3月18日上午11:18分，是栖海澐颂开盘选房的时间。

随后，大红的喜报刷屏：

成交839套，去化率约95%，成交金额约74.6亿。

那一刻，全北京的买房人再次被海淀的购买力震撼，表姐也柠檬精了一把。

过后不久，表姐就收到了很多小伙伴的提问。

问得最多的两个问题：

澐颂87㎡的小户型，楼层挑不到满意的了，要不要入？

买到澐颂121㎡四居户型，要不要退了，等永丰南地块啊？

两个户型都是澐颂的主力，但同盘不同命，一个是没得选，一个是只能做备选，背后究竟什么原因？我们拉网签数据来找找答案。

谈论之前，表姐必须先表明立场：

因为逢海淀必热销，所以对海淀项目网签要求必须拔高，但海淀牛逼是真的。

一

栖海澐颂开盘后，不到两个月网签235套房源，网签率为26.49%。

这个网签速度，对标整个北京楼市，已经打败大多数项目了，要知道2021年一批次至今还有网签率不足20%的项目，真的实惨。

但对标整个海淀区，栖海澐颂的网签速度也就刚及格。

毕竟，海淀出神盘，已经是个不争的事实。

比如万人摇的天恒学院里，开盘当月基本网签完毕。

再回过头来看栖海澐颂，它是永丰北第6个开盘项目，也是板块内的最后一个。

此前5个分别是海淀幸福里，幸福里润园，中海汇德里，以及同批拿地在售的中海富华里富园+汇园。

按常理来说，后入场的项目，具备天然优势。

可以参考先入市的项目，设置自己的户配，在保证流速的同时做高利润，等于是开卷答题。

但在栖海澐颂，却并没有看到明显的户型偏好，从81㎡两居到154㎡的四居全都有，给人一种还在摸索适配海淀买家户型的感觉。

二

栖海澐颂是中建三局和海开携手开发，主要操盘是海开来做。

从前的海开，是做保障房的大户。最近一次名声大噪，是操盘了树村10万+豪宅圆明天颂。

第二次操盘商品房项目，就是栖海澐颂。

相比较华润、中海等老炮儿，海开就略显手生，所以在选择户型参考系的时候犯了难。

参考幸福里做大，流速恐怕得不到保证；

参考汇德里做小，担心挖掘不到小户型买家，又跟中海富华里硬碰硬，影响去化。

最终海开的选择就是，全都做。

具体包括：

81㎡两居，87㎡-93㎡三居和121㎡-129㎡-148㎡-154㎡的四居，从刚需到改善啥都有。

其中供应套数的前三名为：

129㎡四居150套，占比为16.91%，货值16个亿。

700-1100万预算的买家基本都能选到房子，所以海开的战略就是覆盖面越大越好。

赌的就是，总有一款是买家们需要的。

三

分户型网签显示，87㎡三居俘获了海淀买家的芳心。

87㎡三居去化率最高，达到了42.5%；去化绝对值也最高，193套供应，已经签了82套，几乎就是大户型加一块卖的量。

网签的近20亿里，87㎡和81㎡两个小户型就卖了8.5个亿，占比高达42.5%，真的就是小户型顶起了半边天。

小户型的网签如此迅速。

证明栖海澐颂做小的选择没有错。

所以针对开篇第一个问题，表姐当时给的回复是：

“无脑入吧。”

毕竟，海淀的小户型真的是，越卖越少。

据最新的消息，澐颂87㎡三居已售罄，率先开盘的中海富华里富园小户型，更是老早就卖完了。

而之后的永丰南地块，条件更好，地价更高，出小户型的几率偏低。

所以海淀小户型，只能是且买且珍惜。

四

再来看下供应量最多的121㎡四居。

去化率仅有15.2%，是所有户型去化最差的一个。

户型成交走势上，基本是80多平的小户型成交走势放缓后，121㎡户型才开始走量。

原因在文章开头就揭示了。

121㎡四居的买家，总价已经够到1000万，永丰南出这个总价段的户型还是很有希望的。

所以，大家都想等一等。

与此同时，中海的富华里也有120㎡上下面积的户型，对栖海澐颂造成了一定的压力。

所以栖海澐颂选择把121㎡作为供应主力，多少有点影响流速了。

但对于买房人未尝不是一件好事情。

至少121㎡户型的买家，谈判空间会大那么一丢丢。

五

栖海澐颂的销售指导价8.2万/㎡，网签均价是8.28万/㎡，完全是顶着限价在卖。

各个户型的成交价格分化也并不明显。

最低成交价是在121㎡四居户型中产生的，为8.12万/㎡。

与148㎡的最高价8.47万/㎡，只差3500块钱，与平均网签价仅差了1600块钱。

这种价格差有多小，我们比较一下就知道了。

2021年幸福里为了出货，搞了个大折扣，最低买入价格是7万上下，对比后期卖到8万大几的价格，每平米得有10000多块钱的价差，差出两台奔驰价了。

房价上涨的背后，是购房门槛在提升。

不禁令人唏嘘，海淀买房，物美价廉的时代是真的结束了。

六

户型定价上，148㎡大户型就是最高的，均价为8.33万/㎡。

这个不难理解，因为这两个户型占据了楼王位置，享受更好的社区资源，属于单价总价双高的户型。

奇怪的是，81㎡-93㎡的小户型，成交均价也达到了8.28万/㎡，而121㎡的户型均价却只有8.24万/㎡。

凭什么小户型成交价格高出了400块钱？

看了栖海澐颂的户型排布就明白了。

栖海澐颂把小户型放在了南排，还有两栋干脆就是楼王位置，甚至还做了部分7层8层的洋房。

而121㎡四居，坐落在社区的最北侧，再往北就是栖海澐颂配建的商业办公楼，居住体验感肯定要打折扣。

这样一来，定价只比120平面积段高400块钱的小户型，有点超配。

但这种排布却非常反逻辑，咱就说一句话：

准备买121㎡的买家，为什么要花更高的总价，买更差的楼栋位置，占据更少的社区资源？

针对这样的排布，表姐也听到不少坊间传闻，其中有一条说：

“可能是有领导要买”。

好吧，我们这里不做过多猜测。

市场究竟买不买单，买家会用脚投票。

据说，澐颂开盘后，引的不少人回头买富华里，表姐看到网上的视频，一排人在走廊里等位，叫号进场。

这大概就是买家的答案吧。

所以表姐认为如果把87㎡与121㎡户型的位置换过来，栖海澐颂的流速或许会再上一个台阶。

毕竟不管如何，海淀的小户型是真的没得选。

但表姐始终坚信，产品定价有高低之分，居住在社区里的买家却没有高低贵贱之分。

只不过，我们花多少钱，办多大事儿，改善买家该给的体面还是要给啊。

最后给大家查了一下6#楼网签的情况，该楼栋一共60套房源，已经签约23套，预订3套。

以上就是栖海澐颂的网签实录。

表姐捋完之后，再结合中海富华里项目去化情况，认为海淀小户型依然存在大量需求，永丰南继续做小户型也足够安全。

只是还要看永丰南地块的最终批价。销冠100

这里也问问大家，如果永丰南以9.2-9.3万的均价，做小户型，大家接不接受？

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