乐居新媒体 宗镛 发自深圳

  今年2月份是深圳自推出二手房指导价以来，二手市场成绩最亮眼的一个月。

  原以为在可售型人才房的冲击下，二手房成交高峰可能是昙花一现，但事实并非如此。

  根据深房中协数据显示，2023年第9周（2月27日-2月5日），全市共录得二手房网签量1128套，环比增长2.8%，虽然增幅有所减缓，但是单周成交量自春节周以来已经出现连续5周上涨。

  从数据可以直观看出，可售型人才房的集中入市对二手房市场几乎可以说是没影响。

  根据不少中介行透露，2月底以来，客户的看二手房的意愿逐渐增强，带看量成交量也明显提升。

  那么究竟大家都在买哪个区的二手房，哪些类型的二手房更受欢迎？

  传统关内成二手交易主力，龙岗“以价换量”抢滩市场

  据乐有家数据显示，深圳二手房2月共过户2509套，环比增长80%，创2021年7月以来新高，二手成交量久违地超过新房。

区域成交方面，2月深圳过户量最高的是龙岗区，其次是福田区及南山区，传统关内区域的成交量占全市总成交量的55%，可见核心区仍是二手房交易的主力。

  二手房挂牌价方面，全市挂牌均价环比止跌微涨0.34%，同时挂牌均价环比微涨的片区数量较1月有所增加，可见2月部分业主心态走高，报价上调。

当然，环观全市来看，还是有不少片区报价是下跌的，尤其是龙岗区，几乎所有片区挂牌价均有所下调，可见龙岗区二手房出现“以价换量”的现象，多以笋盘交易为主。

  刚需撑起二手大旗，龙岗笋盘成香饽饽

  成交量要增长，必然离不开数量庞大的刚需群体。据中原研究中心数据显示，2月二手房成交中，成交量最多的片区为龙岗中心城片区、其次是龙岗布吉片区。

  而这些区域主要也以刚需楼盘为主，龙岗的龙岗中心城、布吉；罗湖百仕达、翠竹；龙华观澜、龙华中心等片区，这些片区成为了支撑2月二手成交的中坚力量。

  不同与光明及宝安因新房早期溢价导致二手房价高企，开发更为早期的龙岗部分片区依然是最具性价比的区域，且二手房的选择范围比新房更丰富。

得益于去年14号线的开通，龙岗及坪山与市区的交通得到明显舒缓，龙岗中心城、布吉等区域的房价也仅仅只是核心区的1/3左右，同样这些区域也享受了14号线衍生的红利，成为不少刚需家庭置业的首选片区。

  当然，由于近期二手行情回暖，不少业主心态走高，报价上调，接近指导价房源的占比逐渐减少，加重买卖双方的博弈情况。

  拼眼力+凭实力，豪宅开启捡漏大战

  或许受益于指导价的影响，拥有独立行情的豪宅市场也出现了不少接近指导价的房源，而这些房源集中挂牌对于部分眼光毒辣的买家来说，不失为一个良好的入市时机。

  据中原研究中心数据显示，对比今年1月，2月深圳二手豪宅成交量明显增多，有部分楼盘甚至单月成交了多套房源。增量比较明显的片区如香蜜湖、深圳湾、后海、福田中心区、蛇口等。

  香蜜湖

  香蜜湖典型楼盘如港中旅花园、水榭花都、东海花园等都有成交。

  港中旅花园一套158㎡三房，成交价3100万、折合单价约19.5万/㎡。

水榭花都三期271㎡房源成交价6900万、折合单价约25.4万/㎡；另外还有套228㎡房源，成交价4038万、折合单价约17.7万/㎡。

  深圳湾

  深圳湾片区，太古城花园、三湘海尚花园都有多套成交。

另外还有恒裕滨城二期，近期除了成交一套225㎡、8200万的房源以外，2月底还成交了一套88㎡、2680万的房源，折合单价约30万/㎡。

  后海

后海蔚蓝海岸三期，指导价10.84万/㎡。2月成交一套155㎡、1950万的房源，折合单价12.5万/㎡。虽与高峰时期的价格无法相比，但已经结束了年前“按指导价成交”的行情。

  科技园

南山现象级红盘润府，二期房源成交量增多。去年8月一套东南朝向约226㎡4房房源，以低于指导价较多的水平成交。1月到现在虽也有低于指导价成交的房源，但大部分成交房源的价格每平在14万、15万以上。

另外，据了解。豪宅市场的笋盘消化也在加快，低于市场价大几百万的超级笋盘出现的几率越来越少。例如，1月底水榭花都1期一套228㎡的房源，报价4300万，低于市场价1500万。放盘不到5小时就已经成交。

  不光是笋盘变少，随着预期向好，有部分楼盘业主价格上调也很明显。

  入学申请前夕好时机，学区房重新打开局面

  按照往年的市场规律，由于即将升小一初一的学生，要在5月申请学校，因此3-4月份是学区房的传统旺季。

  但就2月的成交情况，不少高效率的家长已经悄悄对学区房下手了，据媒体报道显示，2月百花整个片区有12套的成交，3月前5天也成交了4套房源。

  不同于刚需和顶豪，有部分热门片区如前海、沙井、百花等。因为预期、学区等各种因素，早期溢价过高，在市场行情走低时，成交量和价格下跌明显。

  但从近期的成交数据来看，学区房的热度已经在逐步回升。

从2月的成交情况看来，南天大厦88.83㎡的房子，单价去到14.01万/㎡，对比去年11月同一小区的成交单价，单价直接上涨2万/㎡。

  而香蜜湖这个兼具好地段+好学区的片区也值得一看，香蜜湖水榭花都（三期）2月成交的271.39㎡房源，比去年小区均价高14.56%。东海花园福禄居127.62㎡房源，比去年小区均价高11.68%。

  2023年至今，受前几年刚需需求挤压释放及部分优质刚需房以较低价格挂牌入市影响，深圳整体二手房市场已经出现回暖。

  而市场的回暖也侧面论证了居民购房信心正在逐步恢复。

  当然，成交量上涨是第一个阶段，部分地段资源好的小区房价稳中有小幅上涨是第二个阶段，而第三个阶段是否意味着更多小区房价的上涨，你觉得呢？

  整合自：深圳中原研究中心、乐有家研究中心、丁祖昱评楼市