首创证券：强二线城市取消限购，房价环比持续下行
原创
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乐居财经
李礼
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2023-09-19 11:45
乐居财经 李礼 9月19日，首创证券发布房地产行业周报。
核心观点
政策端：地方方面：上周济南市、青岛市、福州市宣布全面取消限购、限售政策，苏州120平方米及以上商品住房取消限购。南京市进一步放宽落户条件，《南京市关于浦口、六合、溧水、高淳四区落户政策实施办法》由四个区扩大到外加江北新区、江宁六个区。湛江、海口、福州实施认房不认贷。东莞市特级人才的购房补贴从原250万元提高到1000万元。
市场端：2023W37首创证券重点监测的39城商品房成交面积为186.3万平米，环比-19.1%，同比-30.8%；全年累计成交面积13156.9万平米，同比-9.2%。2023W37我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6095万平米，较上周环比0.19%；库存去化周期为18.1个月，环比1.4个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为7.1和2个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为37个月以上。
二手房方面，15城二手房成交套数为14721套，环比6.8%，同比48.1%；全年累计成交面积637433套，累计同比34.7%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比25.2%，同比37.1%，全年累计成交套数同比14.6%；二线城市二手房成交套数环比-2.8%，同比56.7%，全年累计同比42.6% ；三四线城市上周二手房成交套数环比20.2%，同比39.4%，全年累计同比35.3%。
投资建议：截至上周末已有佛山、东莞、嘉兴、沈阳、南京、大连、兰州、济南、青岛、福州、郑州11城全面取消限购。当前市场热度有所回落，重点关注后续政策进度。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
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