2023年3月9日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK，简称“越秀房托”）发布2022年度业绩。面对2022年的宏观复杂形势、国内疫情影响所造成的社会经济冲击，越秀房托迎难而上，抗疫情、稳经营，整体运营保持稳健态势，经营收入总额约人民币18.73亿元，同比增长4.2%；物业收入净额13.56亿元，较2021年上升4.4%。自2005年起，越秀房托已连续17年将可分派收入进行100%全额分红。

  越秀房托在行业波动期内展现出强大的资产韧性和长期价值，写字楼、零售商场出租情况均优于市场，酒店公寓经营领先同行。在疫情期间，越秀房托坚持优产品、提服务，既稳定了项目经营，亦为后续运营奠定基础，整体业态表现仍保持市场标杆地位。2022年，越秀房托写字楼整体收入达12.75亿元，同比上涨31%，彰显优质资产的抗风险能力；零售商场聚焦商务型商场协同，即使面对疫情所造成的客流影响，整体出租率仍保持在91%以上；酒店公寓聚焦粤港澳大湾区及周边悠闲客源开拓，经营快速恢复，广州四季酒店、广州国金雅诗阁服务公寓平均房价和RevPAR数据均高于竞争群，广州国金雅诗阁服务公寓经营收入和GOP自 2016年起连续七年稳居雅诗阁集团中国区第一名。

  面对2022年“承压复苏，迎难而进”的中国经济，越秀房托以穿越周期的优质底层资产实力、独树一帜的“三位一体”管理模式以及“经营+资产+财务”的三大提升“法宝”，放大优质资产的抗风险能力和经营韧性，持续以稳健经营理念和行业领先优势强化业户信心，同时敏锐把握市场变化中积极因素，为投资者赢得稳定收益回报。

•   整体经营保持稳定，写字楼业态整体收入增长31%

  在外部环境变化波动的背景下，2022年越秀房托实施稳健的经营策略，实现收入总额平稳增加；以主动管理创造管理红利、提升资产价值，积极管理融资风险、有效降低融资成本，为基金持有人交出一张出色的成绩单。

  2022年，越秀房托整体经营收入总额约人民币18.73亿元，同比增长4.2%；物业收入净额13.56亿元，较2021年上升4.4%；写字楼业态压舱石效应明显，整体收入12.75亿元，较2021年逆势上涨31%，较2020年上涨36.4%，整体表现优于市场，展现出极强的抗风险能力和穿越经济周期韧性。虽然受到疫情影响，但零售商场整体出租率仍保持在91%以上，相较整体市场波动，表现更为稳定，例如广州IFC国金天地出租率96%，高于所在商圈87%的水平。

  酒店公寓整体表现仍保持市场标杆地位。应对2022年全国疫情多地爆发，越秀房托积极联动直客通平台，加大渠道推广，拓展国内住宿需求。广州四季酒店抓取高净值休闲客户，提升酒店整体收益，平均房价1688元/间/晚，高于竞争群酒店14.9%，RevPAR高于竞争群13.1%，连续八年荣获福布斯旅游指南颁发的「2022福布斯旅游指南五星级酒店」殊荣。广州国金雅诗阁服务公寓2022年收入持续增长达1.02亿元，同比上涨2.1%，平均房价为1004元/间/晚，高于竞争群公寓42.2%，RevPAR高于竞争群公寓；经营收入和GOP自 2016年起连续七年稳居雅诗阁集团中国区第一名。

  在利率管理方面，在全年美元和港元显著加息金融环境下，越秀房托把握人民币利率市场底部窗口，通过维持适当的浮动利率敞口，降低利率市场冲击。在2022年全年平均HIBOR(1M)同比增加155个基点背景下，实现全年平均付息率为3.05%，较2021年仅增加53个基点，有效降低利率波动影响。

•   管理红利持续释放，提升空间商业价值

  在行业市场调整之时，越秀房托坚持独树一帜的“三位一体”管理模式，通过资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产提升一体化，实现对资产的价值管理、生态圈管理、精益管理和主动管理，创造管理价值，释放管理红利，应对市场不利因素挑战，放大优质资产的抗风险能力和长期价值。

  写字楼业态持续夯实压舱石地位，抓住城市产业动能，根据广州构建“3+5+X”战略性新兴产业体系，把握专业服务、TMT、金融三大行业强劲需求，积极推进产业赋能租赁，基金旗下广州写字楼项目2022年新签面积中该三大行业占比为83.6%；通过“空间运营”提升空间价值，依据客户需求提供多样化的产品交付标准，持续打造写字楼地标形象，放大项目租户虹吸效应，多个项目在标杆客户引入、续约表现上不断创造新的成绩。

  广州国际金融中心（广州IFC）强化提升服务品质，打造37项至尊服务场景，在项目资产管理中坚持贯彻国际资产运营标准体系，2022年成功取得LEED V4.1 O+M : EB铂金级续认证和BOMA中国COE续认证，建立国际化高端商办服务形象，写字楼续租率达65.4%，展示了强大的项目吸引力和租户粘性。越秀金融大厦多渠道深化客户关系，主动挖掘客户扩租需求，续租率保持在60.4%；在2022年5月获授华南区域首个超甲级楼宇数字化急救示范点，作为广州超甲级写字楼首个“数字+急救”服务体系落地的项目，为租户生命安全保驾护航。上海越秀大厦针对楼内优质客户制定特有续租方案，实现全年续约率77.5%，续签率创近三年新高，同时应对市场需求积极包装改造空置单元，装修单元去化率达91%。

