写字楼租赁市场：负压前进保持成交，产业客户持续增加

  整体租赁市场受到疫情和新增供应的双重影响，多个项目出现退租现象，但由于产业客户的强力导入，全年甲级写字楼净吸纳量15.26万方，其中Q4净吸纳量7.02万方，占全年44%。租金稳中微降，季末实现租金74.47元/平方米/月。全年有园区总部基地的理想创新大厦、具美大厦、吴中区太湖新城板块的苏州湾中心3个优质项目上市，整体新增供应21.9万方，推高体空置率至17.2%。但是新项目业主积极均与区域政府合作，并充分整合多方资源，去化态势良好。

  统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2022Q4

  从2022年苏州全年甲级写字楼客户成交数量来看，电子信息科技、专业服务、批零贸易和金融业占比最高。其中，电子信息科技，技术咨询、建筑设计类专业服务企业和金融寿险企业持续呈现较强的承租能力。集成电路、新能源等战略新兴产业客户成交表现也较为亮眼，偏好园区CBD、高新区核心板块高品质标杆项目。反观批零贸易类企业虽然成交数量占比较高，但主要以250平以下小面积租赁为主。

  写字楼销售市场：新兴板块持续新增，大宗与散售并举

  全年来看，整体销售市场供应持续增加，主要集中在新兴区域。四季度高铁新城、科技城板块均有项目入市，新增超10万方，大宗散售并举，整体市场去化良好。季末成交均价录得14310元/平米。全年去化25.5万方，实现64%去化率，整体去化量与往年相比保持稳定。

  数据来源：中指数据库

  戴德梁行华东区项目及企业服务部高级助理董事袁晓玲认为，虽然受疫情和整体经济形势影响，2022年办公投资下滑明显，但纵观全年市场表现，也可以看到一些新的市场信号。从市场供求来看，新兴板块持续释放供应，同时由于疫情导致计划去年上市的项目将在集中今年放量，因此未来市场将面临激烈竞争和长期去化存量的过程，空置率短期内将有所上升。未来，办公场景化趋势值得关注，“产业+办公”融合发展趋势将不断突显。从客户结构来看，在数字经济和创新经济的发展推动下，电子信息客户上升明显，战略新兴产业客户表现突出，同时叠加政府产业政策引导，未来客户产业化趋势明显。

  戴德梁行华东区策略发展顾问部董事、沪苏主管王佳表示，苏州“丰”字形国家干线铁路网将正式成型，高铁站和高铁新城的建设为苏州在百舸争流的大环境中获取了可持续发展的竞争力。苏州南站TOD建设将带动苏州南部产业升级，促进绿色低碳、数字科技等新兴产业集聚发展，引领吴江高铁新城将成为长三角科创活力枢纽。苏州东站串联起南北向资源，促进人才和产业要素的流动，带动苏州城市新中心发展。苏州园区站枢纽能级提升，稀有的成片开发土地有利于引入高能级企业入驻，带动总部经济发展。苏州北站依托内外双循环，为小微企业赋能，成为苏州北部发展引擎。高铁新城为苏州擦亮城市名片，注入新的产业活力，加速城市化步伐，打破区域之间的行政壁垒，促进城市间的互联互通。

  戴德梁行苏州公司副总经理杨婕总结道，回顾承压下探、快速修复的2022全年，苏州依托自身的产业韧性与开放创新实现了经济平稳发展，全年实现地区生产总值2.4万亿元，GDP全国排名位列第六。2022下半年，苏州的空间、产业、人才各项政策不断深化提升。空间上，苏州市域一体化多规划并行，园区娄葑南和西北向入口门户规划相继发布，吴中区“太湖新城规划建设三年行动计划”瞄准“创新湖区”发展，吴江区“苏州南站高铁新城”规划聚焦“科创湖区”。产业方面“楼宇经济十条”发布，助力苏州楼宇经济高质量发展。人才方面，哈工大研究院落户苏州吴中，标志C9高校全部在苏州实现重大布局。伴随“城、产、人”一体化加速融合，新的一年苏州将继续用人才创新动能加速激发经济核心活力。2023新年伊始，在市政府带领下各区县加快推动产业创新集群融合发展，加速打造具有全球竞争力的现代化产业体系。春和景明、万象更新，戴德梁行苏州公司将持续深耕属地，用专业持续助力苏州建设社会主义现代化强市，共同迈向中国式现代化新征程！