北京新政的剧情演到哪一步了?丨周报

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  销冠100 表姐 7.2w阅读 2023-09-19 16:12

实际上,表姐自己也好奇,新政落地后,北京楼市剧情,到底演到哪一步了。

所以就抽时间查了带看(渠道口径)、二手房,以及新房网签数据,咱们从三个维度来聊聊。
1、渠道带看、认购热度有所回落,但尚在预期范围之内。
大家应该还记得前一周销冠100的热度检测榜,TOP30排名中,带看热度超过200的有6个。
而上周前30中,带看热度超过200的项目数量是4,基本保持以往水平。
与市场购买力直接直接相关的认购与转化率,也是微降、持平。
前一周,玺悦朝阳与中建璞园,借着政策东风贴脸开大,渠道口径的认购套数均在30套及以上,转化率是更飙到15%以上。
前30名中,大约有50%的项目,转化率都超过了4%的行业水准,TOP5项目的转化率也都在10%以上。
上周的情况是,平均转化率有提升,但头部转化率下降。
2、二手房表现跟8月份相比,成交量有所回升,涨价动力不足。
新政后的第二周,从9月8号开始二手房网签量有所回升,工作日网签量基本在630套以上。
所谓日均600套+,就是大家普遍理解的枯荣线。
表姐打听了下,现在北京二手房即时成交比600套+更高一些,这是二手房相对回暖的指标。
但目前北京二手房挂牌量也持续走高,绿中介前台数据已经突破13.6万套,实际预估挂牌,可能已经接近16万套。
这个时候,二手的议价能力还是偏弱,从监测数据上看,二手房挂牌降价依旧占主流。
3、新房网签量走高,网签价格走低。
新房的网络回升,比二手房网签更强劲一些,注意,表姐说的是涨幅,而不是成交绝对值。
从9月1日新政落地,9月上旬北京新房第一周网签量742套,第二周841套,跟8月底单周365套的成交量相比涨了一倍还多。
但网签价格下滑,从8月底6.3万/㎡的网签均价,下滑到6万/㎡。
虽然新房网签均价跟成交结构有很大关系,但从侧面反映,北京新房并没有因为政策的落地而进入普涨。
4、可以说,从口径最窄的数据层面来看,北京楼市尚处在一个筑底阶段。
政策向网签段的数据落实,可能要到1-2个月之后才会真正显现,子弹还要再飞一会儿。
5、但由新政引发的北京楼市板块撕裂,正在加剧。
实际上,目前北京楼市政策,影响最直接的一波客户,预算大概率不会超过1500万,真正的有钱人不会被首付的门槛挡住。
而对普通买房人来说,首付门槛降低解决的不仅是能不能上车的问题,还有能在哪里上车的问题。
比如,原本的预算只能在房山买一个偏改善的项目,但首付降低后,就可以去高能级的板块买一个偏刚改的项目。
这带来的,就是低能级板块的改善与高能级板块的刚需的PK,强势板块的虹吸效应。
6、强势板块甚至可以借着这轮政策清盘。
像之前的文源府,清盘节点已经提前,栖海云颂新政后三周的数据也很亮眼:到访超450组,成交51套。
保利锦上到访超700组,认购43套,网签22套。
7、除此之外,平级板块,招商臻园PK西红门橡树湾也很有看点。
未来如果没有价差,一个是行政区优势+拓展优势,一个是地铁优势+学校优势。
面子和里子的PK,你更看好谁?
8、而从上周北京新房网签的情况来看,网签金额TOP10基本具备这几个特征:
A、要么是二环里的神盘地段,比如中信国安府;
B、要么是强势板块,比如海淀永丰;
C、要么价格让有折扣让利,奥森春晓价格降到6万/㎡以下,也能集中出货;
D、要么产品强势,像龙湖御湖境,虽说也有地段加持,但能顶着限价卖,纯粹是产品力能打。
未来北京楼市中,不能做到某一方面出圈的项目,已经没有活路。
9、但这轮救市,已经达成共识。销冠100
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来源:销冠100

作者:表姐

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