搁置美元债,这家房企找了一个理由

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 505959 9.2w阅读 2023-11-24 20:55

文/乐居财经 严明会

买了方圆地产美元债的投资人,心情很复杂。

2021年,方圆地产无法一笔3.4亿美元的债务,好在债权人足够宽容,在接受了约等于无的首付后,同意债券展期2.5年。

今年6月,方圆地产又被爆出不能偿还债务,还是这笔3.4亿元的美元债,解决方法还是寻求展期。但这一次,没有完成。

之后几个月,方圆地产陆续发布过几次关于这笔美元债的公告,最近几天,公告仍显示债务重组进展为终止,称要参考龙头房企的债务处理方式。同时甩出一句话:集中一切力量保交楼,其他资金支付暂缓。

这笔困扰方圆地产与投资人的美元债,是一笔高息美元债,也是目前方圆地产唯一续存的美元债,利率为13.6%,没有担保。除了本金外,方圆地产还拖欠了3期利息,合计6936万美元。

从现状来看,投资人短期内是很难收回方圆地产这4.1亿美元的欠款了。最近一年半,方圆地产亏损的很厉害,2022年全年亏掉21.06亿元,2023年上半年再亏5.51亿元,一年半合计亏损26.57亿元。

亏损的主要原因之一,必然是市场的下行。方圆地产最主要的营收来源为房地产开发,2023年上半年营收4.87亿元,房地开发占了82%,但这支柱业务的毛利率,低至2.41%。而在2022年同期,方圆地产地产开发的毛利率为26.83%。

方圆地产账面上还有多少钱呢?在今年上半年末,公司手上的货币资金还有16.44亿元,抛去受限制资金,还有近15亿元。全部算上也无法偿还拖欠的美元债本金与利息。

另外,方圆地产还有境内债务需要偿还。截至今年6月末,方圆地产境内债务总额为119.16 亿元,一年内需要偿还的除了上述美元债外,还有6.79亿元的银行贷款,而2024年末需要偿还一笔9.18亿元的债券。

境内债务,多数是有抵押的。方圆地产为了贷款,也是把旗下有价值的资产抵押的差不多了。包括方圆大厦、方圆 E 时光两个最重要的投资物业,抵押贷款余额为32.48亿元,而两个项目的账面价值合计超过48亿元。

方圆地产的存货项目南沙十里方圆也在抵押之列,项目账面价值为30.56亿元,抵押贷款余额为11.94亿元。

为了保住项目维持持续经营,以及保交付,方圆地产或是会优先偿还境内的债务,另外方圆地产眼前要偿还的境内债务规模也比境外债务小得多。

早在年初的时候,穆迪就直接发文称,方圆地产已经将所有的投资物业进行了抵押,以求用于融资,要想再融资也拿不出什么资产了。

方圆地产是广州的老牌房企,由方明100%持有。这位幕后老板,是潮汕人,还是位学霸,毕业于中山大学法学系,还有律师执照。

前些年方圆地产的经营还是比较突出的,2015年-2021年均处于盈利,合计的净利润达到58.47亿元,方明作为唯一股东,自然赚了不少。

除了方圆地产外,方明还有一个港股上市平台方圆生活服务。近几年也均处于盈利状态,今年上半年首次出现亏损。

不过,想让方明自讨腰包几十亿补方圆地产的亏空,可能性也是极低的。

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