乐居新媒体 任时建 发自广州
3月23日起至4月20日期间,今年广州首批8宗涉宅用地将陆续出让。这8宗涉宅用地,是在2月21日当天集中挂牌,而出让时间则不再集中。
2021年开始实施住宅用地出让“两集中”政策,多项土拍新规则也随之出炉。广州涌现了如“严禁马甲”、“限地价”、“限房价”、“限销售对象”等规则。
广州首批“三限地”,便有2021年广州第二轮集中供地中的黄埔区广汕路以南、班岭村西侧的HBPQ-LD-5地块,总占地面积约4.3万㎡,计容建面约10.77万㎡。最终由中铁建以总价26亿元拍下,折合楼面价约2.68万元/㎡,溢价率10%。
中铁建拿下该地块后,联合信达地产,双央企将其建成中铁建信达花语天宸。根据当时土拍条件,项目限定最高售价为4.68万元/㎡,以及限定首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。
花语天宸规划806户,建设8栋20-23层三至四房住宅。其中,1、2、5号楼户型面积涵盖建面约97㎡、118㎡、137㎡,6号楼为23层高建面约142㎡户型产品,7、8、9号楼均为23层高建面约168㎡户型产品,而3号楼则为政府回购房,配建幼儿园和图书馆。
可以看到,项目最小户型面积为97㎡,最大面积为168㎡,按照最高限价4.68万元/㎡计算,总价约在450万到800万元之间。按规定,项目5成以上房源需卖给首套家庭或个人,但项目的刚需门槛已经去到450万元。
项目所在的黄陂板块,有大片大片的山,定位为复合居住组团,即没规划产业功能,以居住功能为主。板块在售新盘不多,保利翔龙天汇目前在售产品有94-125㎡三至四房,均价约4.4-4.6万元/㎡;融创翔龙广府壹号产品有建面约75-140㎡二至四房,均价约4.5万元/㎡;前身为广州第一次集中供地中的摇号地块,同时是当前黄陂板块最贵地块(折合楼面价2.72万元/㎡),振业天成推出104-168㎡改善四房,均价或为4.7万元/㎡。(以上价格为参考价格,实际价格以开发商为准)
再看看一般刚需客都非常关注的交通条件。从百度地图直线测距来看,以地铁6号线黄陂站为起点,花语天宸距此最远,约2.5公里;保利翔龙天汇最近,距离黄陂站约600米;广府壹号则约850米;而振业天成约在1.8公里左右。可以说,花语天宸基本靠自驾出行,对刚需客而言,无疑又多了一重门槛。
教育方面,花语天宸自身配建一所幼儿园,周边中小学有广州科学城实验小学、黄陂小学、黄埔军校小学、黄埔军校中学、黄陂中学等,到时业主或按学校要求摇号录取,或按地段对口学校就读。(具体入学安排以教育局为准)
商业配套,花语天宸并未规划,只能蹭板块氛围不浓为数不多的其他商业体,如项目旁边的城市万象。医疗配套方面同样还有待完善。
当然,双央企加持下,花语天宸产品很能打。户型方正实用,交标品质据称会更过硬。项目群山环绕,容积率2.8,绿化率30%,相较广府壹号容积率3.2、翔龙天汇的4.0,整体舒适度会高许多。哪怕跟全打改善的振业天成2.0容积率对比也不遑多让。
花语天宸目前共取得4张预售证,均在去年6月到9月之间,可预售房源分布在1、5、6、9号楼。根据阳光家缘数据,截至2023年3月16日,项目已售84套,相较总可售456套,项目拿证后9个月的时间内,去化不足2成。
来源:乐居新媒体
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