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随着时代浪潮的发展，TOD已席卷各大中心城市。于十四五规划愿景，上海也在强化以TOD为主的开发模式，形成轨交与区域协同发展的良性循环。诸如莘庄地铁站TODTOWN天荟、徐盈路地铁站万科天空之城、美兰湖地铁站中集金地美兰城等TOD项目层出不穷。

今年两度开盘的保利光合上城同样是TOD模式下的产物，项目由央企保利发展与申通地铁联合，围绕上海轨交15号线元江路地铁站上盖，并于今年2月首开，6月二次加推。截至发稿前，576套房源未售过半，网签率43%，剩余可售房源为328套。

（保利光合上城销售数据）

认购网签双折腰 93㎡-139㎡3-4房在售

去年8月29日，保利发展与申通地铁集团就上海轨交15号线元江路合作项目签约。由于项目并非公开市场拿地项目，所以没有房地联动价限制，项目首批获批均价为6.99万/㎡。

（保利光合上城效果图）

今年2月，保利光合上城发布销售公告，宣布324套房源已获取预售证，并于2月21日正式开盘。根据官方数据，首批房源有效认购人数为243组，认购率近八成，为75%。6月，项目加推252套房源，该批次有效认购人数总计100组，认购率未到五成，为39%。

值得注意的是，两批次有效认购人数总计应为343组。但据网上房地产数据显示，项目目前已售总套数仅为248套，576套总房源还可售328套。

（保利光合上城各月网签次数）

同时，项目的去化速度也在逐月下降。项目2月首开单月网签为88次，而至4月网签下降至17次，6月加推虽回温至39次，但7月再次下降至13次。

（93㎡-103㎡3房户型）

产品上，保利光合上城户型分别有93㎡的三房两厅一卫，102㎡-103㎡的三房两厅两卫与139㎡四房两厅两卫，均价为6.99万/㎡，其中，最小户型93㎡总价约为600万起。另外，在139㎡的户型上不仅打造了270°的阳台，同时面宽更是高达13.7米。

（139㎡4房户型）

项目为精装交付，在装修品质上较为考究。例如甄选德系品牌为主的装标，涉及但不限于西门子的壁挂式油烟机、大火力燃气灶、嵌入式洗碗机，主卫的唯宝一体化智能马桶，高仪的恒温淋浴系统、面盆、龙头等，在空调、地暖和新风三大件上也选用日立顶配装标。

新房供应有空间 配套资源有待发展

保利光合上城位于闵行吴泾镇，这座早前的江边集镇在十四五规划被重点提及，将引入新材料、生物医药、新一代信息技术、时尚消费和文化创意等产业集团，并在此基础上成为经济效益优异的高质量发展的特色城镇。

（板块新房资源）

板块内的新房供应虽不多，但仍有一定选择，在售项目总计为3个。保利光合上城目前仍余300多套房源，房源选择余量较大。此外，北侧一路之隔的是兄弟盘保利联发光合臻园，项目均价为6.5万/㎡，在售95㎡-131㎡户型，今年3月首开，目前可售房源167套。

另一盘兰香湖壹号位于区域内兰香湖附近，项目均价为8.2万/㎡，在售户型为230㎡-270㎡大平层。首开于2020年11月，目前余43套房源。值得一提的是，同样位于兰香湖附近的兰香湖雅苑预计将于下半年入市，届时将推出99-140㎡约200套房源。

（板块二手房资源）

区域二手房挂牌项目共计250套。挂牌均价3万/㎡-7万㎡不等，浮动较大。具体来看，高价位房源较依赖区域内的15号线与23号线（在建），同时，闵行区重点规划的网红打卡地兰香湖也是挂牌价较高的原因之一。而3万/㎡挂牌价房源主要集中吴泾镇服务中心附近，区域老式小区较多，整体界面较为老旧。

业内人士表示，吴泾镇正在经历由化工重镇到特色城镇的转变，尽管目前已取得很大的进展，但仍需较长的周期才能完成。置业者对于区域新房的选择较为依赖能够“看得见”的配套资源。

（保利光合上城区位）

作为TOD地铁上盖项目，保利光合上城周边规划了办公、商业和沿街底商等配套，但目前仍未成型。同时，尽管拥有交通优势，距离元江路地铁站仅约100米左右的步程，但周边其他配套仍有不足，且产业园区较多。例如，周边最近的医疗资源是距离2.3公里的颛桥镇服务中心。

教育上，项目东南方约1公里处也仅有三所幼儿园。据悉，今年3月，区域引进闵行区实验小学已签订协议，但具体何时建成仍然未知。除此，项目周边也缺乏大型的商超资源，三所小型超市也距项目约900米左右。有关项目的更多动态，乐居新媒体将持续关注。