文/乐居财经 许淑敏

  “不卖了”，苏捷年前跟卖家谈了一套广州荔湾的二手房，地段、价格合适，还以为年后交钱走手续就可以了。

  可年后等来的却是卖家反口，要么涨价，要么另找其它房源，她说，市场行情上来了，现在二手业主都捂着房子等一个更高的价格。

  苏捷看房也有一段时间，理解这样的操作。“换作我，我也会涨价，确实春节后荔湾市场太火了”。

  一开年，荔湾西塱某楼盘营销中心人山人海，洽谈客户不少，现场销售说，自己每天要接待四、五组客户，感觉得有一年多没那么忙过了。

  据称，贝壳广州在越秀、荔湾的签约中心每天都是爆满状态，成交量翻倍涨。

  其实不止广州，包括北京、上海、深圳等一线城市楼市热度也有所上升，甚至连南京、苏州、杭州、南宁等二线城市都呈现各种火热景象。

  伴随着各地楼市政策放松，房贷利率降低、贷款年限延长等，在加上中介轮番炒作，市场信心有所回归，一手、二手房市场均呈现上扬势头，隐隐出现了楼市“小阳春”。

  但究竟是表象的火热，还是真正的火热，市场发出各种不同声音。有的以为政策层层加码，释放了一大波购房需求，有的则认为政策效用不大，反应尚需时间。

  更有人直言，政策利好多管齐下，为“小阳春”的到来做了铺垫。

  回暖迹象

  “疫情三年，涨回来只用了一周。”这句话在各地的中介圈疯传，最近楼市稍有回温，他们是最开心的那一波人。

  数据呈现真实的市场，从国家统计局发布70城房价数据来看，多地楼市确实有所回暖，整体趋势向好。

  环比方面，2023年1月，70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个。据统计，这是自2021年9月以来，新房价格上涨城市数量首次超过下跌城市数量，信号明显。

  尤其是一线城市，商品住宅销售价格环比转涨，同比亦上涨。其中，北京、上海等新房价格、二手房价均为环比上涨，北京、上海新房价格分别环比上涨0.4%、0.7%，二手房价则分别环比上涨0.9%、0.4%。

  广深尚未有太大起色。比如广州，新房价格、二手房价均环比下降0.2%，环比双跌。广深购房需求量本不及北京、上海，但随着市场推进，传导到广深楼市只是时间问题，有待恢复。

  不过，从春节后楼市数据来看，广深楼市热度逐渐上扬。二手房数据显示，2月6日-2月12日，深圳二手房（含自助） 录得784套，环比增长率为40.0%，录得量超过2022年周录得量最高值。

  深圳一些中介机构每天都忙到不行，不单新房、二手房市场单子多，就连租房市场都十分火热。

  专门跑租房市场的新人小马表示，光是2月份的收入，就预计超过4万元，他说，“年前几个月没什么单子，一直在玩，也就几千块收入”。年后租房需求爆涨，他每天连轴转，最多一天带过10组客户看房。

  而中原地产华南区负责人郑叔伦在公开对话中提到，主要是想补充销售人员，首先会在招聘上下功夫，今年第一季度最少先招聘10%~20%的人手。

  另外，节后广州各区一手房来访量、成交量均有上扬。特别黄埔、番禺等区，甚至有单盘来访量直接增长近300个人。

  贝壳研究院数据显示，2月6日-2月12日，广州一手房案场单盘成交10.6套，环比上升42%，同比上升99%。有评论称，实际认购处于近一年以来高位水平。

  另一边，北京楼市已经呈现小阳春景象。从开年开始，部分楼盘火爆，像是建发某楼盘，去年底开盘，仅一个多月的时间，就已经消化逾50%的房源。北京一购房者称，好久没这么抢过房，怕晚了选不到好的楼层，早定早安心。

  上海各区的中介机构也在涌动，每天到店咨询新房、二手房的客户络绎不绝。“去年店里生意冷清，有时候整个店全部人加起来一天都没开一单，店里的小伙伴越来越少。”某中介机构人员表示，现在才是正常的状态，至少吃饱喝足没什么问题。

  2月前两周，链家门店成交量较此前增长50%-60%，带看量增长30%-40%。

  除了一线城市，二三线城市也出现回温迹象。节后，苏州、重庆、天津、成都、佛山、东莞等城市成交表现较为突出。像是重庆，甚至有二手房单日成交255套的数据，为往常成交的4倍。

