2020年7月，万顷沙某网红盘开放营销中心的场景，比早高峰的3号线还要可怕。

  路边的车从粤A排到了粤U；样板间内的装饰画被挤爆；为了刷卡付认筹金大家不顾一切冲入售楼部；富豪投资客大挥手笔一次认筹多套......

  这是乐居君在当天看到的场景，直到现在依旧历历在目。

  万顷沙，在那时达到了“板块巅峰”。

  时隔近3年，乐居君又来到了万顷沙板块，实探了一个准现楼楼盘——中国铁建海悦国际。

  01

  板块仍在初级开发阶段

  先来说说配套。

  目前18号线已经开通，从冼村至万顷沙最快仅需约半小时，而目前工作日早晚高峰的列车间隔缩短至4分22秒。

  要是乘坐湾区最快地铁，从珠江新城到万顷沙板块还是挺方便的，乐居君就有朋友每天都从南沙来回天河上班。

  但据百度地图显示，中国铁建海悦国际步行距离地铁站约3.1公里，需要搭公交或者自驾车接驳。（百度地图）

  除了18号线外，万顷沙还手握南沙枢纽（在建中）和深中通道（在建中）两个“王牌”，一个将接驳2条高铁+3条城际轨道+3条地铁，另一个能直接通达深圳。

  不过对于大多数人来说，能否快速到达广州市区才是正事，毕竟总不可能天天湾区游。

  至于商业配套，目前整个万顷沙都处于初级开发阶段，以村庄及农田为主，缺乏大型商超。

  按照规划，中国铁建海悦国际配备3000㎡的风情商业街，从实地情况来看，整个小区仅在住宅楼栋下设置了底商。

  据销售透露，目前商铺基本售罄，都是以个人名义购买的，因此引进的品牌和类目并不能确定。

  教育配套方面， 小区内配套有6班幼儿园。

  中小学的话，目前教育局仍未公布其对口学校，但教育也是万顷沙的短板之一，像周边的珠江小学、万顷沙小学都仅为“区一级小学”。

  总体来说，中国铁建海悦国际的周边配套仍然需要等待。

  02

  产品选择较多

  我们再来看看产品。

  根据规划，中国铁建海悦国际总建面约16.5万㎡，总共有11栋高层住宅，其中有2栋为居民安置房。

  密度不算高，容积率仅为3.2。

  中国铁建海悦国际最大的亮点莫过于“准现楼发售”，目前小区基本建设完成，园林内的绿化和泳池等也都完工，只剩下房屋内部的装修工作。

  从现场情况来看，小区内虽然没有设置太多的娱乐设施，但绿化覆盖挺高，整体给人一种比较安静舒适的感觉。

  目前项目在售5#和6#复式产品，以及7#南北对流的平层产品，都是两梯四户。

  户型选择比较多，复式有81㎡三房、88㎡四房以及101㎡四房；平层的则有99㎡三房和131㎡四房。

  有一点还是做得比较好，中国铁建海悦国际每一个户型都配备了一个入户花园，即便是80多㎡的小户型，其入户花园的空间也并不小。

  平日在这里可以放置个大鞋柜，或者是放婴儿车也都足够了。

  据销售介绍，88㎡的复式四房是项目最好卖的户型，也是均价最高的户型，南向高楼层的单位需2.5万元/㎡左右。

  一楼设置了长辈房，而二楼则为三个卧室，空间都比较足。

  但一层只有一个洗手间，没有主套房，若是家庭成员比较多的话，会经常出现抢厕所的情景。

  该户型将更多的空间留给了卧室，导致客厅和厨房偏小。

  特别是厨房，冰箱只能放在楼梯下方，高度低于两米，并且只预留了单开门的位置。

  若是喜欢做饭的家庭，这样的冰箱存量，是远远不够的。

  其他的户型可以参考下面的户型图。 

  总体来说，中国铁建海悦国际的复式产品比较注重卧室的舒适度，公共空间并不大，比较适合家庭成员比较少的年轻人家庭。

  乐居君认为，项目的平层产品反而比复式产品要做得更为出色。

  其中99㎡三房做到了三开间朝南，采光和通风效果更佳。踩盘当天是个大晴天，整个户型基本没有一处暗角，即便不开灯，采光效果也是十分不错的。

  房间的空间也很大，即便是+1房，做儿童房、书房或者次卧都完全够用。

  只不过，厨房小似乎是项目的通病。

  如今市面上的新盘，厨房基本都做成半开放式，显得空间更大，功能分区也更加明显。

  但中国铁建海悦国际的户型设计偏传统，即便是99㎡的户型，厨房空间都比较狭窄，预留冰箱位比较小。

  03

  2022年仅网签151套

  目前，中国铁建海悦国际价格在1.85-2.5万元/㎡之间，南向的复式单位价格会比较高。

  乐居君算了算价，一套高楼层的99㎡平层三房户型，总价为217万，折合单价约2.18万元/㎡。而销售透露称，还可以再申请一个99折的优惠。

  而在2020年，中国铁建海悦国际首次开盘时， 价格已经在2.1-2.3万元/㎡之间。

  当时正处于万顷沙板块的巅峰时期，深中通道、18号线、汽车城等各种利好接踵而至。大家有房就抢，开盘当日中国铁建海悦国际的去化就高达8成，销售额达6亿元。

  在那一年的金九银十，项目甚至创下了一周成交238套的好成绩，冲上全市楼盘热销榜。                                                       图片  

  但在2021年下半年楼市冷淡期后，万顷沙的热度明显下降。

  特别是在2022年，即便是南沙C位——横沥岛，都出现多个楼盘降价的情况。部分地铁盘甚至推出了2字头的一口价单位。

  在此情况下，中国铁建海悦国际的价格优势已经不复存在。

  因此，2022年中国铁建海悦国际仅网签了151套房源，甚至连过去一周的量都达不到。（克而瑞数据，仅统计网签房源）

  而根据阳光家缘数据显示，截至2月20日整个项目还有数百套房源未售。像5#、6#、7#的预售证早在2021便已拿下，但目前仍有接近一半未售出。

  去年9月，项目有两栋楼已经交付完成，但从乐居君实探情况来看，入住率并不高。而目前已有31个房源在贝壳上挂牌放租。

  目前，在楼市洗牌期后，购房者已经趋于理性，仅靠规划可不能打动大多数人。

  也许，中国铁建海悦国际只能继续等待。

  等到万顷沙板块配套逐渐成熟......