“49500元/㎡好不容易买到手的房子，结果2年时间跌到了3万/㎡；更有同小区更有25000元/㎡的单价成交…现在后悔得肠子都青了！”

学区房，终究是逐步跌落神坛

近日，合肥有购房者发长文描述自己购买学区房的经历。

“2021年趁着楼市火爆的场面，高价入手了一套滨湖的二手房，单价49500元/㎡；因为带学区，所以当时这套房很抢手，最后还是在房东要价基础上又加了5万才买过来的。

2022年年底，小区的房价还在43000元/㎡左右。2023年再看心都凉了，只有30000元/㎡左右，还有急售的25000元/㎡都有成交的。两年时间就亏了200万，现在后悔的肠子都青了。”

这个帖子一出来，立刻引发网友热议。有网友表示不信，觉得博主在制造话题；

也有网友表示可以理解，毕竟熟悉合肥楼市的小伙伴都知道2021年合肥学区房攀至顶峰，滨湖46中 师范附小一众小户型学区房，单价高达5万/㎡。

我们就以滨湖46中 师范附小学区的书香门第为例。

2021年年中，书香门第西区成交了两套80多平的房源，成交单价分别是47939元/㎡、42876元/㎡。那时候，挂牌价基本都在4.5-5万/㎡。

而现在，据同样的平台显示，小区最新参考报价约35448元/㎡。房东们的挂牌单价多在3.2-4万/㎡之间；甚至有低价仅26227元/㎡.

如果说挂牌价存在业主护盘行为，那么成交价则能代表业主的真正底线，从最近的成交数据来看，书香门第西区成交价格，从2023年3月到5月也是一路走低，从3.4万下降至3.1万/平。

无独有偶，政务区、经开区的学校，房价也出现波动。

尤其是经开168学区房，取消直升的影响，部分小区价格下滑明显。

例如经典华城，2021年4月份，成交了一套小公寓，单价达4.8万 ；而到现在，小公寓成交价回落至2.6万 。

还有政务区的奥体小学 50中新校学区房绿地国际花都蓝蝶苑，2021年年中成交均价一度突破5万/㎡，2023年上半年成交均价徘徊在3.8-4.6万/㎡之间。

学区房为何会突然大幅度跳水？

一位从事学区房买卖的中介表示：“一方面是因为部分天价学区房，脱离了其固有价值，现在只是价值逐渐回归；另一方面，国家对教育制度的改革，让一部分学区房价格回归理性。”

2021年上半年，国家强调防止以学区房名义炒作房价，从根本上打破了学区“只涨不跌”的造富神话。

2023年5月24日，据合肥市教育局表示：中考考试结束后，将进一步落实义务教育学校校长教师交流轮岗工作。

合肥整体二手房在下行

不仅如此，合肥二手房大环境也不理想，从挂牌量上来看，目前新增挂牌套数10万套，挂牌量不断攀升，增长速度非常快，而且还会有源源不断的房源挂牌，库存去化压力非常大。

如此巨大的库存，成交量却不断下滑。

据贝系数据显示，2022年底每月卖千余套。随着黑天鹅过去，从2月开始，合肥二手房需求全面释放，成交量飙升3532套；随后急转直下，逐月下滑，4月成交刚刚达到2127套，下降约40%，5月份则与4月份基本持平，二手房成交量为2059套。

从数据上看，目前挂牌量虽然增速放缓，但依然还在缓缓上升，新增带看量也在下滑，成交量继续延续下行态势。

据业内人士透露，随着挂牌量上升，二手房进入买房市场。

另一方面，随着二季度新房加推量上升，部分区域首付比例已经低至两成，新房的价格还略低于二手房，很多客户都分流去新房市场，二手房成交进一步疲软。

合肥二手房价格指数连跌8个月

不仅如此，除了成交下滑，价格也不容乐观。

6月15日，国家统计局网站公布2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2023年5月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比总体降势趋缓。

从新建商品住宅销售价格来看，合肥市环比上涨0.2%，同比上涨4.4%；从二手住宅销售价格来看，合肥市环比下降0.4%，同比上涨0.9%。

从统计数据来看，合肥新房价格指数已经连续5个月上涨，二手房则连续8个月下跌。

综合来看，对于目前合肥市场来说，“学区房”还是存在一定价值的。

但是，随着合肥集团化办学正积极推进中，优秀管理干部、优秀教师、优质教育资源在集团各校合理流动，不仅推进全区优质教育资源共建共享，促进全区基础教育高质量发展。

与此同时，“学区房”的概念不断弱化。在未来学校将作为一种社区生活的配套，与众多周边配套资源一样，作为综合性考虑因素之一。

另外说一句，据合肥市教育局最新消息，今年合肥学区划分方案将在6月20日之前对外发布。

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