文/乐居财经 徐酒眠

“财务稳健，净利提升增效益”，对于宝龙商业（09909.HK）今年上半年的经营情况，执行董事兼总裁陈德力作出了如是总结。

8月25日上午，陈德力携公司副总裁唐剑锋、副总裁兼首席财务官贺旭光出席了宝龙商业2023年中期业绩发布会。

延续以往的风格，前面的经营概览、运营情况与下半年工作思路，以及主要财务指标的回顾走得很快，不到20分钟的时间，管理层就已经完成相关内容输出，余下的差不多40分钟都留给了回答现场及线上提问。

诚如陈德力所言，今年上半年宝龙商业稳中精进，报告期内实现收入约12.75亿元，同比增长0.7%；录得毛利约4.38亿元，同比增长1.8%；毛利率稳定，约为34.4%；归母净利润约2.88亿元，同比增长7.5%，净利润率同比提升1.2个百分点，首次突破20%，达20.2%。

核心经营指标保持韧性增长，利润稳步上行创新高。宝龙商业不吝派息分红，董事会建议派发中期股息，每股普通股0.15港元，派息总额约9643.5万港元，折合人民币约8891万元，派息率约34.7%。

值得一提的是，乐居财经《物业K线》进一步翻看宝龙商业过去几年的财报，其自2019年12月完成上市以来，从来没有间断过派息。

针对下半年的工作安排，唐剑锋透露，公司将围绕4个方面进行开展：

其一，持续提升项目经营品质及商业氛围，加快老项目的调整改造进程。

其二，优化招商策略。根据目前的市场变化情况，优化招商全业务流程，在项目产品、招商资源、招商策略等方面同步优化精进。

其三，建立宝龙商业价值金字塔。充分挖掘项目空间及各业务端的收入价值，同时整合商业及物业自身的平台价值。

其四，寻求新的业务增长点。围绕停车场景，开展停车场收购或融资租赁业务，提升资金回报。

深度聚焦长三角，贡献7成收益

宝龙商业的营收主要包括商业运营服务和住宅物业管理服务两大业务版块，其中前者是主要收入来源。

今年上半年，商业运营服务板块收入约10.48亿元，同比增长2.3%，占总收入的82.2%；其中，来自第三方项目的收入约为8.77亿元，同比增长5.25%。住宅物业管理服务收入2.27亿元，占总收入的17.8%。

盈利方面，商业运营服务贡献毛利约3.78亿元，毛利率约为36.1%；住宅物业服务贡献毛利约6000万元，毛利率约为26.4%。

就区域来看，依然是长三角的业绩贡献最大。今年上半年，来自该区的营收占比约为70.07%。长三角在商业运营服务、住宅物业管理服务分别贡献了7.54亿元、1.39亿元的收入，占比分别达71.97%、61.28%。

深耕、聚焦长三角区域，是宝龙商业的布局策略重点。截至2023年6月30日，宝龙商业已开业商业项目95个，累计管理商业总建筑面积约1070万平方米；签约商业项目143个，累计已签约商业项目面积约1526万平方米，商业运营服务的项目储备可观。

同期，布局在长三角的项目有98个，占比69%。其中浙江56个、江苏25个、上海12个、安徽5个。

今年下半年，宝龙商业计划开业11个项目，包括8个宝龙广场和3个宝龙天地。其中余姚宝龙广场、天台文化中心宝龙天地等8个项目在长三角区域。

“一方面，消费信心和消费能力均发生了不同程度的改变；另一方面经济恢复有必然过程，投资者信心在疫情后也有所下降”，陈德力指出，疫情对商业项目出租率的影响还在。

今年内上半年，宝龙商业项目出租率约为90.8%，虽然仍然维持在90%以上，但较之前有所下滑。值得一提的是，报告期内，其销售额同店平均数较2022年提升约20%，客流同店平均数较2022年提升约23%。

针对出租率下滑，陈德力表示，宝龙商业已经展开积极行动，一方面在长三角地区，除上海之外还增设了杭州、宁波、南京4个招商中心，下沉力量解决招商的问题；其次，调整了项目的定位和目标，每一个项目都做了三年内的业态规划和调整方案；与此同时，内部也加大了考核力度，提升招商人员的积极性和信心。

