邦泰云璟:一个有“心机”的楼盘

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 3.4w阅读 2023-09-21 17:40

文/乐居新媒体 成都 斯达  5次取证后,邦泰云璟17栋住宅,只剩下最后一栋待售,剩下的这一栋主推建面约113㎡户型。

从销售情况来看,邦泰云璟的表现是不错的,在区域内有龙湖,中国铁建地产等强势开发商项目的竞争下,能够持续走量。

邦泰云璟的开发商将“扬长避短”做到了极致,清楚项目劣势,极力将“看得见的优势”凸显,并用优势将劣势的抗性最大化消减。

品牌无优势,选择错位竞争

槐树店板块今年的风很大。龙湖滨江云河颂、中国铁建地产玖樾府、邦泰云璟三个纯新盘亮相,加上还有房源在售的中环TOD十里风和,新希望天府锦麟壹品,整个板块的竞争还是比较激烈。

很明显,与龙湖、中国铁建、新希望地产、乃至成都轨交相比,目前在成都呈现的项目并不多的邦泰没有任何品牌优势。

值得一提的是,邦泰宽语在今年陆续交付,从业主的反馈来看,这个邦泰重返成都市场的首个项目的交付还是存在一些问题。

品牌没有优势,邦泰选择在价格上实现错位竞争。

与邦泰云璟几乎是同一时期亮相的龙湖滨江云河颂,定位高端,主力户型建面143—186㎡。目前滨江云河颂仅剩个位数的房源在售,售楼处已经闭馆。

售楼部已闭馆的龙湖滨江云河颂

邦泰云璟从项目定位上就选择避开与龙湖滨江云河颂的正面竞争,其定位更偏刚需,起步户型建面约108㎡,最大户型建面约132㎡。

面积做小,控制了总价,几次开盘当天还有6%的优惠,邦泰云璟吸引了许多刚需、刚改客群。

卖点明显的“网红”户型

户型是邦泰云璟的最大卖点。

市场上的“网红”户型,特别是卷出天际的143㎡户型,基本都有以下特征:

一梯一户纯板式;

开间至少7米的大横厅;

高得房率;

带全明独立入户前厅;

邦泰云璟将“网红”143㎡户型的卖点,移植到了其108㎡、113㎡、133㎡的户型中。再加上,邦泰云璟108㎡、113㎡这些“小户型”都是板式结构,确实具备很强的打动力。

值得一提的是,邦泰云璟108㎡户型并非两梯两户,而是一梯两户,他们是如何做到全明独立入户前厅的呢——电梯双开门设计,这样一来,1T2也实现了电梯“直接入户”,私享电梯厅前室空间。

当然,这些户型还是有短板的,在餐客厅做大之后,卧室空间难以避免的被压缩,这几个户型的次卧,基本都不足10㎡,稍显局促。

毕竟空间有限,选大客厅还是大卧室,只能有所取舍了。

精明的“削弱”短板

邦泰云璟占地约44亩,容积率2.0,总共规划了17栋住宅,层高11—17层,其中11层的楼栋为1梯2户,11层以上的均为2梯2户,纯板式。

从以上指标来看,邦泰云璟是一个很“纯粹”的改善盘,但现场实际感知,其楼栋密度却有极致刚需小区的即视感。

或许是因为货值考虑,实现土地效率的最大化,邦泰云璟楼栋虽然是纯板式,但并非所有楼栋都是纯南北朝向,有5栋楼为东西向。

可以看到,5栋东西向的楼栋,楼栋之间的间距卡的很极致,这使得局部楼栋之间的空间感很密。

另外,项目还有一个不确定性因素,邦泰云璟南侧两宗地块,一处已经建设变电站,另一处规划为变电站。

官方回复,邦泰云璟南侧变电站规划属十余年前的市政规划,无法更改,目前该地暂无变电站建设计划。

邦泰云璟南侧靠近变电站、高压线

对于地块位置的劣势,邦泰云璟的做法是,把买入门槛最低的108㎡户型,放在了整个项目里位置稍差的楼栋,5栋东西向的楼栋中的4栋是108㎡户型,一栋是113㎡户型,地块南侧靠近变电站的2栋,都是108㎡户型。

并且,靠近变电站的两栋楼,邦泰云璟选择在蓄客最充分的首批次推出。

这是开发商“精明”的一点,建面约108㎡户型在整个板块内都是面积较小的户型,买入门槛较低,而项目的主要客群也是刚需、刚改客群,在总价优势面前,楼间距与变电站的抗性能够被很大程度的减轻。

来源:乐居新媒体

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