首创证券:市场成交量平稳,高信用房企集中度提升

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李礼 7.0w阅读 2023-11-21 14:16

        乐居财经 李礼 11月21日,首创证券发布房地产行业简评报告。

       10 月销售环比持平,市场成交保持稳定。根据克而瑞数据,2023 年1-10 月百强房企全口径销售金额 51003 亿元,累计同比-14%;单月来看,百强房企 10 月单月销售额为 4437 亿元,同比-28.3%,环比0.4%。百强销售环比持平,源于八月底九月中央及高能级城市政策的集中释放。全年房地产市场呈现前高、中低、后稳的走势。

        市场集中度方面,首创证券选取 2023 年 1-9 月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额, TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 的市场占有率分别为 16.2%、22.6%、26%、30.8%和36.7%,较 2022 全年分别变动 0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.9%和-1.6%。头部集中度提升明显。

   高信用房企优势领先,中信用房企销售依旧承压。2023 年 1-10 月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为 5.3%、-9.3%、-14%。2023 年 1-10 月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-20.8%、-42.1%。市场集中度方面,我们选取 2023年 1-9 月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额,高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为 22.2%、9.6%和 3.2%,较 2022 年底分别变动 2.2%、-3%和-1.3%。

  高信用房企增速持续保持领先十强房企,表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期,新开盘项目去化率明显高于滚存盘,因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金,支撑新增优质土储的获取,形成良性循环,持续巩固高信用房企竞争优势。中信用房企增速持续弱于百强房企。多数中信用房企持续一年半获取增量土储较少,使得 23 年可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。

   投资建议:深圳国资委发声支持万科,短期流动性风险预期下降,板块估值保持平稳。历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企 PB 逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。

  风险提示:宏观经济复苏不及预期,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。

来源:乐居财经

作者:李礼

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