一招省两千万?看深圳人如何智取“天价法拍房”!

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 7.2w阅读 2023-05-15 16:52

乐居新媒体 宗镛发自深圳

  4月初,京东法拍平台上新增了一套深圳超级豪宅房源,该房源位于南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座,总面积278.58平米,起拍价1.07亿元,单价达到38.4万元/㎡。

  若是此次法拍成交,将刷新深圳住宅市场法拍总价纪录。根据业内人士分析,由于这套房源没有降价,流拍可能性非常高!

  果不其然,这套吸引了过万人围观的天价房源,5月9日开拍,最终因无人报名而流拍!

  就在这套房源流拍没几天,京东法拍平台便匆匆将房源再次挂出,起拍价降至8560万元,计划于5月29日10:00开启二拍。


来源:京东法拍平台

  和一拍相比,二拍起拍总价降价2140万,单价从38万/㎡跌到了30.7万/㎡,5月29日开拍!

  对于降价后的二拍,业内人士认为,不出意外这套房源将在二拍引来新主人!

 法拍市场成刚改捡漏区,天价法拍房流拍有因

  据统计,4月深圳法拍住宅放盘330套,环比上涨17.02%,成交182套,环比上涨13.75%,成交率55.15%。

  今年前3个月的成交套数依次为108套、137套、160套,成交量逐月攀升,其中,3、4月网红法拍盘宝能城的成批上架助力了法拍数据的增长。

  对比深圳低迷的新房市场,法拍房毫无疑问已崛起成为独立行情。

  据一名有参与过千万元以上豪宅法拍的购房者透露,相比二手房市场,刚改用户可以用同等预算在法拍市场买到性价比更高的房产。

  豪宅购房者,也可以在法拍市场买到二手房市场上稀缺的优质房产。

  这也是豪宅法拍市场能引起频繁关注的原因,然而如今的豪宅法拍,买家们似乎都非常默契,一拍引起大量围观,最后并无人报名,待房源流拍进入二拍程序,降价后的房源更具备吸引力!

  而法拍房在一拍为什么会遭到高围观却无人报名的局面,我们以近期法拍房大热门恒裕滨城二期做例子。

  这套故事性十足的标的为恒裕滨城花园二期5座A单元40B房源,位于深圳市南山区后海湾核心位置,该小区曾因超高的“得房率”和优越的地理位置创下深圳房价的纪录。


恒裕滨城 乐居摄于23.04

  目前恒裕滨城二期二手房参考价为13.2万元/㎡,早在2015年项目开盘时,整体均价就近11万/㎡,是深圳首个均价超10万的住宅项目。此前部分热门户型的二手挂牌价也一度超过30万/㎡。


来源:贝壳找房网

  据了解,此次法拍房源在恒裕滨城花园二期也是非常稀有的户型,小区同户型房源仅有11套,实际使用面积高达约382㎡。

  从拍卖平台公布的视频可以看出,标的拥有超大阳台,可直接观海,其面积278.58㎡,一拍评估价、起拍价均为1.07亿元,折算单价达38.41万元/㎡,差不多是参考价的3倍。


