乐居财经 严明会 5月11-12日，由中国房地产业协会主办的“2023中国城市更新创新发展(北京)峰会”在北京举行。本次会议以城市更新高质量发展为主题，华润置地有限公司副总裁徐荣发表《华润置地对城市更新的思考和探索》主题演讲。

  徐荣表示，华润置地作为城市投资开发运营商，30多年的业务发展过程当中，与城市更新的渊源颇深，一直是城市更新的实践者。从2001年深圳罗湖华润置地的首个大型城市综合项目，到粤海街道城中村改造项目，再到深圳湖贝未来城、沙井大街和深圳雪花啤酒片区改造等一系列项目，总结下来，城市更新至少包含三个层次的内容：

  第一个层次，城市更新是对空间进行重构。不论是整治、活化或者拆除重建的改造，物质空间环境一定会得到提升优化，功能进一步的完善，尤其是像整村拆除重建的项目，对城市结构、城市功能会有根本性的改变。

  第二个层次，城市功能整体的提升和完善。同时在更新改造过程当中，会有产业的升级发展，不管是做高新技术产业，还是做功能符合的新兴产业等等，在每个项目当中都会有新兴产业的引入和产业提升。原有的教育、医疗、体育、活动场地、文化设施等等得到极大的完善和补充，完善城市的功能，激活城市片区的活力。

  第三个层次，城市更新在物理空间功能改变的基础上，实际上也是对社会价值的重塑。在项目推进过程中，进行新的社区建设，让城市更新推动社区同步发展。将生态城市的理念，生态优先、绿色发展的要求，节能减排的要求落实到更新改造项目当中，打造新型的智慧社区、智慧楼宇，甚至在较大的片区内，把这些信息化的基础设施，从城市建设重新规划。社区改造后，原有的生活环境、邻里关系，甚至社会状态都会有改变。

  在这些城市更新实践案例中，机制非常重要的。从市场角度来看，市场主体是对于市场的需求是最贴合的，市场主体参与规划策划容易实现空间价值最大化，也是最有能力做到经济效益、社会效益综合效益最优的。此外，市场主体参与更新的过程可以保持权利人作为平等的主体跟参与更新的全过程，这个是真正能够保障公众参与的方式。

  在政府引导市场运作过程当中，很重要的一点是需要明确政府的决策和定位，政府需要制定政策法规、标准规范，保证公平和效率，市场主体可以提供市场化、全方位、全流程的服务，实现经济效益、社会效益的最大化，而权利人在过程当中可以参与更新的全过程，获得空间权益的保值增值。

  在这个过程当中核心是如何制定规则，在城市更新的整个过程中，实际上是对原有利益格局打破和重建的过程，在规则的制定上需要重点去解决，确定原有权益以及权益如何重新分配，政府在此过程中是裁判员，让市场主体清晰未来的价值目标。城市更新最大的成本是沟通的成本，如果规则不明确，反复沟通、无效沟通，有不同利益主体站在各自角度表达观点或利益诉求，项目推动会非常困难。所以在权益分配这个角度希望政府是一个规则的制定者，保障利益分配的机制，而不是直接参与利益分配。另一方面，要保证城市更新的顺利推进，一定要建立对于各方的约束机制，包括对于业主的约束机制，强制执行是不可或缺的城市更新保障政策。

  从企业角度而言，华润置地做了一个片区统筹更新的模式，全流程的操盘、全对象的沟通、全方位的解决，为政府、为业主输出城市诊断制定规划，确定规划愿景，制定实施的路径，进行拆迁土地整理，开发建设，到后面的运营和管理，整个程当中也在政策法规创新方面集聚了一些能力。

  华润置地在城市更新中，以诚促城，促进城市更新进一步扩展，城市予我岁月，我赋城市未来。