  零售商场方面，以“场景化思维”满足新生代消费者需求，持续丰富商业内容和氛围体现，打造消费热点。广州IFC国金天地2022年成功引进超3000平方米新签租户，包括高端花艺品牌御花房、满记甜品广州概念首店、急急脚咖啡办公风概念首店等，负一层中庭也同步优化灯光氛围，以绿植、大理石等元素及各品牌门店最新设计形象，升级「地标会客厅」定位。VT101维多利广场结合品牌营销节点，持续打造天河区公共雕塑艺术节等多场主题活动，吸引客流到访及消费转化。武汉星汇维港购物中心引入多家实力连锁品牌客户，提升整体零售氛围，带动更多家庭客群。

  酒店公寓聚焦粤港澳大湾区及周边休闲客源开拓，迎合消费升级和年轻消费群体对酒店公寓产品需求多元化和个性化的趋势，推出主题客房新品辅以新颖营销方式，助力业绩提升。广州四季酒店推出全新「星空幻夜」主题套房，以高端客群定制化需求提升客单价；升级「亲子」主题客房配套，持续收获客户青睐；积极参加头部平台直播和大促活动，增加酒店曝光率。广州国金雅诗阁服务公寓致力打造多元社群文化，定期举办丰富多样的住客活动及各种节庆活动，增强住客粘性；领馆市场和日系市场长住数量稳中增长，2022年末较2022年初长住数量增长21%。

  专业市场方面，广州白马服装市场紧抓业户痛点稳商留商，创新求变。结合产业链上下游及多业态组合积极拓客，引入104户优质品牌客户，提升租户含金量；探索专业市场商业模式创新，在首层中庭引入多家餐饮品牌，强化配套服务和客流导入，在二层25 通道独立区域首创联营租赁模式，批量引入广深两地优质设计师品牌客户。

  通过一系列主动管理，越秀房托在2022年度持续强化核心竞争力，从资产管理实操寻求新的发展增长点，在市场盘整波动、走出谷底、逐渐修复的周期中，保持强韧的抗风险能力和强劲的创新突破能力。

•   发掘可持续发展新动能，ESG和融资表现亮眼

  在优质资产、主动管理的加持下，越秀房托在2022年保持了优于同业水平的健康度。另一方面，其良好表现也受益于低融资成本、ESG表现提升等关键因素。

  随着“高质量发展”成为中国经济转型升级的热词，强化核心竞争力，发掘可持续发展新动能，强化管理效能与提升资本效率，成为企业寻求可持续发展的突破路径。

  2022年，越秀房托在ESG领域建树不断，其旗下绿色建筑占比持续提升。2022年武汉财富中心亦获得LEED铂金级认证，将基金旗下获LEED铂金级认证项目数量推升至三个，按产权面积计算占比68%；而绿色及可持续发展融资占比也创新高，截止报告期末，基金绿色及可持续相关贷款比例上升至38.5%。

  越秀房托ESG出色表现获得众多评级机构认可与推荐，包括：MSCI ESG评级获提升至「BB」评级；GRESB提升至绿色「四星」评级，并连续两年获得公开披露“A”评级；Sustainalytics ESG风险评级首次获得「低风险」评级，获评为“2023亚太区ESG最高评级”，ESG表现持续提升。

  另一方面，越秀房托也持续降低融资成本，以稳健财务促进可持续发展。2022年抓住市场窗口，越秀房托主动优化融资结构，成功置换境内12.84亿元人民币贷款，贷款利率从4.31%下降至3.45%，每年节约融资成本约1000万元人民币。成功降低融资成本和优化债务结构，使越秀房托进一步获得竞争优势，受到资本市场认可，持续获得穆迪、标普和惠誉三家国际评级机构的投资级评级认可。

  随着疫情防控政策调整与商业活动复苏活跃，2023年中国经济正呈现持续回升态势。根据《2023年政府工作报告》，2023年中国将进一步推进税收优惠和推动消费复苏，强化政府投资、大力发展数字经济，GDP预期增长5%左右。

  越秀房托董事长及行政总裁林德良认为，2023年国际环境依旧复杂严峻，世界经济滞涨风险上升，但中国优化调整疫情防控政策，国内经济持续稳步回升。坚守“稳健经营”基本盘，越秀房托将坚守资产价值最大化的初心，通过实施积极稳健的租务策略，敏锐把握潜在的投资机会，开拓资本市场融资机会，有效降低融资成本，继续为基金单位持有人带来稳定回报。

  越秀房托简介

  越秀房地产投资信托基金（00405.HK，简称“越秀房托”）于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金，目前亦是香港和新加坡上市房产基金中，持有最大规模中国资产组合的房产基金。越秀房托目前拥有广州国际金融中心、广州白马服装市场、财富广场、城建大厦、VT101维多利广场、越秀金融大厦、上海越秀大厦、武汉物业（包括武汉越秀财富中心和武汉星汇维港购物中心）、杭州维多利中心以及香港越秀大厦，共10个优质物业，物业总建筑面积约118.4万平方米。