乐居财经 李礼 11月22日，万联证券发布房地产行业土地市场跟踪报告。

行业核心观点：

　　10月土地市场中一线城市成交规模明显放大，或一定程度上受益于一线城市房地产政策持续优化，但目前行业销售端表现仍偏弱，土地市场成交规模提升的延续性或较弱。土拍政策持续优化，多城取消地价限制，地价限制取消后进行首次土拍的四城表现分化，土地市场表现整体还在低位，近期三部门联合召开座谈会表态支持房企融资，预计后续或有相关利好政策跟随推出，建议持续关注销售端修复进展以及融资端资金面修复进展情况。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企，以及受益于城中村改造的相关个股。

　　投资要点：

　　整体：土地成交规模有所回升。根据中指研究院数据统计，2023年1-10月，300城住宅用地推出规划建面约为3.68亿平，同比变动-29.73%，较1-9月下滑幅度收窄3.65pct；2023年1-10月，300城住宅用地土地出让金规模为1.89万亿元，同比下滑23.75%，较1-9月下滑幅度收窄2.64pct。10月，300城住宅用地土地出让金规模为2,898.46亿元，环比+35.80%，同比-12.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为1038.59亿元、1199.45亿元、660.42亿元，同比分别变动+116.7%、-24.3%、-46.4%。10月溢价率水平、流拍率水平环比均下降，10月，300城住宅用地平均溢价率为3.58%，同比上升2.46pct，环比下降0.72pct。其中，一线、二线、三四线平均溢价率分别为5.18%、3.0%、2.2%，同比分别变动+4.68pct、+2.14pct、+0.5pct，环比分别变动-1.41pct、-1.44pct、-0.43pct；10月300城住宅用地流拍率为10.2%，环比-9.5pct，同比-3.2pct。一线城市无土地流拍情况，二线、三四线城市土地流拍率分别为9.4%、11.2%，环比变动+0.2pct、-15.5pct。

　　土地限价取消后进行土拍的各城市间表现分化。截至11月7日，全国22个集中供地城市中，已有16城取消设置地块竞拍价上限，郑州部分城区依然限制了地价，核心一线城市上海、北京仍维持地价、房价“双限”政策。济南、重庆、合肥和厦门四城完成了新政后的首次土拍，根据统计显示，土地限价放开后两周，济南和合肥平均溢价率较限价放开前（2023年1-10月）土地成交平均溢价率明显提升，而重庆和厦门溢价率仍走低。

　　房企：央/国企持续担当主力，拿地强度有所上升。将2023年1-10月中指研究院权益拿地排行榜居前的部分房企，按照规模划分，大中小型房企2023年1-10月拿地强度分别为26.9%、36.1%、32.1%，较23年1-9月分别变动+3.8%、+1.8%、+1.0%。

　　风险因素：销售端修复不及预期、融资端政策收紧、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、城中村改造推进不及预期、数据统计偏误等。