央企地产商:进击之战

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 11.5w阅读 2023-04-10 08:00

  文/乐居财经 许淑敏

  “房地产下半场将迎来巨大的变化,有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局。”

  中海发展董事会主席颜建国,在业绩会大谈未来的市场,他跟大多数地产大佬的判断一样,接下来“不再是到处都是机会,是分化的市场、是结构性机会。”

  行业分化上,集中度提升;市场分化上,一二线、强三线城市会是主战场;企业分化上,要有较好的股东结构,还要具备产品力等。

  换个角度思考关于分化的问题——能够把握住这些机会的房企,其实不多了。

  央国企、示范性民营房企,或许还有机会拼一把。尤其是央国企,比如位于头部的保利发展、华润置地、中海、招商蛇口等,优势显著,冲出重围可能性较大。

  毕竟上述这几大央企地产商的基本面,正好迎合了市场分化趋势。他们手握充足资金,依旧渴求规模,不断提高市占率,甚至明确提出确定性的增长目标。

  强调高质量发展的保利,一季度的销售额已攀至榜首,中海公布“2023年销售增长20%”的目标,华润置地董事会主席李欣则说,“今年应该可以实现超3000亿元的销售。”

  招商蛇口年初经过一番讨论之后,也提出了新目标:要综合多个维度上,跻身行业前五强。

  新增投资也没落下,他们大多围绕核心一二线城市布局,并延续以往的深耕战略。

  在行业的深度调整期内,大多数主体正在为利润、现金流难题而东奔西走,但“家有余粮”的头部央企,显然更有时间、精力,去思考未来、谋篇布局。

  未来的头部之争,有可能是头部央企之间的角逐。

 谁最赚钱

  过去一年,寒意传遍整个地产行业,即便作为央企巨头,保利发展、华润置地、中海、招商蛇口也都不可避免地受到一些影响。

  但比起大多数民营房企,央企抵御风险的能力更强。积累多年的运营经验,不管是风控体系,还是管理模式,能够适应当前市场多元的变化。

  因此,在上市房企整体呈现亏损的情况下,四大央企地产商的盈利水平仍保持一定的“韧性”。

  他们有的尽管营收、净利均略有下降,但规模依然占据头部。据乐居财经统计,华润置地的归母净利润占据行业首位,达到280.9亿元。

  而在毛利率、净利率水平上,亦维持行业领先水平。其中,华润置地毛利率最高,达到26.2%,其次为保利发展的22.01%,中海的21.30%。而招商蛇口的毛利率为19.3%,也接近20%。

  此外,他们的净利率,也大多在10%左右。当前多数房企净利率为个位数,能超过10%的房企确实少之又少。

  事实上,去年行业整体销售不够理想,整体营收有所缩水,利润空间压缩不少,而央企巨头们之所以能够保持盈利水准,是在于控成本方面。

  保利发展落实了施工工艺标准化、共享中心集约管理等措施,并结合集采优势,压降成本支出。

  与此同时,加强各项费用管控,管理费用47.44亿、销售费用75.30亿、财务费用 36.86亿,三费费率约为5.6%。其中,管理费用率同比下降0.22个百分点。

  基本上,管理、营销、财务费用率均位于行业低位。

  华润置地也同样在控制该等费用。2022年,华润置地销售及市场推广支出及行政支出58.9亿元,占营业额比重为2.8%,同比下降0.1个百分点;一般及行政支出53.86亿元,占营业额比重为2.6%,同比下降0.2个百分点。

  可见,他们的经营管理效率正持续提升。

  中海则保持着成本优势。去年,中海分销费用与行政费用合计占年收入的比例为 3.6%,费效比行业领先。

  其在年报中表示,随着更多数字化平台与工具应用于管理,管控效率与数字化精准管理水平将持续提升,进一步强化成本优势与综合竞争优势。

  而在主业之外,多元业务也为集团盈利增色不少。比如,华润置地的投资物业(包括酒店经营)毛利率高达65.6%,保利物业的“大物业”战略布局初现成色,而中海的商业项目也有所突破,去年收入达52.6亿元,同比增长1.8%。

  不过,国资委开始更加防范国有资产流失,规定2023年央企的考核经营指标,从“两利四率”调整为“一利五率”,考核净资产收益率、营业现金比率、利润总额、资产负债率、全员劳动生产率、研发经费投入强度等。原来的净利润、营业收入利润率已被替换。

  比起单纯的利润考核,如今更考验央企的综合能力。净资产收益率(ROE)既包括资产指标,又包含利润指标,还与杠杆水平相关,体现央企整体资产回报质量,而营业现金比率体现的是获取现金的能力,保证资金安全。

  从最新的几个列项来看,四大央企地产商的各项指标依然可圈可点。尤其是华润置地的净资产收益率较高,达到11.94%。可供对比的是,2022年500强房企净资产收益率均值为3.74%。

  而营业现金比率上,保利发展2022年为2.6%,经营性现金流入净额74亿元,持续为正。招商蛇口在这项数据上也比较突出,其营业现金比率,达到了12.12%。

  排名之战

  央企地产商的身影,越来越频繁地出现于土地招拍挂、收并购市场上,他们渐渐显露出,对于规模的渴求。

  甚至均在年报中不停强调,销售排名、市场占有率等数据逆势增长。保利发展披露,2022年实现签约金额4573亿元,排名升至全行业第二,市场占有率达到3.4%,已连续7年提升。

