下行、调控不断加深、疫情肆虐等因素，导致房企暴雷不断，投资者亦苦不堪言。

  但让人意想不到的是，在大洋彼岸，被称为全球私募股权之王的黑石集团，也因房地产被搞得灰头土脸。

  去年10月-12月期间，黑石旗下的房地产投资基金BRIET（Blackstone Real Estate Income Trustfund）遭遇投资者大量赎回，挤兑危机爆发。而后有消息称，BRIET将限制投资者赎回，进一步引发投资者恐慌。

  而为了应对挤兑危机，黑石不得不将旗下资产摆上货架。在将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村的部分股权出售后，又将伦敦地标综合体卖给了新加坡前首富。

  1月29日消息，郭令明旗下的新加坡房地产商城市发展（City Developments Limited）日前已同意以4亿英镑（约合34亿元人民币）的价格，从黑石集团手中收购位于伦敦塔桥附近的地标综合体——圣凯瑟琳码头（St Katharine Docks）。

  郭令明是新加坡丰隆集团创始人郭芳枫的长子，现任丰隆集团主席。其家族凭借在亚洲及全球布局的房地产、酒店等业务积累起的巨额财富，多次跻身福布斯、胡润富豪榜。

  据了解，这是新加坡城市发展公司四年多来在伦敦的首次商业地产收购。

  资料显示，圣凯瑟琳码头建于1827年，是伦敦市中心唯一的码头，占地23英亩，在二战时被炸毁，现已发展成为伦敦内的标志性目的地，拥有超过500,000平方英尺的商业空间，拥有80家公司，24间酒吧和餐厅，200个泊位和6,500名员工。

  圣凯瑟琳码头往事

  黑石集团在十多年前，突然对投资伦敦的办公楼地产产生了浓厚的兴趣。据不完全统计，2011年-2015年间，其在伦敦合计买入了13处办公楼地产，花费约29亿英镑，圣凯瑟琳码头，便是其中一处。

  2014年，黑石以4.48亿英镑的价格，买下了Max Property Group，从而获得了圣凯瑟琳码头，此后通过重大的资本改进措施增强了资产，并吸引了WeWork，Clarkson Plc，QA Limited和Six Degrees等顶  级租户。

  买下比较老旧的办公楼，重新装修，稳定租客后，将办公楼出售，是黑石集团一贯做法。2017年，黑石集团试图以4.35亿英镑的价格将圣凯瑟琳码头的办公楼单独出售，但并未成功。

  2018年8月，在HFF房地产有限公司(HFF Real Estate Limited)的协调下，安联(Allianz Real Estate) 和布鲁克菲尔德(Brookfield)为圣凯瑟琳码头进行了再融资。这标志着安联房地产与布鲁克菲尔德(Brookfield)合作进行全球融资的第一笔交易。

  再之后，便是黑石出售圣凯瑟琳码头的消息。事实上，黑石与CDL已经不是第一次就伦敦资产进行交易。

  2018年10月26日，CDL斥资3.85亿英镑（约6.81亿新币，34.3亿人民币），收购伦敦金融城地标写字楼125 Old Broad Street。据了解，黑石曾为该资产标价标价4.3亿英镑，但郭令明最终砍价4500万英镑。

  资料显示，125 Old Broad Street大楼位于伦敦金融城核心地段，在1972年到2004年超过30年间一直作为伦敦证券交易所总部，因此该楼又被称为证交所大厦（Stock Exchange Tower）。

  黑石的危机

  黑石本次将圣凯瑟琳码头卖出，与之前遭遇的挤兑危机有着很大关系。在危机出现后，黑石集团已经抛售了多处资产。

  黑石旗下的BRIET基金成立于2017年，是其“王牌”产品之一，总基金规模已经超过1260亿美元。该基金的资产投资类别包括住房、工业、商业、零售等各类房地产项目，项目投资的范围97%位于旧金山、洛杉矶、迈阿密、纽约等美国主要城市，剩下3%则位于亚洲、欧洲等国际地区。

  按规定，投资者可以在任何一个季度赎回最多5%的份额，每月最多赎回2%。而在去年11月和12月，黑石遭遇了总计约68亿美元的“投资者抢赎”风波，BREIT宣布，12月份将把赎回额度从2%下降到0.3%，并停止批准投资者的赎回请求，一时间恐慌加剧，黑石股价暴跌。最终，黑石仅完成了约14亿美元或赎回请求的21%。

  对于投资者的蜂拥赎回，黑石集团共同创世人苏世民表示，大规模赎回主要来自亚洲投资者，他们倾向于使用更多的借贷资金来支持头寸，并且在今年早些时候市场恶化时需要筹集现金来满足保证金要求。

  为了应对危机，黑石抛售资产动作频频。2022年12月2日，黑石宣布，将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村49.9%的股份卖给VICI，作价12.7亿美元。VICI持有这两个拉斯维加斯知名地标的剩余股权，收购后将全资拥有这两个地标房产。

  1月25日消息，黑石集团确认以2.4亿欧元的价格出售位于巴塞罗那的一栋建筑。而据传闻，黑石还将出售印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks中的一半股份，初步计算，该交易价值高达4.8亿美元。

  除了面临挤兑风波外，黑石去年业绩表现也并不理想。2022年第一季度利润为12.17亿美元，同比下滑30.38%，二季度出现亏损，亏损额为2939.3万美元，三季度净利润仍同比下降99.84%，为229.6万美元。