乐居新媒体 浩然 发自南京

  上周日，江北新区9所名校举行开工仪式，似乎给回暖的江北楼市再打了一针强心剂。

  对于9所名校开工带来的影响，市场上也出现了不同的声音。

  观点1：这次重大利好落地，对于新区的教育配套将带来质的改变，势必将拉动江北新区的新房、二手房市场，简而言之：楼市要火，房价要涨！

  观点2：当下，南京各所名校 “遍地开花”，对于楼市的刺激作用正在减弱。一所名校的含金量如何，归根结底还是要看生源与师资，而这两方面，现在还无法鉴别。此外，目前江北新区的新房库存仍然很高，尤其是江核以外的区域，仍然面临较大的销售压力。

  江北楼市的现状如何？名校的刺激作用到底有多大？

  先看看本月的销售数据，截至2月22日，2月份南京住宅销量的第一、第四、第六均来自江北，分别是青奥板块的保利阅云台（第一，197套），六合的大华南门望府（第四，137套）、中央商务区的保利扬子萃云台（第六，128套）。（数据来源：南京网上房地产，销售 = 认购+成交）

  再看一下2023年以来的成交数据，住宅成交量前十五中，有4个项目来自江北，分别是桥北的滨江雅园、江核的晴翠府和晴樾府、以及六合的和棠瑞府，均在70套以上。不过，成交量前十中，江北仅一盘上榜（滨江雅园），其他靠前的楼盘主要来自河西、鼓楼滨江、城南软件谷、燕子矶等板块，部分楼盘今年累计成交套数已破百。

  不难看出，今年江北的势头不错，尤其是2月份以来，部分楼盘确实销售火爆。但这波热销，也是基于南京楼市整体升温的基础上，城北燕子矶、城南软件谷，甚至高淳等区域，同样也出现了明显回暖。

  近日，我们还实地探访了2023年江北销售比较火爆的两个项目——中央商务区的晴翠府、青奥板块的保利阅云台。

  驾车从河西出发，通过江心洲大桥，远眺到江北一大片正在建设的高楼，这种体量和规模，在全市也是独一份，也让人对未来新区的城市界面充满期待；而驾车穿行在江北，开阔的道路，也依稀有了当年河西新城的感觉。

  相比纸面上的数据，实地走访两个项目之后有了更多直观的感受：

  1、案场的人气确实不错，虽然是工作日的上午，但晴翠府售楼处仍有4、5组客户，而上周刚刚加推的保利阅云台项目，售楼处有十余组客户来看房。

晴翠府售楼处

保利阅云台售楼处

  2、目前来看房的客户，基本还是以自住和改善为主，外地的投资客很少。从区域来看，不仅有江北的客户，还有来自鼓楼、秦淮等市区的客户。当下，主城老破小的置换客群，已经逐渐认可江北。

  3、价格方面，案场仍然有一定程度优惠，并未完全取消。以晴翠府为例，目前主售7、8号楼，剩余部分高楼层房源，现在有95折优惠，折后均价3.6万左右，另外装修包优惠后1600元/平（原价3100元/平米）。而保利阅云台，目前也有5个点的优惠，另外装修包优惠后2100元/平米（原价2500元/平米）。

  此外，这仅是案场优惠，通过渠道、中介等形式带访，仍有一定的返点优惠。

  4、关于首付比例，上周江核某盘新领销许，宣布首付提升至8成，引起业内颇高关注。2022年以来，市场持续下行，“首付8成”的门槛在南京楼市逐渐消失，仅剩河西、南部新城少数楼盘。

  截至2月21日，该新领证楼栋尚未正式推出，不过从案场了解到，首付仍是正常比例，即3成起。

  通过实地探访，确实能感受到目前江北新区一路向上的人气。同时，相比几年前的楼市黄金期，江北市场正在发生着剧变：投资客逐渐撤场，大量需求正转移至自住与改善上面来，房价趋于平稳，这个时候更加考验江北的核心竞争力。

  一方面，住宅的品质能否不断提高，从而在产品端打动买房人。2022年，颐居、浦口国资等国企拿地后，选择与仁恒合作，也能看出，开发商正在朝这个方向努力，不过最终还是要看今年新项目，到底将打造出怎样的产品。

  第二方面，新区各方面配套能否加速推进完善。不得不承认，目前江北各方面配套与江南主城仍有差距，而前几年，大量投资客进场，房价上涨速度已经远远快于配套落地速度。不过，2023年，江北确实开个了好头。

  客观来看，江北这一波市场回暖是连续的政策刺激、疫情好转，以及名校开工等等利好的叠加，还有相当一部分是去年积压的需求得到释放。未来，江北楼市还能否继续保持这样向上的态势？显然，严峻的考验在后面。

  不过，还是那句话：2023年，江北开了个好头。