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寸土寸金的深圳，土地资源十分紧缺。

近年来，深圳有意通过规划调整，增加居住用地量，此外主要从旧改和土地整备得来。这其中，南山区核心区域的土地更是稀缺。

提到南山的旧改，白石洲、大冲村声名赫赫，而另一个旧改项目——南山村，也与前者一样，是南山超百万平米规模的大型旧改之一，同样值得关注。

南山村最早列入《2010深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》内，2018年底公布了旧改规划（草案）。更新后将供应61.63万平方米住宅，其中包含7.7万平方米保障性住房，还有超39万平米商业和16.8万平米商务公寓。

前不久，南山区发布《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则（征求意见稿）》，推城市更新新方案，为南山区旧改提速。

时隔5年，带着期待，深圳乐居再一次实地探访了南山村。

       800多年深圳古村

13年旧改之路，步履瞒珊

这条拥有800多年的历史的村落，是南头半岛三大旧村之一，也是深圳最古老的村庄之一。

南山村旧村更新项目位于南山街道，地理位置优越。地处前海、后海两大中心区的空间发展轴带上，东邻南新路，西临前海路，北临南园村，毗邻前海蛇口自贸片区。

南山村、南园村、北头村，以及向南村、大新南/北村等，自南往北相连，形成了南山中心片区重点城市更新单元纽带。其中向南村由安居建业接手，原由恒大主导的大新北村，如今仍生死未卜，南山村、北头村旧改则由大族集团操盘。

▲示意图

南山村项目属于地铁口物业，距离地铁9号线西延线“荔林站”仅300米。一站之外就是前海自贸区，是临前海片区规模最大的城市更新项目。

2018年12月5日，深圳规划国土委公布《南山村城市更新规划(草案)公示》，南山村旧改一夜之间再次进入大众视野。

按照规划，这个古老的村落将变身建面超百万方的大型综合体，拆除用地面积18.63公顷，拟建设多栋超高层建筑（超高层建筑指40层以上高度100米以上的建筑物）。

▲南山村城市更新效果图。来源:大族集团

其中包括13栋超高层住宅楼（其中一栋为59层，另外12栋为65层）、44/49层商务公寓各1栋，1栋49层人才公寓 商务公寓，35/49层人才公寓各1栋，1栋61层的办公 商务公寓，1栋74层的办公，以及1座54班九年一贯制学校和大量商业配套。

▲南山村旧村城市更新单元规划（草案）示意图

然而从2010年至今，项目规划经过了多次调整优化，旧改进展却一度停滞，近几年并无太大动静。

有中介在推销时透露，南山村从2022年9月1日启动签约以来，整村签约率约60%，确权超85%，而真实签约情况未明。

实探：商户正常营业

总投资300亿元，展厅大门紧闭

与2018年情况稍有不同，村内关于拆迁的标语横幅，少了许多。

仅在村牌坊进来不远处，立了一个大型拆迁的标语，写着“私人物业签约正式开始……”，落款处依然是大族集团的“新湾”标识。

▲南山村。乐居摄于2018.12

▲南山村头的拆迁标语。乐居摄于2023.11

乐居实探所见，南山村内街道较为狭窄，民建房屋密集。南山村逼仄的街道，与远处的现代化高楼建筑形成了鲜明的对比，仿佛一街之隔就是另一个世界。

乐居与街边商户、环卫工人攀谈，对于拆迁皆有听闻，但具体情形并未了解，村内商户正常营业，有业主照常招租。

▲南山村实景。乐居摄于2023.11

南山村旧改难以施展，与村内居民组成有莫大关系。早期从南山村的服务中心处了解到，业主大多都在香港或者移居海外，大部分产权还没收集完全，现在居住在这里的，多为外来居民租户。

此外，南山村内还有多处历史建筑，如陈氏宗祠、兰所陈公祠和陈郁故居、南山碉楼等，皆分布在村北侧。

在城市更新的过程中，譬如陈郁故居会留出建筑退线空间，届时也会将陈氏，兰氏两大宗祠用与社区公园建筑结合的方式加以保护。

然而这些建筑部分已日久失修，经过多年的风吹日晒俨然为一座危楼，为了安全着想，附近居民也希望早日拆迁改造。对这些历史建筑的修葺保护，也增加南山村的旧改难度。

在南山村旧改中，不能忽视的最重要角色——大族集团。

大族控股集团（简称“大族集团”）成立于1996年，是上市公司大族激光的控股母公司，曾被金融界称为“白马股”。集团主营业务涉及高新装备制造、新能源产业、健康医疗、房地产开发、城市更新、酒店运营、物业管理等诸多领域，是一家从深圳南山区走出去本土企业。

2008年，大族集团正式向地产开发行业进军，且重点布局聚焦于北京、上海、厦门等一线城市。在深圳仅开发有龙岗大族云峰、大族河山等楼盘。而大族集团首次向城市更新范畴迈进，便是南山村及北头村旧改。

据悉，大族集团在南山村旧改投入300亿元，项目定名为“新湾”，而“新湾”取自英文NEWONE的谐音。

▲南山村城更展厅。乐居摄于2023.11

作为大族集团重要营收来源，大族激光在2022年交出了一份“营收净利双降”的年度成绩单，尽管信息产业设备需求下降，但整体市场占有率维持领先；在地产开发方面，除了上述项目，大族鲜有新项目面市。南山村旧改，也一度停滞，昔日的城市更新展厅，如今大门紧闭。

南山城市更新提速

双85%可申请行政调解

根据@合一城市更新 官方数据，截至2023年11月19日，深圳已列入城市更新计划项目1026个，拆除范围面积累计8721.8h㎡；已通过城市更新专规批复项目687个，计容建筑面积累计21611.3万㎡。

实施主体公示项目519个，拆除范围面积累计3374.9h㎡；按数量计划实施率50.6%，按规模计划实施率38.7%。

深圳的旧改项目数量之庞大，然而最终进行到主体公示的项目仅仅过半，实施率不到4成，开发周期长，资金压力大，旧改难度可想而知。

南山的重点旧改中，除了大冲村成为佳话，大部分仍旧处于前期签约或者拆迁过程。

近日，南山旧改发布新细则，为区内城市更新提速。

在过去，深圳市内旧改执行的是“双100%”方案（即签约面积与签约人数双100%后可征收），一旦出现“钉子户”，旧改便可能搁浅。直至2021年深圳城市更新条例正式出台，“双95%”新方案有效缓解旧改困局。

10月23日，南山区城市更新和土地整备局发布关于征求《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则（征求意见稿）》意见的通告（以下简称《实施细则》）。

简而言之，《实施细则》对于正式确立签约面积与签约人数满双85%但未满95%的旧改项目，区政府将给予行政调解支持。

虽然该细则处于意见征集中，但对南山区乃至深圳城市更新来说，是跨越式进步，有利于加快区内旧改速度。
新政的出台，将对南山村等旧改带来实质性利好。