  华润置地也提及“开发销售型业务签约排名上升至第四,进一步夯实行业地位”,去年,其实现签约额3013.3亿元。

  而中海提到,集团系列公司2022年实现销售合约额2947.6亿元,市占率从2021年的 2.03%上升至 2.21%。另外,克而瑞统计数据,中海权益销售额上升至行业第三。

  招商蛇口2022 年,累计实现销售面积 1193.65 万平方米, 累计实现销售金额 2926.02 亿元, 销售规模行业排名提升至第六位。

  他们甚至释放了明确的增长目标,李欣说,“今年应该可以实现超3000亿元的销售。”中海则公布了“2023年销售增长20%”的目标,颜建国很坚定,“行业集中度还将提高,中海地产还要持续提升市场占有率。”

  招商蛇口也提出了新的目标:跻身五强。并且更多强调的是利润、质量、效益、转型、经营收入等多维度的五强。

  当然,他们不仅仅只关注规模增长,而是奉行长期主义。正如李欣所言,“基于当下看未来,华润置地仍然是一个长期主义者,不会唯规模论,也不会只图规模不图质量,仍然是有质量的规模增长。”

  龙头房企维持排名已然不易,但四大央企地产商能够继续提升排名,并依然有信心保持稳健增长,其信心来源于土储质量、土储布局。

  保利发展长期坚持深耕核心城市的战略,近年来重点布局的38城货量储备始终保持在75%以上,住宅货量占比超80%。

  2022年销售规模上,主要核心城市销售贡献为86%,同比提升8个百分点。尤其是珠三角、长三角签约销售占比56%,同比提升3个百分点。

  华润置地亦同样,重点布局28个城市。据管理层透露,今年会重点战略性投资其中的12个城市,剩下16个城市将作为机会型项目择机考量。

  具体从签约情况看,华东大区、华北大区销售额占比分别为31.9%、22.7%,占比超过一半。

  中海主要的销售贡献区域为北部大区、南部大区,分别占总合约销售额26.2%、19%,合计占比45%。销售回款方面,去年北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款均超100亿元。

  另外,招商蛇口以销定投,推进的是“强心30城”、“深耕6+10城”策略。

  在把握城市分化的倾向上,央企地产巨头们新增投资更加聚焦“核心城市”、“核心城市群”。他们一致认为,一二线热点城市市场回暖较快,而部分三四线城市反弹迹象不明显。

  2022年,保利发展全年新拓展金额1613亿,其中在38个核心城市的拓展金额占比达到98%。

  华润置地去年以1102亿元的权益地价,新增71宗项目,新增土储面积1095万平方米。当中,一二线城市投资占比为92%。

  而中海新增土地储备40宗,购地金额1107.2 亿元,新增货值2139.4 亿元,其中一线城市新增货值占比48.1%。收并购上,中海选择的也是一二线城市,2022年,其在广州、上海、成都等城市并购投入106.6亿元。

  招商蛇口也开始有意识收缩拿地区域至一二线城市,它透露,公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%。

  无论如何,在地产规模下行、城市分化的前提下,精准研判,选择更有确定性的城市进行拓展,有其必要性。

  资金平衡

  央企地产商能于地产江湖立足,最主要靠的还是“财技”。地产行业本就是资金密集型行业,谁手中握有更多的资金,谁的发展空间便更大。

  而央企地产巨头们背靠大树,资金实力充足,融资成本低,再加上运营得当,现金流平衡得较好,自然比民营房企更具发展优势。

  期内,保利发展还提升直接融资比重,累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元,合计规模同比增长40.72%,直接融资平均融资成本2.88%。

  中海也是积极开展创新融资,全年融资为943.2亿元;华润置地则以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式,合计融资391亿元。

  值得关注的是,2022年度内房股金额最大的一笔银团贷款就出自中海,其在香港与12 家银行签署121.1亿港元的五年期银团贷款。

  这四家央企,加权平均融资利率为3.78%,在手资金基本在千亿上下,保利发展在手资金甚至达到1765亿元,经营弹性空间较大。

  另外,他们的短期负债占比,均不超30%,控制在安全线以内,像是中海,一年内到期的有息负债 393.6亿元,占总负债比例仅14.6%。

  不过,央企地产巨头的现金流管控能力,更有借鉴意义。

  年报显示,2022年保利发展继续强化现金流管理。一方面,加强资金回笼管控,去年销售回笼率93.4%,连续4年超93%。

  另一方面,以资金平衡为导向,灵活调整投资节奏,坚持“以销定产”,全年实现新开工面积2375万平方米,同比下降54%。此外,开源节流。

  因此,保利发展连续5年实现经营性现金流净额为正。

  中海的资金平衡术也多被业内模仿。多年来,其保持资金流入与流出的相互平衡。

  2022年,中海境内外债务资金流入943.2亿元,归还债务769.6亿元,销售回款为1907.7亿元,其他经营回款为111.2亿元,总经营回款为2018.9亿元。

  同时,资本支出为1835.2亿元(其中土地成本为1054.8亿元,建安支出为780.4亿元),未付地价为113.6亿元,2023年上半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合共161.3亿元,共计2110.1亿元。

  现金流基本平衡,保证资金安全。剩下充裕的在手现金,不管是拓展开发业务,抑或是发展新业务,都显得更加游刃有余。

  或许这就是,央企地产商敢于在当前市场“狂飙”的筹码。

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