文/乐居财经 靳文雨

“应势谋新”。

交出2023年中期业绩答卷之后，德信服务（02215.HK）在官方微信公众号“德信盛全资讯”发布了一篇业绩的图文推送，用这四个字做了主题词。

但对德信服务来说，谋新之路似乎并不好走。

翻看其中报，今年上半年，德信服务营收和利润首次出现双双下滑。上半年其营业收入为4.58亿元，同比下降5.6%；净利润为6330万元，同比下降28.6%；毛利率也由31.8%下降3.6个百分点至28.2%。

基本面下滑之外，德信服务第二增长曲线增值服务也开起了倒车，非业主增值服务和社区增值服务营收降幅均超40%。

德信服务上市之后正逢地产行业下行，因为关联地产的债务问题，自己也一度被摆上了货架，成为了地产回血的“砝码”。

而就在中报发布不久，德信服务的一则关联方收购公告，再次上演了一场物业“输血”地产的戏码。根据公告，德信服务拟以2.11亿元，收购德信中国旗下子公司出售的1874个停车位使用权。此外，德信服务还拟以9000万元，收购德信中国旗下子公司德清莫干山瑞璟置业100%股权。

在过去的半年里，德信服务虽未再提及“卖身”事宜，但是人事换防、用IPO募集资金放贷等事件，一度让其身处舆论风口。

事实上，早在今年4月，公布了2022年业绩后不久，德信服务（02215.HK）进行了一次人事大换防。其中朱晓莉辞任了执行董事一职，同时她还兼任了德信服务首席财务官，份量举足轻重。

彼时有一位接近德信服务的人透露：“德信服务年报业绩下滑明显，迫于内外部压力，一些人选择离职。”如今来看，换将之举似乎还未对业绩改善有明显助益。

增值服务开倒车

德信服务集团的收入来自三条主要业务线：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。今年上半年，其增值服务相关业务收入出现了明显的收缩。

根据公告，其物业管理服务收入达3.42亿元，同比增加19.9%，占比为74.6%。但另外两条业务线收入均同比下滑，其中非业主增值服务收入5980.1万元，同比降40%，占比13.1%；社区增值服务收入5637.7万元，同比降43%，占比12.3%。

德信服务所提供的非业主增值服务包括案场服务、前介服务、房检房修服务等。其中案场服务占比63.1%，是非业主增值服务的核心，前介服务占比28.8%，房检房修服务占比8.1%。

这部分业务对关联方的项目销售情况具有高依赖性，但由于受中国房地产市场的周期影响，合作地产开发商的服务需求减少，导致德信服务的相关业务收入也同步缩水。

社区增值服务则包括智慧社区解决方案、物业销售和协销服务、社区资源增值服务、会所服务以及美居服务等。由于经济环境影响，业主需求减弱，社区增值服务整体收入也承压下滑。

从毛利率来看，截至6月30日，德信服务的毛利率由去年同期的的31.8%下降3.6个百分点至28.2%。相较来说，物业管理服务的毛利率还算稳定，为25.1%，与去年同期的毛利率水平基本持平。

但增值服务业务收入的下滑，也反映在毛利率上。德信服务社区增值服务的毛利率下降2.5个百分点至39.5%，非业主增值服务的毛利率则下降5.5个百分点至35.1%。

规模增长降速

在目前的上市物企中，德信服务集团的规模并不算大。截至2023年6月30日，其总在管建筑面积仅有3620万平方米。相较于去年中期的约3260万平方米，增加了约360万平方米，增长率为11%。

不过，据乐居财经《物业K线》了解。在2022年的中期报告中，德信服务总在管建筑面积较2021年中期的约2800万平方米增加约460万平方米，增长率为16.4%。与之相比，今年上半年其规模增长明显减速。

规模增长乏力的背后，是第三方项目外拓步伐的缓慢。今年上半年，德信服务对规模的扩充主要依赖关联方。截至2023年6月30日，德信服务新增的约360万平米面积中，273万平米来自关联方，占比77%；83.7万平米来自独立第三方，占比仅为23%。

与此同时，第三方开发商的项目收入占比也开始下滑。今年上半年，德信服务来自第三方开发商的项目收入为1.85亿元，占比为54%，相较于去年同期的57.3%下降了3.3个百分点。

截至上半年，德信服务关联方在管面积共计1360万平方米，占比37.5%；独立第三方在管面积约2263万平方米，占比62.5%。

从项目分布的情况来看，目前德信服务的项目已经扩展到中国的41个城市，但仍主要集中在浙江省及长江三角洲地区，与德信中国的项目布局基本一致。

不过，在贸易应收款方面，德信服务似乎有意降低关联方坏账风险。截至2023年6月30日，其来自关联方的贸易应收款为9744.7万元，较去年底的1.12亿元，减少了1406.3万元。来自第三方的贸易应收款为3.16亿元。

关联方贸易应收款项虽有减少，但是德信服务整体的贸易应收款项的减值拨备依旧在扩大。减值拨备由去年末的2520.8万元增加至2796.7万元，剔除拨备后的贸易应收款余额约为3.86亿元，相较于去年底的3.45亿元有所提升。

此外，德信服务的在手现金也有所减少。截至2023年6月30日，该集团的现金及现金等价物由去年末2.1亿元降至1.97亿元，下降了6.2%。。

2亿收购关联方停车位

中期业绩发布数天后，8月25日，德信服务再度发布公告，称公司间接全资附属公司杭州骏德将购买杭州德昇、杭州德银、杭州凯燊 及杭州空港等公司出售的车位使用权，总代价为2.11亿元，涉及停车位1874个。

鉴于收购目标车位的进行，德信服务与德信中国订立终止协议，以待收购目标车位完成后终止车位租售业务代理服务框架协议。

当日，德信服务间接全资附属公司盛全物业也与德信影视城及德清莫干山瑞璟置业（简称“瑞璟置业”）订立了股权转让协议，盛全物业将以9000万元购买德信影视城所持德清莫干山瑞璟置业的100%股权，代价为人民币9000万元。

公开信息显示，瑞璟置业位于中国浙江省湖州市德清县莫干山镇三莫线66号，主要从事酒店运营及管理以及提供餐饮服务。该物业的地块面积及总建筑面积分别为1.78万平方米及3.2万平方米。于2021年8月，该酒店开始营业。

而在发布2023年中期业绩前不久，8月3日晚间，德信服务曾发布了一则有关2022年年报的补充公告，主要内容是关于其动用IPO募资放贷赚利息的事。

去年12月，其子公司上海栩全商贸（贷款人）曾与杭州瑞扬供应链管理（借款人）订立了贷款协议，德信服务同意向借款人垫付金额3.15亿元的贷款，按年利率8%计息，贷款为期2年。

根据贷款协议，借款人作为德信中国的独立第三方，应向德信服务质押估值为6.3亿的抵押资产（停车位），该笔贷款也将为德信服务提供每年约2500万元的利息收入。

彼时，有人对此直言，“用公司的上市融资来放贷，这一操作还是刷新了行业的下限。”

在最新的公告中，德信服务又从“进行贷款的理由及裨益”、“授出贷款采用的业务策略”以及“企业管治报告”、“补救措施”等角度进行了陈述。