  政策“猛药”？

  “南宁百岁贷款”刷上热搜，引发网上关于“接力贷”讨论。

  最近不止南宁，包括杭州、宁波、北京等多地楼市已开始将贷款者年龄和贷款期限的总和放宽。

  消息称，北京市场个别银行可以将贷款者年龄和贷款期限的总和放宽到95年，而杭州个别银行可延长贷款年龄至75周岁，宁波部分银行也可以将贷款“年龄+年限”提升至最高80周岁。

  该类贷款虽然延长了期限，但条件严苛，实施起来并不容易。这是父母与子女的接力贷款，贷款人需有稳定收入，或子女进行担保，且退休人员一般不予受理。

  虽然最终南宁开发商否认了“百岁贷”的存在，但确实引发了楼市讨论热度，更释放了楼市放松的信号，折现了近段时间市场政策一些变化。

  事实上，自开年以来，为了促进楼市恢复正常水平，各地陆续下发新的政策。

  有从房贷政策下手的，像是佛山住建局发布通知称，自2023年2月1日停止个人住房查询的对外查询业务，即“认贷不认房”。随后，佛山又适当松绑房贷政策，提及佛山户口或佛山工作，半年内无新增房贷或信用卡，可免查首付来源和流水。

  佛山开始对购房数量和贷款不做太多限制，刺激一部分换房需求。

  也有从房贷利率下功夫的，多个城市均下调了首套房贷款利率下限，郑州、福州、厦门等城市部分银行将首套房贷利率降至3.8%，而珠海部分银行首套房贷利率，最低可从3.9%下调至3.7%。到目前为止，调整首套房贷利率下限的城市已近30个。

  早于1月初，央行、银保监会发布通知称，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，而此后多地跟进下调利率，为购房者带来直观的利好。

  还有从限售限购政策入手的，惠州就是将商品住房限售年限从3年调整为1年，缩短限售时限，提升次新房流通速度。

  不管是房贷利率、期限调整，抑或是限售放松，本质上都是为了支持刚性和改善性住房消费的需求释放，发出楼市回暖的信号。

  对于楼市的调控政策，离不开限购、限售、限贷，而眼下，这三个方面都有了一定程度的松动迹象，冷清已久的市场难免有些涌动。

  加之中介机构各种“炒作”，造成春节后一番楼市复苏的景象。更有人直言，政策利好多管齐下，为“小阳春”的到来做了铺垫。

  “小阳春”未明

  某种程度上，政策刺激确实会有一定效用，反映于小幅度、小范围的楼市复苏。但楼市“小阳春”能否如约而至，则需另做他论。

  往年春节后，楼市有所回温是常态，释放的是春节期间压制的购房需求，为短期现象，无法持续太长时间。

  此轮楼市放松政策，更像是“小打小闹”，并未涉及一线城市放松限购等重磅政策，楼市依旧以“稳”作为主基调，交易量大幅提升、房价大涨等现象短时间难以再现。

  就像网上对于“接力贷”的反应并不热烈，将贷款年限延长，风险会更大，而且贷款人一代接一代的还贷压力会只增不减。该种手段只能成为“宣传噱头”，体现房企“清库存”的焦虑，并不能为后续楼市上扬带来过多效用。

  “降利息都不能刺激买房了，何况延长贷款时间？”一网友直言。

  购房者对种种政策持谨慎态度。去年购房者频频受到房企“交付难”、“烂尾楼”等事件的影响，信心受挫，对于市场的担忧情绪浓厚。

  信心恢复需要一段较长的时间，短时间内迅速回升可能性不大。

  可以看到，春节前后市场掀起了“提前还贷潮”，比起再次购置房产，部分购房者倾向于提前还房贷，节省利息支出，减轻压力。往深层次探究，购房者对于经济发展态势较为悲观，更愿意持有现金以观望市场机会，因而慎重加杠杆。

  深圳一业内人士发表评论称，深圳房价有可能局部上扬，但交易量大规模上升不大可能，目前放盘量有所增加，主要是因为之前积攒了不少换房人群，看到形势好转才放盘，实际并不具备反弹的核心经济基础。

  具体仍需观察经济的恢复力度，这决定了楼市能否迎来新的“春天”。

  经济学家任泽平也在微博中提到，预计3到4月楼市小阳春，温和，局部城市，主因经济恢复，部分开发商二三季度可能会结束冬眠。

  随着经济稳步恢复，加上不断加码的楼市政策落地，甚至开始鼓励“现房销售”等举措，购房者对开发商的信任值会逐步提升，楼市重回良性循环。这一切的实现，尚需时间酝酿。

  因此，业内普遍的态度是：“小阳春”不一定出现，但是“金九银十”可以期待一下。

  （文中“苏捷”为化名）