文/乐居财经 物业组
中流击水,奋楫者进。2023年物企一年一度的年中大考,迎来了揭榜时刻。
截至2023年8月31日,共有55家港股物企递交了中期业绩成绩单。另有4家港股物企延期发报,分别是鑫苑服务、力高健康生活、佳源服务以及旭辉永升服务。
进入2023年,面对纷繁复杂的宏观市场环境,受地产行业持续震荡影响,凝结在物企头上的寒霜还待消尽,物管行业处于缓慢恢复期。上半年,物企整体营收、规模等增速进一步放缓,净利率再度被压缩。
为降低地产关联方带来的影响,收缩关联交易成为今年上半年,物企业务结构调整的主旋律。物管行业进入深度调整期,但同时,这一时期也成为了物企抗风险能力的有效试金石。
例如,国央企依旧展现了较强的韧性,营收基本实现两位数的增长;部分物企在出清关联方影响后,从重振旗鼓扭亏为盈;与此同时,物企正加速风险隔离,主动缩减地产服务相关业务,挖掘内生动力提高独立性。
随着物管行业的竞争加剧,物企也开始从追求规模增长,向追求高品质增长转变。存量时代下,走出小区围墙,拓展非住业态、广结战略合伙伙伴、抢占细分赛道等,正成为物企突破业绩增长瓶颈的策略。
9月4日,乐居财经《物业K线》推出2023上半年上市物企系列榜单,从营收、利润、规模、现金流、细分业务表现等多个维度,通过10大榜单,透视55家港股上市物企的业绩成色。
营收榜:三成下滑,滨江服务增幅43%居首
2023年上半年,已发布半年报的55家港股物企,总营收取得1234.85亿元的成绩,物企平均营收为22.45亿元,总营收已超过去年全年50家物企2212.39亿元总营收的一半。
榜单显示,碧桂园服务以207.33亿元夺魁,蝉联物企“营收王”;万物云以160.2亿元位居第二,与碧桂园服务相差47.13亿元;绿城服务以81.97亿元位居第三。第二名万物云的营收高出第三名绿城服务近一倍,且第三名至第八名的成绩差距较为紧凑。
期内,营收超100亿的物企股仅有碧桂园服务和万物云,而收入在平均数以上的物企有12家,占比22%。此外,33家物企营收则不足10亿元,占比六成。
另一方面,营收增速出现下滑,本次没有物企营收增幅超50%,而2022年金茂服务的营收增幅超50%。共6家物企营收增幅在30%-50%之间,包括滨江服务、苏新服务、和泓服务、越秀服务、建发物业、京城佳业。其中,滨江服务增幅43.12%居首。
期间,17家物企2022年营收下滑,占比30.9%。其中,方圆生活服务营收同比下降21.67%,在55家物企股中降幅最高;荣万家、融创服务、祈福生活服务等营收降福超10%。
净利润榜:4家亏损,近7成净利率下滑
2023上半年,已发布中报的55家港股物企,净利润总计120.75亿元,平均净利润为2.2亿元。而2022上半年,已发布中报的58家物企,净利润总计115.37亿元,平均净利润为1.99亿元,可见此次无论是净利润总额还是平均净利润,都有所上升。
不过,上述企业的平均净利率取得9.25%,较2022年同期平均12.83%的净利率水平,下降3.58个百分点。与此同时,55家港股物企中,有37家物企较去年同期净利率有所下滑,占比67.27%。
碧桂园服务以24.89亿元的净利润水平再夺榜首,但净利润较2022上半年的27.52亿元下滑9.6%;华润万象生活服务以14.09亿元的净利润水平排名第二,较2022上半年的10.3亿元上涨36.8%;紧随其后的是万物云,净利润取得10.5亿元。此外,4家物企亏损。
55家港股上市物企最高净利润率达到了34.29%,最低为-22.08%。其中,排名前三名的物企分别是祈福生活服务、星盛商业、中骏商管,净利率分别为34.29%、31.9%、22.78%。值得一提的是,祈福生活服务和星盛商业连续两年中期净利润率进入前三甲。
