乐居财经 严明会 3月30日，标普确认越秀房产信托基金（00405.HK)的长期发行人信用评级为“BBB-”。

  负面展望反映了越秀房产信托基金实施恢复信用指标的计划可能慢于标普预期。

  标普确认此次评级，是因为标普认为在未来12-24个月，越秀房产信托基金的去杠杆化进程将会持续进行，尽管2022年有所延迟。中国经济复苏以及该房地产投资信托的高质量写字楼资产将推动其复苏。标普还预计，随着防控措施优化，越秀房产信托基金将积极管理其酒店和批发楼宇（wholesale buildings）。

  标普维持其负面展望，反映了经济复苏幅度和越秀房产信托基金实施去杠杆化措施进展的不确定性。如果越秀房产信托基金的杠杆率在未来三到六个月内降至符合“BBB-”评级水平的可能性较低，那么该评级将面临下行压力。

  随着防控措施优化，中国经济逐步复苏将推动越秀房产信托基金的去杠杆化进程。标普相信该房地产投资信托的酒店和批发资产将比其写字楼更早反弹。四季酒店的入住率可能在2023年恢复到防控措施前的水平;2023年1月和2月，该酒店的入住率恢复到约80%。2022年的防控措施导致该年11月和12月的酒店入住率大幅下降。

  与此同时，广州服装批发市场白马大厦的租金收入将不再受到租金优惠的影响。由于2022年商场关闭，越秀房产信托基金向租户提供了优惠措施。因此，2022年该资产的租金收入比上一年下降了64.1%。

  根据标普的预测，该房地产投资信托的债务与EBITDA的比率将从2022年的14.5倍降至2023年的11-12倍，以及2024年的10-11倍。

  在标普看来，防控措施对越秀房产信托基金的写字楼资产影响是周期性的，而非结构性。该房地产投资信托的写字楼投资组合在2022年占收入的68%，应该能够抵御经济带来的挑战。

  标普相信，随着中国经济的复苏，越秀房产信托基金有能力把握市场对高质量写字楼空间的需求。广州国际金融中心(该信托基金公司的甲级写字楼)的平均租金约为每月每平方米239元人民币，远高于广州市甲级写字楼的平均租金（150-170元人民币）。

  标普预计越秀房产信托基金的写字楼入驻率将在年内上升。根据标普的预测，到2023年底，写字楼入驻率将从截至2022年底的84.7%恢复到90%以上。

  标普认为越秀房产信托基金致力于实现其去杠杆化目标。标普预计，在离岸利率上升的趋势下，该基金将优先其改善资本结构并降低其融资成本。这与其过去几年的收购式增长战略形成了鲜明对比。

  越秀房产信托基金计划出售资产以实现其去杠杆化目标。标普认为，资产减持将有助于越秀房产信托基金恢复其信用指标并保持财务稳定。

  越秀房产信托基金更多使用人民币贷款，这应当会缓解其资产负债错配。截至2022年底，以银团贷款为主的浮动利率离岸债务占该房地产投资基金总债务的62.3%。人民币汇率下调导致离岸债务换算成人民币损失约15亿元人民币。这在很大程度上解释了该公司2022年底资产负债表上借款总额增加的情况。较高的利息成本也对该基金2022年的现金流造成不利影响。

  该信托基金的管理层打算减少其海外贷款的敞口。2023年3月，越秀房产信托基金发行15亿元人民币有担保票据，并将用所得款项偿付其港元离岸银行贷款。

  这说明了，该信托基金的资金结构的转变需要时间，而持续的离岸高利率将使该基金的融资成本至少在未来6至12个月内承压。

  负面展望反映出越秀房产信托基金去杠杆化的速度可能比标普预期的要慢。去杠杆化计划的执行延迟，或该房地产投资信托资产组合的入驻率和租金恢复缓慢，可能会阻碍其信用指标恢复到符合“BBB-”评级的水平。

  如果越秀房产信托基金未能在未来3到6个月内实施恢复其信用指标的计划，或者其离岸贷款再融资的进展慢于标普的预期，标普可能会下调其评级。

  2023年该基金的债务与EBITDA的比率保持在11倍以上，2024年接近9.5倍的可能性很小，这将表明该基金无法显著改善其杠杆率。

  如果该房地产投资信托的经营策略发生不利变化且与标普的预期不一致，标普也可能下调其评级。这可能是因为该基金的股权发生了重大变化，大股东可能会进行负面干预，因此标普不再将越秀房产信托基金视为一个独立的实体。

  如果越秀房产信托基金改善其财务杠杆率和现金流充足率，使其债务与EBITDA的比率在未来两年恢复到9.5倍以下，这种情况可能是由于该房地产投资信托基金成功执行其恢复信用指标的计划，并且其业务运营和收益稳步复苏，标普可能会将其展望调整为稳定。

  ESG 信用指标: E-2, S-2, G-3