招商积余:盈利难逃“地板线” | 年报风云⑧

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 徐酒眠 12.8w阅读 2023-03-21 14:57

  文/乐居财经 徐酒眠

  今年1月中旬,招商积余(001914.SZ)在厦门举行2023年度工作会议。聂黎明身着黑色双排扣呢子大衣出席,胸前扣得严严实实,颈间漏出白色衬衣领子和蓝色领带的一角,但最扎眼的,却是他的满头白发。

  去年12月,他才过了51岁的生日。

  两年前的三月初,聂黎明从许永军手中接过招商积余董事长的权杖,当月下旬,他第一次在招商积余年度业绩会上亮相。彼时定格下的照片中,他虽然两鬓斑白,但头顶还能见青丝。

  坐镇招商积余董事长职位的这两年,聂黎明身上压的担子确实不轻。重组时的三年对赌协议、一年又一年的营收目标、低盈利难题、数十亿重资产业务待剥离、降低有息负债和高额财务费用……

  上任两年,聂黎明也做出了一番成绩:比如,完成了重组时的连续3个年度净利润业绩承诺、2021年跨入百亿营收俱乐部、2022年实现130亿营收目标、迈开了轻重资产分离的步子,等等。

  但也并不是所有的FLAG都立住了:比如,招商积余的毛利率、净利率仍然没有跳脱出“地板线”,“大物业”大而不强、资管业务发展“失意”,有息负债和财务费用依然还是很高。

  从2022年财报的各项数据来看,在努力翻身的招商积余,要走的路还有很长。

  净利率4.3%,再刷历史新低

  盈利能力不佳,是自招商积余开始重组之后就凸显的问题。

  数据显示,截至2022年12月31日,招商积余实现营业收入130.24亿元,较上年同期增长22.97%;归属于上市公司股东的净利润5.94亿元,较上年同期增长15.72%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.99亿元,较上年同期增长36.66%。

  在房地产行业寒潮未消的大环境中,招商积余还能保持营收和净利润均正向增长,其作为央企与A股龙头物企的稳健性凸显。

  “2023 年公司力争实现营业收入156亿元”,招商积余在财报中给出了今年的营收目标,较去年的总营收增长20%左右,较2022年的增速有所放缓。

  不过,营收并不是招商积余急需解决的问题,低盈利水平才是摆在管理层面前一直未解的“老大难”。过去的2022年,招商积余的毛利率、净利率双双“倒车”,分别约为11.48%、4.37%。

  自2019年12月完成重组之后,招商积余偏低的盈利水平就屡遭市场和投资者们诟病。

  时间线拉长,2018年至2021年,招商积余整体毛利率分别为19.64%、18.26%、13.61%,以及13.76%;同期,其净利率分别约为12.38%、4.44%、4.73%,以及4.84%。

  为改善盈利水平,招商积余在强化“大物业”战略下,于2021年开始尝试建构“沃土云林”商业模式,即基础物管逐步实现高密度布局,协同增值服务发展。

  “沃土云林”落地,一定程度上使招商积余2021年度毛利率、净利率有了些微起色;但2022年却又有所下滑,并创下历年来的新低。

  资管营收占比3.6%,毛利率猛降14.6个百分点

  收入来源单一,高度依赖物业管理收入,是影响招商积余盈利水平低下的原因之一。

  招商积余主要开展三条业务线,物业管理、资产管理,以及其他业务(剩余房地产开发业务)。2022年,它们贡献的收入额分别约为125.04亿元、4.65亿元,及0.55亿元,在总收入中分别占比96.01%、3.57%,及0.42%。

  其中,物业管理与资产管理同期的毛利率分别约为10.58%、41.57%。毛利率较高的资产管理收入占比不足4%,并有“萎缩”的迹象。

  “(因为)购物中心、酒店等持有型物业收入减少,以及按国家政策减免房产租金”,招商积余2022年的资管业务营收,较上年同期的5.56亿元减少16.40%,在总收入中的占比,较上年同期的5.25%减少了1.68个百分点。

  另外,最为重要的一点是,2022年其资管业务的毛利率水平,较2021年同期的56.18%减少了14.61个百分点。

  重组招商积余,大股东招商蛇口曾为其资管业务的发展“画下大饼”。

  在招商蛇口2019年度业绩发布会上,董事长许永军曾表示,未来1-5年公司持有型物业的资产会达到1500亿左右,占6000多亿总资产的1/4。而对于这种存量资产的管理,其中一个平台是在招商积余,他直言,“未来要把持有型物业成熟一个就要放一个到招商积余”。

  此外,许永军还曾公开透露,“招商蛇口的商业运营板块与招商积余的商业运营板块将会有所整合”。

  然而两年过去,招商积余的资管业务多少有些“失意”。

  数据显示,截至2022年12月末,招商积余在管商业项目52个(含筹备项目),管理面积293.1万方,其中公司自持项目3个,受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个,第三方品牌输出项目4个。

  值得一提的是,此前招商积余的重资产剥离主要是地产开发业务转移,对于自持型的购物中心、酒店等商管资产并未透露出转移意图。但在2022年12月,招商积余把旗下商管和酒店管理公司也列入了待售名单,即九江市九方商业管理和赣州市航逸酒店管理的100%股权。

  财务费用减少29%,支出数额仍超9000万

  过去的2022年,是招商积余迈开轻重资产分离有实质进展的一年。

  去年1月,招商积余将深圳市中航城投资、昆山市中航地产和赣州中航九方商业3家公司全部股权转让给了控股股东招商蛇口,作价约7.78亿元;4月,招商积余又宣布将天津格兰云天置业持有的“津塘(挂)2007-24号”土地,退还给天津经济技术开发区规资局。

  受剥离重资产等因素影响,招商积余截至2022年末的现金及现金等价物约为31.42亿元,其中报告期内的净增加额约为11亿元。

  手握资金量看似庞大,但不能忽视的是招商积余的负债也较高。同期,招商积余总资产为178.15亿元,总负债85.04亿元,负债率较上一年同期减少约1.12个百分点,约为47.73%。

  推动轻重资产分离,招商积余资产结构有所优化。不过,截至2022年末,招商积余的有息负债规模仍然高达约23.50亿元。报告期内,其利息费用支出约为11.71亿元,较2021年同期的1.44亿元减少了约18.75%。

  具体来看,截至2022年末,招商积余23.50亿元的有息负债规模中,银行贷款约为2.70亿元,融资成本约3.50%-4.10%;债券规模约15亿元,融资成本约3.87%;非银行类贷款约5.8亿元,融资成本约3.50%-4.10%。

  对比2021年末的数据,银行贷款大幅减少71%,债券规模减少约3亿,并新增加了在关联方招商局集团财务有限公司的非银行类贷款。

  得益于有息负债平均余额同比减少,过去一年,招商积余总体财务费用支出约9378.72万元,较2021年同期的1.32亿元减少约29.21%。

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