而净利率不足10%的物企达到了26家,较去年同期的22家有所增加。此外,包括方圆生活服务、佳兆业美好等4家物企净利率为负值。
规模榜:4家规模下滑,平均增速下降20个百分点
2023年上半年,49家物企公布在管规模。整体而言,物企的在管面积有所上升,最高值与最低值均高于2022年同期,但增速出现下滑。
与2022年上半年相比,前三甲名单不变,但位置有所变动。碧桂园服务维持规模榜首,在管面积10.04亿平方米;保利物业上升为第二名,为6.5亿平方米;雅生活服务以5.75亿方占据榜单第三的位置。
此外,有3家物企规模不足1000万平方米,分别是兴业物联、德商产投服务、宋都服务。其中,规模最小的是兴业物联,面积仅820万平方米。
在规模增长方面,有45家物企规模实现增长,4家物企规模较上一年下跌。
上涨的45家物企,平均涨幅达到18.04%,而2022年同期上涨的48家物企,平均涨幅达到38.23%,相比而言,此次的平均涨幅可谓下降20.19个百分点。
其中,较上年同期增长最大的是苏新服务,同比上涨113.22%,其也是本次唯一一家涨幅超100%的物企;紧随其后的是金茂服务,涨幅为56.04%,滨江服务涨幅为37.44%。
此外,2023年上半年还有18家物企的在管面积涨幅不足10%,包括恒大物业、金融街物业、方圆生活服务等;4家物企规模较上一年下跌,包括奥园健康、宋都服务等。
关联交易榜:华发物业关联面积占比最高,14家占比超50%
2023年上半年,共31家港股物企公布了在管项目中关联方面积情况。关联方面积占比中,华发物业服务关联方面积占比83.7%,蝉联榜首。烨星集团关联方面积占比75.6%,位居第二,与去年同期相比,变动不大。
31家物企中,关联方面积比重超50%的有14家,同比增加3家。其中有7家物企60%面积来自关联方输送,分别是华发物业服务、烨星集团、宋都服务、领悦服务集团、中海物业、鲁商服务和建发物业。
截至2022年6月30日,关联方面积规模超过1亿方的物企有4家,分别为保利物业、中海物业、金科服务和新城悦服务,其来自关联方的面积分别是2.38亿方、2.26亿方、1.14亿方和1亿方。而去年同期,关联方面积规模超过2亿方的企业仅有保利物业。
单项目产值榜:平均产值下滑,宝龙商业单项目产值最高
2023年上半年,共有42家物企公布了在管项目总数,乐居财经以此计算出42家物企的单项目产值情况。
总体来看,42家物企单项目产值平均值为253.94万元,较去年统计的46家物企平均值285.4万元,减少31.46万元。
今年统计的42家物企中,单项目产值最高达到了637.42万元,为宝龙商业。其次为越秀服务,单项目产值436.95万元。
与去年同期相比,今年榜单前两名的单项目产值均有所下滑。2022年中期,共46家物企公布了在管项目总数,兴盛商业以1038.34万元的单项目产值位列榜首。其次为宝龙商业,单项目产值为711.45万元。
此外,2023年上半年,单项目产值在300万元-400万元的物企有12家,产值在200万元-300万元的有11家,单项目产值在200万元以下的物企有17家。
对比上年同期,46家物企中,除位列前两名的兴盛商业和宝龙商业,有4家单项目产值在400万元-500万元,有13家单项目产值在300万元-400万元,有11家单项目产值在200万元-300万元,有16家单项目产值在200万元以下。
2023年上半年,单项目产值最低的是佳兆业美好,为125.9万元。宝龙商业的单项目产值约为佳兆业美好的5倍。
单项目产值的对比一定程度上可以反映出物企掘金能力的差异。排除单个项目规模大小的影响,在单价收费高或者增值服务挖掘充分的项目中,物企项目的产值也会高,同时也能拉升整体产值。
现金榜:华润万象生活蝉联榜首,2家跌超70%
