文/乐居财经 吴文婷

  开发周期长达22年，房价是当年地价的50多倍，李嘉诚又给同行“上一课”。

  近日，李嘉诚旗下长实集团在北京东四环外的豪宅项目“御翠园”获得预售证，即将开启预售。

  这是其在北京的最后一个新盘项目，2001年拿地时楼面价仅1750元/平方米，在经历了22年漫长的开发周期后,该项目目前的最低拟售均价为90672.35元/平方米。这就意味着，该项目地块的价值已经暴涨50倍。

  不过，相比之前10万元起的吹风价，目前“御翠园”公示的价格相当于下调了10%，并且取消了验资步骤，由此可见公司对市场行情的判断。据悉，该项目的价格基本与附近板块二手房持平，甚至有一定程度倒挂。比如，周边的观湖国际均价约10万元/平方米，泛海国际均价约12万元/平方米。

  无独有偶，前不久的8月3日，长实集团旗下油塘新盘开盘后，以周边二手房约“七折”的价格引爆香港市场，超3万人次抢购，超额认购近60倍，同时带动香港楼市的降价潮。

  “相当于7年前的楼价，被新闻形容为‘炸弹’般震憾。”长实集团主席李泽钜如此描述。

  作为地产界的“风向标”，李嘉诚一直被信奉嗅觉敏锐。2023年福布斯香港富豪排行榜，李嘉诚以2800亿（390亿美元）位居第一，其他富豪身家缩水，而他的身价涨了200亿。

  对于如今其此番操作，难免会引来不少揣测。有分析人士指出，此次大幅折价抛售的原因或许是，长实想减仓回收资金，可能会有其他投资回报率跑赢房地产。

  无疑，在当前的市场环境下，投资者都变得更加谨慎。仲量联行今年7月11日发布的报告曾显示，利率上调、庞大住宅新供应及内地买家未重投香港楼市的重重因素下，中小型住宅价格于第一季度上升4%后，第二季度环比回落1.2%。

  仲量联行香港主席曾焕平表示，香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，并尚未见底。

  香港媒体称，李嘉诚多年来每次在房地产市场低迷时，都会利用类似的定价策略来吸引市场注意力，并迅速清理库存。

  此外，仲量联行香港办事处主席曾俊华指出，当市场不明朗时，长实集团总是第一个降价，作为开发商需要考虑机会成本，当然希望尽快收回资金，同时也能获得利润，如果他们选择持有库存，开发商将受到两方面的伤害：一是持有成本，二是现金本可以产生的收入回报。

  而转向北京楼市，整体情况亦不容乐观。数据显示，2023年7月，北京商品住宅供求双双回落，成交规模降至近5月最低位，新房存量及去化周期回升，市场持续存压。整个7月，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为50.99万平方米，环比下降12.8%，同比下降8.9%；2023年1-7月，北京商品住宅（不含保障房）累计成交387.89万平方米，同比下降5.1%。

  尽管个别项目走俏，但相对坚挺的千万级豪宅市场同样有所降温。丽兹行豪宅研究院数据显示，7月整体新房豪宅网签量为290套，环比下降7.64%，同比下降58.98%，连续4个月成交量下滑。

  据丽兹行指出，预计8月份因为有“御翠园”新盘的入市，能为新房豪宅带动一批流量，但最终是转化到新房，还是二手房，要由房源价格的优质度来决定。