乐居买房讯 虽说楼市整体呈现点状回暖态势，但大多数城市的库存压力仍未恢复到合理水平。

  日前，克而瑞研究中心从CRIC系统重点监测的近3000个板块中，选取出了库存规模较大、且消化周期居于前列的50个板块，并在兼顾城市平均消化周期、交易规模变动的情况下进行了研究。

  具体来看，大连共有6个板块在列。其中，沙区中心板块、沙区星海板块、中山区中心CBD板块消化周期均为6年以上，库存套数分别为6600套、5100套和5500套；金州新城区板块库存套数为4100套，消化周期为5年；甘北板块库存套数为7300套，消化周期为4年；金州主城区板块库存套数为6800套，消化周期为40个月以上。

  分析认为，高库存板块从区位特征和形成原因来看，大致可分为“刚需新城”、“高价慢售”、“全市滞销”、“户型错配”等四大典型类别。

  其中，“刚需新城”型为最常见的类型。这类板块大多位于城市中远郊，有一定规划利好，“空港”、“产业新城”是这些板块的最常见标签。不过就配套建设和房价水平角度来看，大多仍处于发展起步期，区位认可度较低，房价水平低于本市均价，消化周期也高于本市平均。如大连金州新城区板块，在规划利好之下引来了多处在开发项目，房价水平也仅为全市均价的64%左右，但地缘客户数量相对有限，市区刚需自住客群认可度也相对较低，在2022年的行业逆市之下，销售规模均显著衰退，板块消化周期亦远高于全市平均水平。

  大连星海板块和中山广场所在的中心CBD板块则是典型的“高价慢售”型板块。作为大连市的老牌地标所在地，板块2011年房价水平即达到了2万元/平米左右，但近年来新增品质新盘较少，交易规模明显不及近年来房价快速上涨的甘中板块。

  据调研，甘中板块房价直至2016年还在1万元/平米左右，但在远洋、华润置地、招商蛇口、中海多个优质项目入市的助推下，2016至2020年间可以说是“一年一个台阶”，房价快速上升至2万元/平米左右，之后销售套数亦即稳定在了全市TOP3的位置。数据显示，甘中板块2022年成交套数便达到了星海板块的6倍，年末消化周期仅为26个月，去化压力也远远低于星海板块。

  相比之下，甘北板块和金州主城区板块作为低价跑量板块，销售规模虽位于城市板块排行前列，但受制于城市消化周期的拖累，自身消化周期仍高企。

  此外，分析指出，供求户型错配之下，自然有更多的产品面临滞销，这也是较为常见的一类典型板块，大连星海板块、沙区中心板块、甘北板块就兼具这个特征。以星海板块为例，其库存套均面积为109平米，但需求端的成交套均面积仅为91平米，供需错位之下消化周期自然高企。

  对此，分析建议，鉴于中国房地产销售回到2019-2021年的历史高位的可能性较低，对于大多数高库存板块而言，不应将去化提速寄希望于行业或城市交易的整体性好转，更多的还是要依赖供给侧的良好控制，以及微观板块需求侧的适度回升。