苏州，2024年1月17日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行对2023年度苏州写字楼市场作出分析和解读。全年苏州写字楼市场有多个项目集中上市，整体市场供过于求，伴随需求端的收缩，市场承受一定的压力，并在调整中不断前行。

写字楼租赁市场：高品质项目供应高峰，整体市场面临多重变化

全市今年各板块尤其是工业园区新增供应加码，全年新增供应29.91万方，同比增长36.56%，代表项目包括新型研发办公产品如南岸新地、环普苏桐112、中欧总部大厦，标准办公产品如湖东中海大厦、狮山金融创新中心。伴随新增供应的增加，全市净吸纳量也有所恢复。全年累计净吸纳量录得17.98万方，同比增长17.84%。其中新型研发办公类产品成交活跃，总成交量占据半壁市场，也保证了在大量新项目入市的情况下，依然保持了整体空置率的平稳，年终录得空置率18.09%。

统计范围：全市各板块甲级写字楼和新型研发办公楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2023Q4

市场供应的过剩和需求的收缩迫使业主采用更为积极的策略应对。一些新上市项目采用激进策略，推出特价房优惠推动项目快速去化。部分核心区高品质存量项目也开始主动降低租金，或者提供更长免租期，以价换市，吸引承租能力较高的战略新兴产业客户和高端商务服务客户。在这样的市场背景下，苏州全市租金有所下滑，年末录得平均租金报价74.19元/平方米/月。

统计范围：全市各板块甲级写字楼和新型研发办公楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2023Q4

从成交行业结构来看，电子信息科技、专业服务、金融全年租赁表现活跃，仍是苏州租赁市场成交主力，成交数量占比分别为28%，22%和21%。

从大面积成交来看，新能源、集成电路等战略新兴产业类客户表现较强的承租能力，实现量价双优，全年录得多个整层成交。部分国资金融寿险、专服律所等高承租能力企业在下行市场环境下抓住议价优势，设立总部或搬迁至更高品质楼宇中，录得多层成交。另外，联合办公、创新中心也抓住市场下行带来的机遇，新设搬迁相对活跃。

写字楼销售市场：供应端收缩，成交价格下滑

2023年全年销售上市面积大幅收缩，上市代表项目包括龙湖中心、中信玖著云庭A座、狮山金融创新中心3号楼，累计上市销售面积13.15万方，同比下降61%。需求端也同步下降，累计成交18.24万方，同比下降29%。成交价格小幅上涨7%，年末录得15737元/平方米。

整体市场以去化存量为主，需求端仍较为疲软，未来预计将面临较长去化周期。值得注意的是，全市今年实现多个大宗成交，包括龙湖中心、中信玖著云庭A做整栋成交等。同时也看到，以星河WORLD数创港为代表的低密度小独栋产品，今年依然受到市场热捧，销售去化状况良好。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级助理董事袁晓玲表示，在全球经济环境面临多重不确定因素的背景下，市场将长期在调整中不断前进。未来大体量集中供应也将推动整体市场竞争进入白日化阶段。这些市场趋势将促使政府、开发商全方位下场，加大政策扶持力度，采用更积极的产业招商策略，在逆境中谋发展，推动产城发展达到新的高度。同时也看到，伴随Z时代用户的不断增加，需求端也在绿色生态、社交空间、人性化配套，灵活办公等方面提出更多元化的要求。这也将推动未来项目向品质化、个性化和IP化方向发展。

戴德梁行大中华区可持续发展服务助理董事卜硕发布了题为ESG如何赋能资产实现可持续发展的专业报告：随着全球环境及气候问题日益突出，可持续发展已经成为不动产行业关注的焦点。聚焦写字楼市场，ESG（环境、社会和治理）已经成为优质项目的重要衡量标准。与此同时，良好地ESG披露和参与也为业主及租户带来多重价值。

越来越多的商办写字楼开始重视ESG，探寻属于项目独特的绿色发展之路。通过采取绿色建筑认证、节能减排、建造活力社区等措施，降低碳排放和能耗，推动区域可持续发展。2023年有多个写字楼项目及物业资产包通过GRESB（全球房地产可持续性标准）评级展现了亮眼的可持续发展表现，也进一步推进了不动产行业的可持续发展进程。预计未来会有更多的企业加入ESG实践的行列，推动市场整体向可持续发展转型，实现可持续发展的目标。

戴德梁行苏州公司副总经理杨婕表示，2023年苏州市场承压迎难而上，全年主要经济指标保持全国前列，创新驱动发展取得显著成效，贸易结构发生重要变化、投资结构持续改善。产业创新对现代产业的赋能作用不断凸显，传感器、光伏电池、智能手机、医疗仪器设备及器械等高技术产品产量持续快速增长。在国家提出“整合科技创新资源，引领发展战略性新兴产业和未来产业，加快形成新质生产力“的趋势背景下，未来苏州市场的发展也应主动迎接科技创新发展机遇，前瞻布局类脑智能、量子信息、基因技术、未来网络、深海空天开发、氢能与储能等未来产业，从政策、营商、载体、运维等多方面，布局“新制造”、发展“新服务”、培育“新业态”，打造苏州特色的“新质生产力”，构建未来市场新的增长极。。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，2023年戴德梁行荣膺苏州市招商合作伙伴，我们很荣幸在多年深耕区域市场后受到政府肯定。期待2024我们在促进外资产业、繁荣楼宇经济、服务资本市场评估与尽调、为片区开发提供定位服务等多方面继续服务好苏州各界客户，助力苏州迈向综合性全球城市。

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关于戴德梁行

戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2022年公司全球营业收入达101亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在环境、社会和公司治理等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信（戴德梁行）。