乐居新媒体 任时建 发自广州

  3月23日起至4月20日期间，今年广州首批8宗涉宅用地将陆续出让。这8宗涉宅用地，是在2月21日当天集中挂牌，而出让时间则不再集中。

  2021年开始实施住宅用地出让“两集中”政策，多项土拍新规则也随之出炉。广州涌现了如“严禁马甲”、“限地价”、“限房价”、“限销售对象”等规则。

  广州首批“三限地”，便有2021年广州第二轮集中供地中的黄埔区广汕路以南、班岭村西侧的HBPQ-LD-5地块，总占地面积约4.3万㎡，计容建面约10.77万㎡。最终由中铁建以总价26亿元拍下，折合楼面价约2.68万元/㎡，溢价率10%。

  中铁建拿下该地块后，联合信达地产，双央企将其建成中铁建信达花语天宸。根据当时土拍条件，项目限定最高售价为4.68万元/㎡，以及限定首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

  花语天宸规划806户，建设8栋20-23层三至四房住宅。其中，1、2、5号楼户型面积涵盖建面约97㎡、118㎡、137㎡，6号楼为23层高建面约142㎡户型产品，7、8、9号楼均为23层高建面约168㎡户型产品，而3号楼则为政府回购房，配建幼儿园和图书馆。

  可以看到，项目最小户型面积为97㎡，最大面积为168㎡，按照最高限价4.68万元/㎡计算，总价约在450万到800万元之间。按规定，项目5成以上房源需卖给首套家庭或个人，但项目的刚需门槛已经去到450万元。

  项目所在的黄陂板块，有大片大片的山，定位为复合居住组团，即没规划产业功能，以居住功能为主。板块在售新盘不多，保利翔龙天汇目前在售产品有94-125㎡三至四房，均价约4.4-4.6万元/㎡；融创翔龙广府壹号产品有建面约75-140㎡二至四房，均价约4.5万元/㎡；前身为广州第一次集中供地中的摇号地块，同时是当前黄陂板块最贵地块（折合楼面价2.72万元/㎡），振业天成推出104-168㎡改善四房，均价或为4.7万元/㎡。（以上价格为参考价格，实际价格以开发商为准）

  再看看一般刚需客都非常关注的交通条件。从百度地图直线测距来看，以地铁6号线黄陂站为起点，花语天宸距此最远，约2.5公里；保利翔龙天汇最近，距离黄陂站约600米；广府壹号则约850米；而振业天成约在1.8公里左右。可以说，花语天宸基本靠自驾出行，对刚需客而言，无疑又多了一重门槛。

  教育方面，花语天宸自身配建一所幼儿园，周边中小学有广州科学城实验小学、黄陂小学、黄埔军校小学、黄埔军校中学、黄陂中学等，到时业主或按学校要求摇号录取，或按地段对口学校就读。（具体入学安排以教育局为准）

  商业配套，花语天宸并未规划，只能蹭板块氛围不浓为数不多的其他商业体，如项目旁边的城市万象。医疗配套方面同样还有待完善。

  当然，双央企加持下，花语天宸产品很能打。户型方正实用，交标品质据称会更过硬。项目群山环绕，容积率2.8，绿化率30%，相较广府壹号容积率3.2、翔龙天汇的4.0，整体舒适度会高许多。哪怕跟全打改善的振业天成2.0容积率对比也不遑多让。

  花语天宸目前共取得4张预售证，均在去年6月到9月之间，可预售房源分布在1、5、6、9号楼。根据阳光家缘数据，截至2023年3月16日，项目已售84套，相较总可售456套，项目拿证后9个月的时间内，去化不足2成。