乐居新媒体 宗镛发自深圳

  4月初，京东法拍平台上新增了一套深圳超级豪宅房源，该房源位于南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座，总面积278.58平米，起拍价1.07亿元，单价达到38.4万元/㎡。

  若是此次法拍成交，将刷新深圳住宅市场法拍总价纪录。根据业内人士分析，由于这套房源没有降价，流拍可能性非常高！

  果不其然，这套吸引了过万人围观的天价房源，5月9日开拍，最终因无人报名而流拍！

  就在这套房源流拍没几天，京东法拍平台便匆匆将房源再次挂出，起拍价降至8560万元，计划于5月29日10:00开启二拍。

来源：京东法拍平台

  和一拍相比，二拍起拍总价降价2140万，单价从38万/㎡跌到了30.7万/㎡，5月29日开拍！

  对于降价后的二拍，业内人士认为，不出意外这套房源将在二拍引来新主人！

  法拍市场成刚改捡漏区,天价法拍房流拍有因

  据统计，4月深圳法拍住宅放盘330套，环比上涨17.02%，成交182套，环比上涨13.75%，成交率55.15%。

  今年前3个月的成交套数依次为108套、137套、160套，成交量逐月攀升，其中，3、4月网红法拍盘宝能城的成批上架助力了法拍数据的增长。

  对比深圳低迷的新房市场，法拍房毫无疑问已崛起成为独立行情。

  据一名有参与过千万元以上豪宅法拍的购房者透露，相比二手房市场，刚改用户可以用同等预算在法拍市场买到性价比更高的房产。

  豪宅购房者，也可以在法拍市场买到二手房市场上稀缺的优质房产。

  这也是豪宅法拍市场能引起频繁关注的原因，然而如今的豪宅法拍，买家们似乎都非常默契，一拍引起大量围观，最后并无人报名，待房源流拍进入二拍程序，降价后的房源更具备吸引力！

  而法拍房在一拍为什么会遭到高围观却无人报名的局面，我们以近期法拍房大热门恒裕滨城二期做例子。

  这套故事性十足的标的为恒裕滨城花园二期5座A单元40B房源，位于深圳市南山区后海湾核心位置，该小区曾因超高的“得房率”和优越的地理位置创下深圳房价的纪录。

恒裕滨城 乐居摄于23.04

  目前恒裕滨城二期二手房参考价为13.2万元/㎡，早在2015年项目开盘时，整体均价就近11万/㎡，是深圳首个均价超10万的住宅项目。此前部分热门户型的二手挂牌价也一度超过30万/㎡。

来源：贝壳找房网

  据了解，此次法拍房源在恒裕滨城花园二期也是非常稀有的户型，小区同户型房源仅有11套，实际使用面积高达约382㎡。

  从拍卖平台公布的视频可以看出，标的拥有超大阳台，可直接观海，其面积278.58㎡，一拍评估价、起拍价均为1.07亿元，折算单价达38.41万元/㎡，差不多是参考价的3倍。

来源：京东法拍平台

  根据京东法拍显示，恒裕滨城二期于2021年6月拍卖了一套房源，成交价为6317.5万，单价约27.8万/㎡。

  也就是说在短短2年里，法拍房的价格涨了近10万/㎡。

  据了解，恒裕滨城近期成交了2套227㎡户型，成交单价分别为36.56万/㎡和37.63万/㎡，比法拍房38.41万/㎡都要低上一两万。

来源：京东法拍平台

  如此高价，该天价房源流拍也成了业界意料之内。

  若说一拍的价格高于市场价遭到流拍是主因，那么其作为法拍房，还需额外承担比商品房交易更多的风险。

  根据京东法拍公告，恒裕滨城花园二期这套房源处于“占有使用中”，需要买受人自己协调清场。

来源：京东法拍平台

  另外，拍卖公告还规定，买受人还需承担各种税费以及标的物的欠费，最终实际购房成本远不止38万/㎡。

  很明显，虽然恒裕滨城二期这套法拍房优质，但是一拍价格加上各种交易成本，并未能吸引买家。

  当然，恒裕滨城的天价法拍房并不是个例，深圳豪宅法拍房一拍流拍，似乎成为了豪宅法拍市场的常态。

  二拍降价爽歪歪,法拍“捡漏”讲攻略

  在法拍房市场上，二拍往往是买家“捡漏”的选择之一，据了解，房源在一拍流拍后再次进入法拍市场的话，二拍的起拍价往往是一拍流拍价格的7-8折。

  从恒裕滨城二期这套被称为深圳最贵的法拍房可见，二拍起拍价格从1.07亿直降到8560万，起拍价格比一拍便宜了两千万。

  4月，南山招商领玺家园一套房源挂出拍卖，120.53㎡房源起拍价格1446.36万，虽引来过万人围观，不过最终还是流拍了。

  值得一提，该房源一拍流拍不久后便再次挂出，二拍起拍价1157.08万，相当于一拍起拍价的八折，在历经37次出价后，最终以1337万成交。

  成交价比一拍起拍价低了近110万，不过对于买家来说，并不吃亏。

截图自阿里法拍平台

  当然，有些房源在二拍阶段更是无人竞争。

  此前，京东法拍上一套福田的圆龙园192.56㎡房源在一拍时流拍，当时一拍的起拍价是1438.47万；到了二拍时，该房源以一拍流拍价的八折1150万起拍，最终买家以二拍的起拍价1150万拍下该房源。

  去年下半年，宝能城223套法拍房分批次在阿里拍卖平台挂拍，一拍成功拍卖98套房源，其中不乏多套底价成交房源，流拍率高达56%。

来源：阿里法拍平台

  进入2023年，宝能城剩余的流拍房源陆续进入二拍阶段，与一拍相比，起拍价格略有下降，在拍卖网页，标签明显显示“低于评估价21%”的字样。

  此前宝能城一拍房源的起拍价普遍为评估价的85折，最低至9.44万/㎡，而此次开启的二拍起拍价将按照一拍起拍价的92折起拍，根据测算，二拍整体均价低至9.03万/㎡。

  而宝能城花园当前二手房指导价为98500元/㎡，按照市场的价格，该项目的二手房价格在11-14万/㎡，可想二拍的价格吸引力之高。

  深圳豪宅法拍热度高于普宅？专家：还需注意法拍风险！

  其实像深圳当下的法拍市场，不免出现一拍流拍的情况，只能说，稀缺性较高的豪宅表现更甚，能以更低的价格买入稀缺度更高的产品，二拍或者三拍便是捷径。

  这是否意味着在深圳法拍市场中，豪宅的热度比普通住宅高？

  易居研究院研究总监严跃进表示，许多豪宅法拍房在深圳市场的表现总体不错，一个很重要的原因是此类项目的起拍价总体上有吸引力，容易引起市场关注。

  “司法拍卖房市场在2022年明显降温，实际上当时购房行情比较弱，购房政策也比较宽松，所以司法拍卖房的性价比其实并不高，这也导致去年法拍房的成交表现较差。而当前房地产市场出现一些复苏信号，客观上对于此类物业的交易带来积极作用。鉴于过去两年法拍房市场比较冷，预计今年一些重点城市的法拍豪宅市场会有一波升温的可能性，部分法拍房或存在故意抬价吸引投资者入市的可能。”

  他也建议，购买法拍房还是要注意背后存在的风险，法拍房交易市场健康发展，有助于化解司法纠纷和债务问题，后续应该建立一套部门联动的管理机制，真正让此类住房减少风险、杜绝炒作，回归住房属性。