截至2023年6月30日,55家上市物企都有净现金结余,合计总额1066.26亿元。其中,华润万象生活手握现金126.53亿元,蝉联榜首;碧桂园服务、万物云现金超过百亿,分别为125.45亿元、123.4亿元。
整体来看,2023上半年港股物企现金结余总额,与去年同期基本持平。不过,55家上市港股物企中,现金超过百亿的企业有3家,这一数字去年同期只有1家,为华润万象生活。
从增幅来看,万物云以338.8%增幅位居榜首,润华服务、华发物业服务位居现金增幅榜前三位,紧接着恒大物业、滨江服务、中骏商管、方圆生活服务、祈福生活服务、碧桂园服务、浦江中国排进现金榜TOP10。
55家上市港股物企中,22家物企所持现金减少,占比四成,其中,德信服务集团下滑76.2%降幅最大,跌幅超70%企业还有远洋服务。而去年同期,近五成上市物企所持现金减少。
手中现金在5亿元之下的有22家。其中众安智慧生活手中现金依然最少,不足1亿元。对比去年同期,手中现金低于1亿元的企业则有2家,分别为方圆生活服务、浦江中国。
负债榜:恒大物业资不抵债,12家负债率超60%
2023上半年,55家港股物平均负债率约为48.42%。其中,恒大物业负债率最高,为109.84%,成为最大“杠杆王”。负债率紧随其后的为华发物业服务和滨江服务,负债率分别为92.85%、67.14%。
而2022上半年,58家刊发中期业绩的物企平均负债率约为45.88%。物企平均负债率较去年同期增长约2.54个百分点。
作为轻资产运营企业,物企的负债率普遍不高。55家物企中,12家负债率超过60%,占比两成左右;绝大部分上市物企的负债率都在30%-60%之间,有38家物企。剩余5家物企的负债率在20%至30%之间。
2023上半年,55家刊发了中期业绩的物企中,负债率最低的是中骏商管,约为19.65%。2022上半年,中骏商管的负债率为20.06%,同样为公布中期业绩的物企中负债率最低的。
物管作为现金流较为充足的行业,流动负债的高低,一定程度上与物企规模的大小有关。55家上市物企,合计流动负债额约1458.34亿元,超过今年同期55家上市物企手中的现金总额(1066.26亿元)。平均每家物企的流动负债约26.52亿元。
2023上半年,55家港股物企中碧桂园服务流动负债占据首位,约269.79亿元,而2022上半年约为237.56亿元,同样居首位;紧随其后的是万物云、绿城服务、雅生活服务、恒大物业,流动负债均超80亿元,分别为169.25亿元、83.20亿元、83.03亿元,以及80.35亿元。
此外,有8家物企的流动负债在3亿元以下,分别是领悦服务集团、润华服务、烨星集团、德商产投服务、兴业物联、宋都服务、祈福生活服务、众安智慧生活。
潜力榜:11家物企“储粮”超10亿元
2023上半年,发布2023中期业绩的55家港股物企中,有49家物企公布了合同(合约)负债,合计约351.83亿元。其中,有11家物企的合同负债超过10亿元。
而对比上年同期,58家物企中有54家物企公布了合同(合约)负债。其中,有8家物企的合同负债超过10亿元。
2023上半年,55家物企中“储粮”最高的是碧桂园服务,合同负债66.84亿元,而上年同期为56.10亿元,同样位于合同负债榜首位;紧随其后的是万物云,合同负债为45.66亿元。
排在万物云之后的物企分别为恒大物业、绿城服务、华润万象生活、保利物业、滨江服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、建发物业,合同负债均超10亿元,分别为24.97亿元、20.80亿元、18.22亿元、15.82亿元、15.47亿元、15.20亿元、14.94亿元、13.96亿元、10.92亿元。
