首创证券：市场成交量平稳，高信用房企集中度提升
原创
乐居财经
李礼
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2023-11-21 14:16
乐居财经 李礼 11月21日，首创证券发布房地产行业简评报告。
10 月销售环比持平，市场成交保持稳定。根据克而瑞数据，2023 年1-10 月百强房企全口径销售金额 51003 亿元，累计同比-14%；单月来看，百强房企 10 月单月销售额为 4437 亿元，同比-28.3%，环比0.4%。百强销售环比持平，源于八月底九月中央及高能级城市政策的集中释放。全年房地产市场呈现前高、中低、后稳的走势。
市场集中度方面，首创证券选取 2023 年 1-9 月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额， TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 的市场占有率分别为 16.2%、22.6%、26%、30.8%和36.7%，较 2022 全年分别变动 0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.9%和-1.6%。头部集中度提升明显。
高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压。2023 年 1-10 月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为 5.3%、-9.3%、-14%。2023 年 1-10 月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-20.8%、-42.1%。市场集中度方面，我们选取 2023年 1-9 月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为 22.2%、9.6%和 3.2%，较 2022 年底分别变动 2.2%、-3%和-1.3%。
高信用房企增速持续保持领先十强房企，表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期，新开盘项目去化率明显高于滚存盘，因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。中信用房企增速持续弱于百强房企。多数中信用房企持续一年半获取增量土储较少，使得 23 年可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。
投资建议：深圳国资委发声支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB 逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
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