乐居财经 严明会 5月11日，由中国房地产业协会主办的“2023中国城市更新创新发展(北京)峰会”在北京举行。本次会议以城市更新高质量发展为主题，会上，克而瑞集团CEO 张燕分享《城市更新 北京样本》的研究历程和内容亮点。

  张燕表示，城市更新进入了全新阶段，到2023年以后明显速度加快。北京今年确定的可更新建筑面积大于2.45亿方，主要集中在东西城区和主城区；上海到2025年之前全面完成中心城区二级以下所有房屋的改造，并且要盘活三万亩的产业用地；广州城中村的改造，从拆建为核心，开始转入到做地模式，127个项目城中村的改造开始启动；深圳计划立项和包含实施的方案加在一起接近270个，通过这些项目释放和活化出来的城市更新的用地过亿平方米。

  不动产开发和运营未来的趋势中，增量市场和存量市场在两条线并进。从数字可以看到未来存量市场的改造已经进入窗口期，规模扩容增容，同时速度也在加快，但是有一个核心的特点，尤其是在第一梯队的这些城市当中，一二级分离是一个主基调，此外，政府强势主导，国企央企作为主要的市场参与主体会成为未来的趋势。

  北京样本当中，能够看到把城市更新主要的范畴集中在了整个城市的空间形态和功能的持续完善当中，跟商品房开发完全脱离，成立了政府专班，来保证条例政策的持续落地；上海一级土地完全由政府来做主导，二级开发授权政府平台国企，占到七成以上；广州新旧两个模式并行，政府在确定做地主体时指定国有企业，一级开发完成后，做地主体企业必须参与二级开发，且持股大于20%；深圳虽然对主体没有明确规范，但目前拆除重建的趋势还是放缓，更多的是通过土地整备的利益统筹，由政府主导执行。

  国企、国有平台不仅在这轮城市更新中作为城市参与主体出现，他们本身自有的存量土地，包括存量资产的盘活也会成为这轮城市更新的重点方向。无论是在金融政策和规划政策上都予以了较大力度的支撑，同时也非常希望在这轮当中国有企业能够抓住机会，包括通过兼并重组也好，产权转让也好，通过混改来引入新的投资方，抓住这样一个窗口期。

  3月份颁布的北京市城市更新条例对概念做了非常明确的界定，城市更新不包括土地一级开发和商品住宅这类型项目，主要是对于城市空间形态和城市功能这部分的完善，关注度最高的是居住类部分，主要确定在老旧平方的院落、危旧楼房旧小区，希望通过这轮城市更新，让老百姓的获得感能够进一步得以提升。为了解决城市更新项目中的难题，条例中也给予了一些助力，包括在满足城市功能的前提条件下，适当增加建筑规模、探索建筑用途、土地用途的兼容性等，核心目的还是为了条例顺利落地执行。

  在这一轮城市更新中，不管是基于样本还是其他城市，在禁止大拆大建之下，城市更新的核心是城市功能的提升，通过消费场景的重塑，去迎接扩大内需这样一个大需求落地之后的内容和载体。同时对低效资产，尤其是国有企业低效资产盘活，是一个非常好的窗口期。这轮城市更新不仅是建设，更是新一轮城市高质量发展的重要手段。