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        北京新政的剧情演到哪一步了？丨周报

        <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  销冠100 表姐 7.2w阅读 2023-09-19 16:12

        实际上，表姐自己也好奇，新政落地后，北京楼市剧情，到底演到哪一步了。

        所以就抽时间查了带看（渠道口径）、二手房，以及新房网签数据，咱们从三个维度来聊聊。
        1、渠道带看、认购热度有所回落，但尚在预期范围之内。
        大家应该还记得前一周销冠100的热度检测榜，TOP30排名中，带看热度超过200的有6个。
        而上周前30中，带看热度超过200的项目数量是4，基本保持以往水平。
        与市场购买力直接直接相关的认购与转化率，也是微降、持平。
        前一周，玺悦朝阳与中建璞园，借着政策东风贴脸开大，渠道口径的认购套数均在30套及以上，转化率是更飙到15%以上。
        前30名中，大约有50%的项目，转化率都超过了4%的行业水准，TOP5项目的转化率也都在10%以上。
        上周的情况是，平均转化率有提升，但头部转化率下降。
        2、二手房表现跟8月份相比，成交量有所回升，涨价动力不足。
        新政后的第二周，从9月8号开始二手房网签量有所回升，工作日网签量基本在630套以上。
        所谓日均600套+，就是大家普遍理解的枯荣线。
        表姐打听了下，现在北京二手房即时成交比600套+更高一些，这是二手房相对回暖的指标。
        但目前北京二手房挂牌量也持续走高，绿中介前台数据已经突破13.6万套，实际预估挂牌，可能已经接近16万套。
        这个时候，二手的议价能力还是偏弱，从监测数据上看，二手房挂牌降价依旧占主流。
        3、新房网签量走高，网签价格走低。
        新房的网络回升，比二手房网签更强劲一些，注意，表姐说的是涨幅，而不是成交绝对值。
        从9月1日新政落地，9月上旬北京新房第一周网签量742套，第二周841套，跟8月底单周365套的成交量相比涨了一倍还多。
        但网签价格下滑，从8月底6.3万/㎡的网签均价，下滑到6万/㎡。
        虽然新房网签均价跟成交结构有很大关系，但从侧面反映，北京新房并没有因为政策的落地而进入普涨。
        4、可以说，从口径最窄的数据层面来看，北京楼市尚处在一个筑底阶段。
        政策向网签段的数据落实，可能要到1-2个月之后才会真正显现，子弹还要再飞一会儿。
        5、但由新政引发的北京楼市板块撕裂，正在加剧。
        实际上，目前北京楼市政策，影响最直接的一波客户，预算大概率不会超过1500万，真正的有钱人不会被首付的门槛挡住。
        而对普通买房人来说，首付门槛降低解决的不仅是能不能上车的问题，还有能在哪里上车的问题。
        比如，原本的预算只能在房山买一个偏改善的项目，但首付降低后，就可以去高能级的板块买一个偏刚改的项目。
        这带来的，就是低能级板块的改善与高能级板块的刚需的PK，强势板块的虹吸效应。
        6、强势板块甚至可以借着这轮政策清盘。
        像之前的文源府，清盘节点已经提前，栖海云颂新政后三周的数据也很亮眼：到访超450组，成交51套。
        保利锦上到访超700组，认购43套，网签22套。
        7、除此之外，平级板块，招商臻园PK西红门橡树湾也很有看点。
        未来如果没有价差，一个是行政区优势+拓展优势，一个是地铁优势+学校优势。
        面子和里子的PK，你更看好谁？
        8、而从上周北京新房网签的情况来看，网签金额TOP10基本具备这几个特征：
        A、要么是二环里的神盘地段，比如中信国安府；
        B、要么是强势板块，比如海淀永丰；
        C、要么价格让有折扣让利，奥森春晓价格降到6万/㎡以下，也能集中出货；
        D、要么产品强势，像龙湖御湖境，虽说也有地段加持，但能顶着限价卖，纯粹是产品力能打。
        未来北京楼市中，不能做到某一方面出圈的项目，已经没有活路。
        9、但这轮救市，已经达成共识。销冠100
        PS：表姐现已搭建了新房交流群、区域群、专属项目群等，楼盘优劣、板块发展、政策解析、一手消息火热开聊，欢迎添加表姐微信进群吃瓜。
        .最近更新.
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        来源：销冠100

        作者：表姐

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