乐居新媒体 浩然 发自南京

  南京挂地了，还是选在了中午。这种节奏，就像下饭神剧。

  2月16日，南京迎来今年首批住宅用地出让公告。数量不多，只有11幅宅地，但囊括了河西南、南部新城、江心洲、南站、江核等热点板块。

  无论从价，还是从质上面来看，都是奔着“开门红”的目标去的。

  一、质：开年就拿出了最好的地

  不藏着掖着，2023年首场土拍，南京几乎把最好的宅地都拿出来了。

  先看看河西南，继去年的G29、G70之后，河西南青奥片区又将出让一幅宅地NO.2023G03。

  从地理位置上来看，G03与G29和G70，仅隔着一条平良大街。

  未来，这个滨江区域内将分布着青奥村、万科翡翠滨江、滨江one、中国府、中国府2.0（G29）、国贸天琴系（G70），以及3月17日即将出让的G03，改善氛围纯粹，妥妥的河西第一豪宅区，没有之一。

  如果说，今年首场土拍，哪幅地块有机会触顶摇号的，大概率是G03地块。隔壁的G29是二批次土拍中5幅触顶地块之一，G70更是三批次土拍中唯一触顶的地块，这个区域宅地的稀缺性可见一斑。

  该片区的优越性已无需赘诉，一公里左右范围内有保利大剧院、南京眼、华侨城欢乐滨江、金地中心、南京儿童医院等优质的城市资源。作为滨江板块，可谓“闹中取静”，不仅环境宜居，还具备一定的私密性。

  G03体量近3万方，介于G29与G70之间，如果开发进度较快，有望在今年四季度入市。届时，很有可能与中国府2.0（G29）、国贸天琴系（G70）正面竞争。当然，豪宅市场的“内卷”，对买房人来说，或许是一件好事，又到了比拼品牌和产品力的时候了。

  除了河西G03，南站的G07地块的“出身”也不简单。

  2016年，该地块被万科以总价20.3亿元拿下，楼面地价27168元/㎡，成为当时的江宁地王。不过，由于限高问题项目的开发一直没有实质进展。

  近几年，由于南站区域新房供应量较低，整体市场热度一般，这个“地王”项目几乎要被遗忘。不过，去年12月底，南站地区一则规划调整，让该地块重获新生。

  该地块从商住混合用地调整为二类住宅用地。从房企的角度来看，纯宅地的开发难度更小、资金回流速度更快；从南站板块的实际情况来看，已经有喜马拉雅等商业落地，但新房市场面临“房荒”，商住变纯住宅，也符合当下行情。

  此外，项目建筑高度从120米调整为60米，制约项目推进的限高问题，以这种妥协的方式解决。容积率也从3.2调整为2.1，建筑密度从40%调整为20%，绿地率从25%调整为30%。显然，这是要打造南站，乃至整个南京主城稀缺的低密度住宅。

  新年首场土拍，就扒出了当年的区域地王，江宁确实是把压箱底的好地都拿出来了。

  此外，相比同属南部新城的大校场，南站板块近年来新房供应量极低，市场关注度也一般。而这次挂牌的G07地块，其定位就是打造高品质住宅，此时亮出这幅优质宅地，或许能试水一下南站板块的价值，能否再次获得市场的认可。

  二、价：地价上涨成为主流 流拍项目重出江湖

  此次挂地中，关注度最高的河西南G03地块（面积近3万方），起拍楼面价达到37602元/㎡，相比去年10月出让的国贸G70地块（面积约1.8万方，起拍楼面价35256元/㎡），上涨了两千余元。

  G03体量适中，预留了更大空间打造社区景观，加之处在头部板块的核心地段，地价上涨也在情理之中。如果触顶，G03地块的成交楼面价将达到4.3万，相比葛洲坝G29、国贸G70的成交单价，高了3千余元。

  土地成本高了，未来G03项目如果想在价格上明显高于周边两大豪宅项目，也不是易事，这对于拿地企业的品牌影响力，以及产品打造能力提出了很高的要求。

  符合要求的在宁房企，不多。

  此外，南部新城G02、江心洲G04、雨核G05、南站G07、江宁科学园G08等地块，起拍楼面价相比区域前期出让地块，均有一定幅度上涨。其中雨核G05、江宁科学园G08起拍楼面价涨幅超千元。

  最大的看点来自于江北新区G01地块，该地块就是去年4月份首批集中供地流拍的南工大G02地块，当时起拍楼面价约2万。时隔近一年，该地块重新挂牌，起拍楼面价仅13552元㎡。为了成功出让，把地价下调近7千，力度之大，非常罕见。不过这种非核心板块的流拍地块，大幅下调地价，也是务实之举。

  另外，小行G06地块，起拍楼面价近2.3万，相比临近的万科朗拾项目（起拍楼面价24229元/㎡），也跌了千余元。其原因可能是因为下面这十余项建筑要求：

  不难看出，对于首场土拍的定价，主管部门也是因势利导，以求取得一个和谐的结果。

  三、势：长三角楼市复苏迹象明显

  近日，长三角几座城市完成2023年首场土拍。其中，杭州5幅地块中，有3宗地被民企斩获，其中还包括2022年全年未在集中供地中现身的新城控股。此外，3家民企中，中天美好和新城控股拿地总价均突破20亿元，溢价率均在10%以上，也在一定程度上反映了企业拿地的积极性与决心。

  而2月16日进行的苏州土拍中，也吸引了30余家房企报名。其中，湖西原三星地块，历经65轮报价，楼面价35650元/平，溢价率达到15%，触顶待摇号。

  从苏州和杭州的土拍不难看出，市场基础较好的长三角楼市，正在逐步复苏。3月份，就要轮到南京了。

  回顾2022年南京土地市场，国企托底的趋势愈发凸显，尤其到了下半年土拍，民营企业几乎绝迹。

  2023年首场土拍，其风向标意义非同寻常，近期楼市回暖势头明显，开发商对南京市场的信心到底恢复了几成，3月首场土拍结果是重要的“试金石”。

  能否有更多民企，或者外来的品牌房企，报名参与本次土拍，也是衡量南京楼市回暖“含金量”的重要标准。此外，土拍时间恰在“金三银四”，其最终结果对于买房人的信心，将产生非常直接的影响。

  2023年，南京首场土拍能否取得“开门红”，无疑是承载了稳经济，稳楼市目标的“使命任务”，其重要意义非同一般。