金科重整，签了一个框架-乐居财经

金科重整，签了一个框架

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地产K线魏薇 13.8w阅读 2023-07-03 18:37

文/乐居财经魏薇

“不管是引进国企战投成为公司大股东及重要股东，还是债务重组重整，任何有利于化解流动性困境、回归平稳健康发展的，我都会全力支持。”

面对金科危机，一个多月前，创始人黄红云在股东大会上表明了自己的态度。

这一“引战”承诺似乎正在得到落实。金科在纾困方面取得了实质性进展。

6月30日晚间，金科股份发布公告称，公司与中国长城资产管理股份有限公司（简称“长城资管”）的全资子公司长城国富置业有限公司（简称“长城国富”）签订《战略投资框架协议》。

双方确认，长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体，作为重整投资人参与金科股份的预重整程序。双方的合作方式包括推动资产盘活、推进重整以及后续业务的战略整合，目前仅有框架，尚未订立具体的合作协议。

长城资管为中央金融企业，是四家国有金融资产管理公司(AMC)之一。这一轮房地产危机中，AMC成为纾困房企最重要的一支力量。

值得注意的是，此前AMC纾困房企，大多是在项目层面，而长城国富此次的身份是重整投资人，属于股权层面的战略性合作，且不排除联合其他资方共同参与，这在AMC的纾困案例中并不常见。

这也意味着，为了让金科活下去，黄红云或许会让出部分股权。

利好消息之后的第一个交易日，金科股份开盘拉升涨停，报1.22元。

“兑现”引战承诺

今年5月22日，因2791.55万元商票逾期，金科被作为合作方施工单位的重庆端恒建筑工程公司向重庆五中院申请重整。而这一事件也加速了金科引战的进程。

据悉，重整的底层逻辑是重生价值，是债权人与债务人对未来发展价值预期的正向叠加。此后，金科股份称，第一时间成立专项工作小组，积极支持、强力推动债务重整工作。

根据最新的合作，长城国富有意向参与金科股份的预重整程序。如金科股份进入预重整或重整程序，在公开招募战略投资人阶段，长城国富及其指定关联主体有意向作为战略投资人报名参与竞争遴选。

这相当于金科股份为摆脱困境，找来了以为强有力的靠山。资料显示，长城国富是长城资管旗下以房地产开发经营为主业的投资运营平台，主营实业投资、资产管理与经营、租赁、房地产开发与经营等业务，注册资本10亿元人民币。

其依托长城资管不良资产领域的资源和优势，围绕中小金融机构风险化解、重点受困房企风险化解、服务实体经济三大方向，聚焦中小银行改革化险、实体经济纾困重组、资本市场风险化解、房地产风险化解四大领域，主要为企业提供房地产风险资产化解和价值提升专业化服务。

回到与金科的这次合作，长城国富有意向作为投资人身份，将着力推进金科项目资产盘活，价值提升；推进重整工作，执行重整投资协议和重整计划。

此外，推进战略合作，长城国富在通过司法重整成为金科股东后，将在民生地产开发、智慧物业服务、科技产业地产投资运营、文商旅康养地产投资运营、城市更新及保障性租赁住房、多元创新代建及产业和商业运营等轻资产业务发展、社会不良资产化解等各方面开展全面的战略合作。

AMC角色更迭

实际上，2022年年初以来，在监管层多次发声支持下，AMC加速推进房地产市场风险化解工作。

如去年4月，佳兆业与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议；5月，华融资产、江苏资产两大AMC机构纾困中南建设；6月，中国信达香港与佳源国际达成合作；8月，中国华融官宣纾困阳光城母公司阳光集团等。

在这些合作案例中，在项目层面，一般由AMC出资，引入第三方代建企业来主导项目后续开发和运营；在企业层面，AMC主要采用债务重组的方式。而以投资人身份参与入股的并不多见。

去年11月中旬，“金融16条”的出台，再次提高了AMC在处置方面的市场地位。AMC可进一步利用股权、债权等创新手段，助力问题房企资产重组、实现风险隔离等，可担任破产管理人、重整投资者人等角色。

11月15日，佳兆业在发布调整锦恒财富产品兑付方案的同时，称将引进资产管理公司盘活资产，收购投资人债权。收购投资人债权的方式，在当时AMC纾困房企中还是首例。

12月，AMC纾困升级到了“AMC出资房企自主操盘”的新模式。例如，融创为旗下董家渡项目引入中国华融、中信信托以及浦发银行等银团，新增融资总量预计超过120亿元；武汉桃花源项目则与东方资产达成融资合作，融资规模33.11亿元。东方资产、中国华融等将行使监管职能，保留使用融创品牌，融创仍然是操盘方，并会在未来融资偿还后回购股权。

除去AMC不说，这一轮房地产下行周期中，国资通过投资入股成为股东进而纾困房企的案例也不多见。此前的案例中，建业地产和华南城是不多的两个。

2021年12月，特区建发集团以19.1亿港元认购价，认购了华南城33.5亿股股份权益，交易于去年5月完成，此后，特区建发集团持有了华南城29.28%股份，成为主要股东及单一最大股东。

去年6月，建业地产控股股东恩辉投资将29.01%股权，作价6.88亿港元出售予河南省政府旗下的国企河南同晟置业有限公司，实现了染红。引入国资后，两家企业经营情况得到了较好的扭转。

待解的题

对于此次合作，金科称，通过预重整程序化解经营和债务问题，并引入战略投资人，利于帮助公司彻底走出困境，实现良性循环发展。但在此之前，金科仍面临来自资本市场、经营等多方面的困境。

今年5月重整公告发布之前，金科股份的股价已连续3日下跌，公告当日，金科股价跌幅超9%，收盘价1.12元/股，已经相当接近1元面值的退市红线。此后，金科股价仍一路下跌，5月26日曾触及跌停，最低报0.77元，收盘价0.95元/股。

为了“保壳”，金科股份控股股东或其指定的主体计划自5月23日起6个月内拟增持金额不低于5000万元，且不超过1亿元，增持价格不高于1.5元/股。同时，包括董事长周达、董事兼总裁杨程钧、联席总裁兼华中大区董事长罗利成在内的18位高级管理人员，拟增持金额不低于500万元，且不超过1000万元。

6月2日-6月6日连续三个交易日，金科股价的涨幅超过 20%，重回1元面值以上，报1.07元/股，距离5月26日的低点0.77元涨了近39%，暂时脱离退市风险。

金科股份还试图通过收购资产转型，摆脱经营困境。6月7日晚间，金科公告停牌谋划资产重组，拟以发行股份方式购买控股股东金科控股子公司科易小贷持有的恒昇大业20%股权。

该公司成立于2013年，四大核心主营业务分别为：绿色新型建材业务、装配式EPC总包业务、BIM及智能管控服务建筑产业化咨询服务。

这一举措的目的在于将优质资产注入金科，以此推动转型。金科股份表示，希望通过股权收购参股恒昇大业，在聚焦地产主业的同时，积极探索“地产建筑科技”的协同效应，降低原材料采购成本，提升公司在装配式建筑领域的竞争力。

截至目前，金科股份累计完成321.20亿元有息负债的期限调整工作，其中包括公开市场债务12笔，涉及本金119.95亿元，金科股份在交易所发行的公开市场债券已全部完成展期工作。

截至今年6月底，金科各区域公司已累计获批国家及地方专项借款额超36亿元，其中逾31亿元可用资金已拨付至项目。

来源：地产K线

作者：魏薇

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