文/乐居财经 许淑敏

  两年前，李志曾与好友约定一起买房。刚好两个人合作搞的生意挣了不少，手上都拿着上千万。

  李志性子急，一有想法就立马行动，当年几乎看遍了郑州在售的大平层、别墅。挑来挑去，最终选了康桥香麓湾，全款800多万买了套别墅。“就在金水杨金片区，离工作的地方近，环境也不错，各方面符合预期。”

  但没想到，康桥地产这两年遇到资金难题，多处项目停工、交付延期，李志还得时刻关注动态，深怕波及到康桥香麓湾。

  终究躲不过，去年底，李志发现，康桥香麓湾所属开发公司的资金监管账户，余额不足千万，股东方抽逃监管资金达20多亿，项目竟然实质性停工6个月。

  “这就是买期房的痛”，走上维权路的李志，有点认命了。相比他的好友，则谨慎地选了一年多，去年中才买了现房项目——普罗理想国东3苑，现在已经住进大平层，享受“所见即所得”。

  这次河南宣布郑州、开封将试点现房销售，李志不停感叹，“要是早两年出这个政策就好了，没想到啊”。

  的确，地产行业二十多年的黄金期里面，以期房销售为主流，大多购房者已习以为常。尽管期房存在不确定性，但开发商追求快周转，势必要打造期房，因此市面上期房选择性更广，而且价格、折扣力度等方面总是优于现房。

  市场总是会改变，眼下，房地产开发逻辑生变，加上购房者对期房不信任，重提“现房销售”有其必要——恢复市场信心，促进各城市消化存量房。

  去化难题

  “有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议，明确了现房销售的可能性。

  随之，山东、安徽、河南、四川等四省开启了现房试点，鼓励有条件的地方先行先试。这些先行试点的省份，去年新房市场成交呈现量价齐跌的现象，而短期内楼市依然承压。

  推行现房销售，很大原因在于各地商品住宅的高库存量亟需消化。

  不过从各地存量消化周期来看，除了河南较为特殊以外，其余省份的省会城市去化周期都不算长。

  根据今年1月份机构的统计数据，合肥、济南、成都去化周期分别为8.1个月、10.6个月，16.6个月，周期越短，商品住宅需求量超过供给量会更多，后续楼市回暖也会更快。

  相反，郑州的去化周期高达82.9个月，楼市疲软的程度较高。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评论称，郑州已供应土地和新房都很多，在售和潜在供应量非常大，房价又持续下跌，实施现售不会因供应周期长、建设成本高而使得供应跟不上，从而导致全社会房价上涨，也就符合住建部提出的“符合条件的城市探索现售模式”。

  数据显示，2023年1月，郑州商品房库存量1410万平方米，同比增长了15%。有网友甚至评价郑州是“被天量库存砸死的城市”。

  之所以出现这种情况，与这两年河南本土开发商频频暴雷、市场信心不足相关，项目停工、烂尾现象频发，购房者对于市场处于观望态度，不敢贸然下手，导致新房无法消化。

  郑州市场较为典型，尤其是在“保交付”方面。去年中，郑州不仅设立了百亿纾困基金，还开启“大干30天”的复工方案，意在以点带面，改变现状。如今，纾困基金已落地北龙湖金融岛写字楼项目、惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园等项目，范围还在持续扩大。

  而此次试点“现房销售”，更像是“保交付”任务的持续动作。郑州亟需恢复信心，消除购房者对于期房烂尾的印象，因而从源头进行遏制，调整预售制度，适时推进现房销售，杜绝烂尾楼。

  乐居财经发现，虽然时下开始试点“现房销售”，但大部分项目不是真正意义上的现房，而是项目尾盘，或者因项目体量大、去化慢，由期房熬成了现房。

  比如济南天桥区的万科金色悦城·新著项目，于2020年开盘，而去年底已经成功交付。此次响应“现房销售”政策，万科金色悦城·新著将社区内最后一栋低密洋房进行现房加推。

  除此之外，近两年不少暴雷开发商的项目滞销，随着建设进度推进，绝大多数项目已经完工，但面临着难以去化的问题。

  不难预测，接下来会有一波出险房企的现房项目陆续入市，抢占市场份额。

  “现房”浪潮

  去年掀起了一股“现房销售”浪潮。

  湖南株洲、河南郑州等多地已经发文鼓励有条件有实力的房地产开发企业现房销售，而福州永泰也在涉宅地出让公告中明确要求“现房销售”。

  尤其是在停工断贷潮风波以后，现房销售的话题讨论度不断提升。陆续有不少房企，以“现房销售”作为宣传噱头，吸引眼球。

  当时行动较为快速的当属时代中国。这家以旧改起家的房企盘点了在手的现房资源，推出安心现房节，其在海报宣传语中描述到，“广告再好，不如现房可靠”。据悉，其现房节活动涉及大湾区8城19个楼盘，包括广州、佛山、珠海、中山等地。