全面数字化运营，智慧商业持续升维

在消费结构升级的推动下，线上线下融合，体验场景打造、服务品质升级已成为商业发展的重要趋势。走在前端的企业，早已经开启了数字化的转型之路。

宝龙商业率先洞悉并抢占了市场先机，早在2018年就与腾讯合作启动了“纽扣计划”。以此为起点，宝龙商业的智慧化转型不断推进，形成“点-线-面-体”的发展体系。

经过多年发展，宝龙商业再次走在了行业前端，率先进入全面数字化运营阶段，完成了又一次的自我进阶。

目前，宝龙商业已数字化体系全面打通，覆盖了业务管理系统。今年上半年，其完成了全面预算相关的数据治理，搭建了业内最完善的业财一体、整合绩效、先进可视化、联通了资管的管理系统。

而搭建起的智能安防、智慧能耗、智能机器人、智慧共享等专业模块保持稳定运行，有序、有阶段降低了项目运营成本。在数字化的智慧商业加持下，宝龙商业组织效能得到提升，2023年上半年实现人均的效能提升22%的成绩。

“实施智慧商业的过程当中，对于我们人工比较大的保安和保洁降的幅度比较大”，业绩发布会上，宝龙商业管理层介绍，公司通过改装摄像头，加入AI的运算，判断场景是否需要需要保安去服务，保安的人数减少了；而在保洁这块，尤其是大面积需要操作的场景，如停车场、大广场等，公司全面启用了机器人计划。

同时，宝龙商业的智慧能耗管控系统，能够针对不同地段、不同时间预判项目的能耗的管控。“通过这样的方式，我们很好的控制了成本；今年下半年还将继续做一些极致的成本测算模拟模型，希望未来在降本增效方面取得更好的成绩”，陈德力如是说。

此外，宝龙商业还实现了从系统建设到数据产出的突破，各专业系统已经累计超过1.8亿条的业务数据，扎实的数据基础，可以为其推动数据产出而产生价值。

今年上半年，宝龙商业进一步加深了与腾讯的合作，在原来数字员工的基础上，全面升级算法，建成了行业内首个以核心运营行为的自动化为目标的AI引擎，实现直接接入员工操作。

不同于一般系统建设，AI引擎通过整合现系统，分阶段替代选定的业务行为，直接介入员工操作，迅速实现落地效果。

在智慧商业升维的探索和研发上，宝龙商业正朝着行业标杆方向前进。

手握现金超35亿，计划展开停车场收购

作为轻资产服务型企业，物企有高现金流、低杠杆，风险系数小的特征。不过随着规模扩张，以及地产行业遇冷，房企经营压力加剧，上市物企的总负债的增长速度赶超总资产，财务状况不稳定性有所增加。

在此背景下，宝龙商业仍是财务稳健中的一员。净利提升增效益之外，手中的现充沛，负债率也有所下降、创近五年来的新低。

数据显示，截至2023年6月30日，宝龙商业总资产约为53.80亿元，其中现金及银行结余约35.28亿元，存货424.8万元。负债方面，同期，宝龙商业的负债总额约为24.48亿元。其中流动负债总额约为15.45亿元，非流动负债约9.02亿元。

报告期末，宝龙商业的资产负债率约为45%，较上一年同期的50%下降了约5个百分点。

财务稳健、现金充足，宝龙商业把寻找新的业务一个增长点提上日程，计划在今年下半年重点去围绕停车场的场景，开展停车场收购或者融资租赁的业务，来提升资金的回流。

商业运营的几个收入板块构成，通常是租金、物业费，广告，“当把这些收入做得淋漓尽致的时候，就会发现下一个能提升收入的基础就是停车场收入了”，陈德力表示，停车场的收入是依附于商业收入以外的第一大收入来源。

陈德力进一步介绍了将停车场作为新增收源的优势，宝龙商业布局长三角的项目占比高达69%，而该区域不管是汽车的保有量、停车的收费水平，还是停车的需求量都比较大。

“一种是整租，那就是把停车场整租下来，然后我们再对外出租；第二种是跟业主签订服务协议，我们提供相应的管理，收取服务费，”贺旭光表示，宝龙商业目前也有停车场收入，“目前停车场收入占公司整个租金收入的10%左右”。

把开展停车场收购或者融资租赁的业务作为今年下半年的工作重点，宝龙商业有意做大这块蛋糕。