转载自程鹏物业观察

      随着万物云和碧桂园服务2022年报的先后披露，对比其他头部物业公司2022年营业总收入，碧桂园服务和万物云已经从头部物业公司中脱颖而出，中国正式进入物业双雄的时代。

  两家公司领头是一个成熟行业非常显著的标志。例如中国通讯设备行业的华为和中兴通讯，中国牛奶行业的蒙牛和伊利，中国家用空调行业的美的和格力，他们彼此激烈竞争，彼此关系不那么融洽，最后却又彼此相互成就。这是一个非常良性的行业结构。

  未来，中国物业公司竞争力的强度、市场竞争的秩序性、基层治理的落地程度，很大程度取决于碧桂园服务和万物云对物业业务理解的深度，以及市场行为的自律性。

  时代给了我们见证行业双雄产生的过程，也给了我们对比行业双雄经营绩效的契机。为此，我特安排我的学生简要对比碧桂园服务和万物云的营业总收入、成本、利润、负债、资产等一系列基础性财务数据，同时也提取国际同行First Service、爱玛客、索迪斯2022年报数据。

  Part.1  两家公司2022年基础财务数据对比

  注：此部分数据，若没有说明，单位是人民币千元。

  （1）碧桂园服务收入结构

  （2）万物云收入结构

  （3）两家公司的成本结构

  （4）碧桂园服务毛利率

  （5）万物云毛利率

  （6）两家公司的资产

  （7）两家公司的基本财务指标（每股收益单位分别是分和元）

  （8）碧桂园服务的杜邦模型

  （9）万物云的杜邦模型

  Part.2 国际物业同行2022年基础财务数据对比

  数据来源：《Firstservice Corporation Consolidated Financial Statements》;《Aramark 2022 Annual Report》;《SODEXO Fiscal 2022 Integrated Report》; Moomoo Online Trading Platform

  货币单位：美元

  （1）First Service业务收入构成

  按区域划分：美国32.8亿(87.55%); 加拿大4.66亿(12.45%)

  （2）Aramark业务收入构成

  （3）Sodexo业务收入构成

  Part.3  年报背后揭示的物业公司业务趋势

  阅读了碧桂园服务和万物云的年报，以及三家国际同行的年报数据，我有如下感悟：

  （1）物业行业现有业务和经营模式过于传统，不能支撑物业行业未来的发展与变革。表面看，住建部最新数据表明，中国有6亿栋建筑物，物业公司发展空间极大。实际上，按照二八定律，真正有物业市场价值的建筑物，估计也有1亿栋。过去5年间，头部物业公司在反复争夺20%的高附加值建筑空间的过程中，除了商业物业领域还有些发展空间，住宅物业和写字楼物业领域的发展前景已经出现颓势。

  （2）索迪斯2022年营业总收入达到174.28亿美元，可不是只有一个业务板块，反观First Service和爱玛客单一业务板块也做到30-40多亿美元。透过年报，能够触摸到碧桂园服务和万物云积极培育第二个业务板块的动作，目前主要把精力投入到城市服务领域。基于城市治理对管理与服务的需求，以及企事业单位非核心业务外包趋势，城市服务的确是物业公司普遍认可并实践的发展新赛道。但是，到底什么是城市服务？恐怕十家公司有十家的答案，现在对城市服务业务的内涵和开展业务所需的资源研究不足，必将制约该业务板块发展。

  （3）国家物业政策以及服务业政策还需要进一步优化。如果住建部部长倪虹提出的全生命周期房屋管理，最终能够完全落地，将是物业行业重大的利好。目前，国家还缺少房屋强制性维护标准，以及与此相关的规定将物业费划分为对物管理和对客服务两个部分。物业公司是能够围绕该政策，形成房屋修缮的子业务板块。此外，物业公司对服务场景的理解，完全可以形成需求拉动技术创新的路径。例如万物云的万御安防和万睿科技，就是依托该路径形成的商业模式，这种模式是可以独立于物业公司，具有上市公司的潜能。但是，诸如数人头等方式，某种程度还是阻碍了新技术、新科技、新装备进入，这些都需要国家政策支持。