此外,合同负债低于2亿元的物企有19家,其中有12家物企的合同负债不到1亿元,分别为烨星集团、融信服务、时代邻里、兴业物联、鲁商服务、方圆生活服务、众安智慧生活、德商产投服务、宋都服务、苏新服务、祈福生活服务、星盛商业。
而对比上年同期,58家物企中合同负债低于2亿元的物企有28家。
从合同负债与营收的比值方面来看,2023上半年,滨江服务的比值最高,达129.96%,其次为建发物业,达79.56%。烨星集团、荣万家紧随其后,比值均超50%。而上年同期,合同负债与营收比值最高的分别为建发物业、滨江服务、烨星集团,比值分别为107.49%、66.71%、56.76%。
2023上半年,合同负债与营收比值不足10%的有3家,分别为卓越商企服务、时代邻里、星盛商业,比值分别为8.95%、6.47%、5.69%。
物管服务榜:收入占比升至64.73%,毛利率微降
对于绝大部分物企而言,物业管理服务依旧是最大的收入来源。2023年上半年,54家港股物企的物业管理服务收入合计771.39亿元,较2022年同期的640.13亿元增长20.5%。
从收入占比来看,物业管理服务在总营收中占比超过50%的有46家。换言之,85%的物企,物业管理服务扛起了收入的半壁江山。
物管服务平均收入占比为64.73%,较去年同期62.86%,提升1.87个百分点。其中,贡献八成以上收入的有8家,分别是彩生活、润华服务、烨星集团、融创服务、卓越商企服务、领悦服务集团、兴业物联、恒大物业,收入占比分别为96%、92.8%、86.5%、86.1%、85.1%、85.1%、84.7%、81.8%,彩生活及润华服务以超90%的占比分别居第一、第二名。
与之相反,宝龙商业、苏新服务、浦江中国,这3家物企的物管服务收入占比在两成以下,分别为13.14%、8.1%、6.6%。
毛利率方面,54家物企中,有39家公布了物管服务的具体毛利率情况,平均毛利率水平达21.2%,与去年同期的23%相比,下降1.8个百分点。而低于均值水平的物企数超五成,39家中有21家毛利率处于21.2%之下。
细分到各个企业来看,物业管理服务毛利率最高的是领悦服务集团,为32.7%;众安智慧生活紧随其后,毛利率为31.2%。此外,新希望服务、和泓服务、彩生活、碧桂园服务、建业新生活、德信服务集团的该项数据均超过25%。
社区增值服务榜:营收占比微增,毛利率下滑6.79个百分点
2023年上半年,共有45家物企公布社区增值服务情况。在已经披露的数据中,物企社区增值服务总收入约为152.14亿元,较去年同期的128亿元,同比增18.9%。
统计的45家物企中,有5家物企社区增值服务收入超过10亿元,分别是碧桂园服务18.84亿元、绿城服务16.57亿元、保利物业12.72亿元、雅生活服务11.67亿元、恒大物业10.79亿元。
2023上半年,社区增值服务在物业收入中的占比普遍不高,平均占比为14.47%,较去年同期的14.13%,微增0.34个百分点。该板块业务收入比重超过20%的有10家,最高为金茂服务,占比28.1%;收入比重不足10%的有18家,最低的是苏新服务3.1%。
有34家物企公布了2023年上半年社区增值服务毛利率情况,平均毛利率为34.92%,较去年同期的41.71%,下降6.79个百分点。
毛利率超过50%有2家,为金科服务57.7%、佳兆业美好52.8%。而上年同期毛利率超过50%有3家。
2023上半年港股物企社区增值服务毛利率最低的是京城佳业14.3%,其次为荣万家15.2%、东原仁知服务17.4%。
制表/乐居财经 慧茹、文雨、酒眠
文/乐居财经 慧茹、兰兰、文婷、如菲
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