  另一边，卓越集团也顺势在深圳推出了“爱不等待，现房节”活动，开启各种营销活动。随之旭辉、富力、弘阳等多家房企也跟进举办现房营销宣传活动。

  至于去化效果，并不显著。例如时代中国，2022年实现合约销售397.91亿元，同比下降近六成，旭辉全年累计合同销售金额约1240.3亿元，同比减少五成。

  尽管现房销售打消了一些顾虑，但购房者对于房企后续运营能否跟上仍存疑惑。尤其是选择出险房企的项目，更加谨慎。

  去年，泰禾福州湾27#楼共计6套现房住宅取得预售许可。该项目原名为三江城二期和美伦雅居学府，于2016年被泰禾收购之后，曾火爆一时，声称打造福州首座200万㎡城市文旅综合体。

  多年时间，项目已取得7张售卖许可证，如今熬到了项目交付，仍在推出新楼栋。2022年底，泰禾福州湾B区才启动验房交付工作。

  福州一购房者直言，“就算已经交楼，可是这家房企都暴雷了，要买的话还是点怕，谁知道后面又会有什么问题，不安全。”他很清楚，有些房子隐蔽工程很难一眼看清，像是进出水的设备、电线质量、墙体质量、地板基层等，都是后续居住才能感受到。

  不论效果如何，购房者是否接受，“现房销售”都是开发商在市场低迷之际，能够挽回信心的办法之一。

  而且，目前大部分城市的现房销售项目不在少数。在北方经济重镇的天津，现房销售就高达50个，其中甚至不乏品牌开发商，包括中海地产的中海南开郡、中交集团的中交樾公馆、中国铁建的西派国印等。

  至于北京，按照在售现房的条件进行检索，出现的新房项目超过80个，以别墅项目居多，诸如阳光城君山墅、北辰墅院1900等。

  多为改善型产品，本身客群就不够广泛，当地购买力不足，或者因为地段等各种不利因素，从期房硬生生拖成现房。

  趁着当下吹起的“现房销售”风，能营销出去一套是一套。

  一名中介人士表示，地段好、配套好、产品好的优质项目，市场需求还是很高，基本不太可能熬成现房。

  “等那些真正推行现房销售的项目出炉，可能更有吸引力”。上述人士强调。

  此前也有案例，于2019年，成都给两宗地块设置了现房销售条件，最后被打造为龙湖青云阙和华发统建锦江首府，后续去化效果都不错。

  现实的落差

  十多年以来，关于现房销售模式是否具备可行性，多次被摆上台面讨论。

  从深圳首宗商品房现售试点地块开始，提及地块必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售，后续南京、北京、杭州等地的土拍也陆续将现房销售当作准入门槛。

  这样的操作，并不是为了全面推进现房销售，更多是防范地块炒作的角度出发，是稳地价的考虑。

  彼时，相关鼓励、支持现房销售政策也陆续出炉。像是2017年，广东省在《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》上面提出鼓励推行现房销售制度、逐步取消预售制；2021年4月，浙江省印发《浙江省城镇住房发展“十四五”规划》，提及浙江将逐步提高商品房预售条件，稳妥推进现房销售试点等。

  但最终落地实施的现房销售项目仍是少数，珠三角地区关于现房销售并无太多实质性落实，而杭州首次提出的10宗“竞品质”现房销售地块则全部流拍。

  没有太多意外，现房销售不受彼时追求“三高”的房企支持。在现房销售下，往往需要开发商不仅有着雄厚的资金实力，同时需要能往多个项目中进行大量资金沉淀两年至三年左右，直至项目竣工验收。

  习惯于规模扩张的房企，自然不愿意将大量的资金投入一个项目。因此，市场上大部分要求现房销售的土地基本不受青睐。

  即便要求现房销售，房企也会以为“高低配”产品等各种办法来实现资金快速回笼。北京首个现房项目入市时，规划了低层洋房和高层住宅，通过前期预售建设周期较短的低层洋房回笼资金，并投入高层住宅建设当中。当时传言称，该项目高层住宅售价会高于预售的洋房，并且品质会低于洋房。

  房企本质还是资金密集型企业，离不开资金的高流转。

  如今房企能够在销售端积极响应现房销售，主要是基于“保交付”的角度，自家囤了不少现房项目待消化，这是关乎资金回流的问题，亦是关乎生存的问题。

  一旦要在土地全面铺开现房销售，则可以预料土拍的冷清程度。李宇嘉提出一个解决办法，既能满足购房者的需求，又对房企资金链的挤占不太明显，“如果地价较高，则房企融资成本较高，过高的前端成本加之现房销售资金占用时间长，容易导致房企资金链紧张。因此，若地价占房价的比例低于30%，可以考虑现房销售。”

  具体能否落实未知，但可以肯定的是，随着房地产市场从增量时代进入存量时代，现房销售会逐步替代预售制度。

  早有不少专家学者呼吁现房销售。经济学家任泽平扛起了“取消预售”的大旗，“1989年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计。现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。”

  此外，国是金融改革研究院院长刘胜军表示，“现房销售是全球主流的销售模式，虽然很多国家也允许预售制，但占据主导地位的都是现房销售。”

  目前，全国现房销售规模占比仅为13.9%，上升空间足够大。

  （注：文中“李志”为化名。）