乐居财经 严明会 3月9日，标普近期发布的一份报告中指出，香港置地控股有限公司(简称“香港置地”，标普：A/稳定/NR)的实力将足以抵御房地产市场的波动，平稳度过低迷期。

  香港置地在香港特区和新加坡的高品质写字楼及零售业务组合，将支持其总部位于香港特区的物业出租及房地产开发的收益。2022年，该公司全地区的投资物业贡献了约70%的扣除企业开支前的基本营业利润。

  即便由于物业续约时租金下降，租金复归率出现中等负值，香港置地位于香港特区中环的写字楼组合的经营表现仍将在2023年保持弹性。截至2022年底，该物业组合的空置率已由2021年底的4.9%降至4.7%。尽管香港特区中环写字楼的竞争加剧，但香港置地结构良好的租约到期情况(平均租约到期期限为四年)将有助缓冲租金收入的波动。

  在新加坡，租金复归率持续为正和较低的空置率也将有助于维持香港置地的写字楼组合弹性。

  2023年，香港特区重新开放将改善该公司的中环零售组合的租赁条件。随着租户的经营状况改善，标普预计该公司的临时租金减免幅度将会下降，从而减轻其租金收入压力。2022年，该公司向目标零售和餐饮业租户提供的临时租金减免约占平均净租金的7%，低于2020年的23%。

  2023年中国实体房地产市场的复苏程度，将令标普对香港置地发展业务的前景有更清晰的认识。中国政府已经实施了支持措施，并比预期更早地取消了疫情限制。鉴于其强大的品牌知名度和对一线城市的关注，香港置地将在市场上处于有利地位，能够抓住由此产生的销售复苏。

  对于利率上升的问题，香港置地有足够的缓冲空间。该公司半数以上的债务为固定利率，平均长期债务期限为5.8年。其平均利息成本在2022年小幅上升了约20个基点，达到3.3%。EBITDA利息保障倍数保持稳健，2022年约为4.8倍，而2021年为5.5倍。

  为了保持资本稳定，在2022年下半年略微削减债务后，预计香港置地将在2023年将新投资减少到2017-2022年的年平均水平以下。此外，标普相信，该公司将在2023年对股东回报计划保持严格的态度。此举将有助于香港置地管理杠杆率，以度过后新冠后时代的艰难环境。标普预计，未来两年，香港置地的营运现金流和债务的比例将从2022年11%-12%的水平逐步改善。

  本报告不构成评级行动。