来源:京东法拍平台

  根据京东法拍显示,恒裕滨城二期于2021年6月拍卖了一套房源,成交价为6317.5万,单价约27.8万/㎡。

  也就是说在短短2年里,法拍房的价格涨了近10万/㎡。

  据了解,恒裕滨城近期成交了2套227㎡户型,成交单价分别为36.56万/㎡和37.63万/㎡,比法拍房38.41万/㎡都要低上一两万。


来源:京东法拍平台

  如此高价,该天价房源流拍也成了业界意料之内。

  若说一拍的价格高于市场价遭到流拍是主因,那么其作为法拍房,还需额外承担比商品房交易更多的风险。

  根据京东法拍公告,恒裕滨城花园二期这套房源处于“占有使用中”,需要买受人自己协调清场。


来源:京东法拍平台

  另外,拍卖公告还规定,买受人还需承担各种税费以及标的物的欠费,最终实际购房成本远不止38万/㎡。

  很明显,虽然恒裕滨城二期这套法拍房优质,但是一拍价格加上各种交易成本,并未能吸引买家。

  当然,恒裕滨城的天价法拍房并不是个例,深圳豪宅法拍房一拍流拍,似乎成为了豪宅法拍市场的常态。

  二拍降价爽歪歪,法拍“捡漏”讲攻略

  在法拍房市场上,二拍往往是买家“捡漏”的选择之一,据了解,房源在一拍流拍后再次进入法拍市场的话,二拍的起拍价往往是一拍流拍价格的7-8折。

  从恒裕滨城二期这套被称为深圳最贵的法拍房可见,二拍起拍价格从1.07亿直降到8560万,起拍价格比一拍便宜了两千万。

  4月,南山招商领玺家园一套房源挂出拍卖,120.53㎡房源起拍价格1446.36万,虽引来过万人围观,不过最终还是流拍了。

  值得一提,该房源一拍流拍不久后便再次挂出,二拍起拍价1157.08万,相当于一拍起拍价的八折,在历经37次出价后,最终以1337万成交。

  成交价比一拍起拍价低了近110万,不过对于买家来说,并不吃亏。


截图自阿里法拍平台

  当然,有些房源在二拍阶段更是无人竞争。

  此前,京东法拍上一套福田的圆龙园192.56㎡房源在一拍时流拍,当时一拍的起拍价是1438.47万;到了二拍时,该房源以一拍流拍价的八折1150万起拍,最终买家以二拍的起拍价1150万拍下该房源。

  去年下半年,宝能城223套法拍房分批次在阿里拍卖平台挂拍,一拍成功拍卖98套房源,其中不乏多套底价成交房源,流拍率高达56%。


来源:阿里法拍平台

  进入2023年,宝能城剩余的流拍房源陆续进入二拍阶段,与一拍相比,起拍价格略有下降,在拍卖网页,标签明显显示“低于评估价21%”的字样。

  此前宝能城一拍房源的起拍价普遍为评估价的85折,最低至9.44万/㎡,而此次开启的二拍起拍价将按照一拍起拍价的92折起拍,根据测算,二拍整体均价低至9.03万/㎡。

  而宝能城花园当前二手房指导价为98500元/㎡,按照市场的价格,该项目的二手房价格在11-14万/㎡,可想二拍的价格吸引力之高。

 深圳豪宅法拍热度高于普宅?专家:还需注意法拍风险!

  其实像深圳当下的法拍市场,不免出现一拍流拍的情况,只能说,稀缺性较高的豪宅表现更甚,能以更低的价格买入稀缺度更高的产品,二拍或者三拍便是捷径。

  这是否意味着在深圳法拍市场中,豪宅的热度比普通住宅高?

  易居研究院研究总监严跃进表示,许多豪宅法拍房在深圳市场的表现总体不错,一个很重要的原因是此类项目的起拍价总体上有吸引力,容易引起市场关注。

  “司法拍卖房市场在2022年明显降温,实际上当时购房行情比较弱,购房政策也比较宽松,所以司法拍卖房的性价比其实并不高,这也导致去年法拍房的成交表现较差。而当前房地产市场出现一些复苏信号,客观上对于此类物业的交易带来积极作用。鉴于过去两年法拍房市场比较冷,预计今年一些重点城市的法拍豪宅市场会有一波升温的可能性,部分法拍房或存在故意抬价吸引投资者入市的可能。”

  他也建议,购买法拍房还是要注意背后存在的风险,法拍房交易市场健康发展,有助于化解司法纠纷和债务问题,后续应该建立一套部门联动的管理机制,真正让此类住房减少风险、杜绝炒作,回归住房属性。

来源:乐居新媒体

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