文/乐居新媒体广州 任时建

松限后，老黄埔这个“老网红”，被番禺万博抢尽了风头。

最近，它开始频频刷脸，势要找回主场。

高铁新城、海丝城规划、旧改加速……利好有点多。

今天我们重点聊聊已经摆货上架的，黄埔区护林路以南、镇东路以东HPG-DS-26地块（黄埔区图书馆北侧地块）。

这宗地块，号称近几年黄埔出让地块中最靓的“仔”，地段一绝，年初土拍推介大会上亮相后，就吸引一波流量。

就在前两天，地块正式挂牌，打响广州“取消地价上限”第一枪。

如此看来，一个月后，开发商岂不是要抢破头？

例牌菜，先看看地块先天条件。

该地块占地面积37711㎡，计容建面162157㎡，容积率4.3。总起拍价394726万元，折合楼面价24342 元/㎡（未扣除配建）。

如果扣除文化馆、幼儿园、商业等配建成本，地价达2.7万元/㎡，已接近黄埔现任“DW”。

王炸地块挂牌，乐居君赶忙也杀去实地看了看。

首先，地段优势没得说，位处黄埔区护林路以南、镇东路以东。

交通也很便利，北面是黄埔高铁枢纽，往南与5号线大沙东站直线距离约500米。（来源：百度地图测距）

旁边还有规划的“黄埔高铁新城”，未来要建大型商业综合体，虽然还在“画饼”，但起码有想象空间。

地块航拍

其次，周边公共资源丰富，比如现有的黄埔图书馆、广州少年宫、体育中心。

地块航拍

黄埔体育中心航拍

未来，还将新建黄埔区文化馆和黄埔区妇女儿童中心。

学校方面，附近有及广大附中黄埔实验学校（东校区），怡园小学北校区、怡瑞小学等。

休闲去处也不少，地块一旁还有城市休闲河道，附近有荔枝公园、儿童公园，居住生活氛围还是拉满的。

地块一旁的河道

而且，乐居君暴走下来发现，相比老黄埔其他板块，这宗地旁边城市界面还比较新。

地块本身来看，地面平整，之前种植的树木也比较有序，一眼望去，有种公园既视感。

乐居踩地当天，还看到不少附近居民在此遛狗。

整体来说，黄埔区图书馆北侧地块综合素质不错，是个全面发展的“好学生”。

对房企来说，吸引力足够。

但你说地块会不会出现高溢价疯抢的局面，乐居觉得未必，而且，大概率还会底价成交。

1、地块有缺点，还有板块硬伤。

比如，地块面积不算大，以后园林设计和社区配套，考验开发商的规划水平。

地块北侧有广汽本田与广石化两大重量级工厂，这两个巨无霸，带来的环境污染争议已经是老生常谈了。

还有，目前老黄埔整个板块，商业配套连本地人都吐槽太low，还不如县城。

之前，地块调整规划，从体育文化用地更改为二类居住用地兼容文化设施用地，不少附近居民持反对意见。

他们所表达的意思是，老黄埔不缺楼盘，地块周边商业配套几乎为零，应该建设高档商业和文化等城市生活配套。

虽然，官方也释放要在老黄埔打造世界级商圈的规划。

但更多的还是靠旧改项目来推进，落地兑现，仍需时日。

2、企业拿地准入门槛提高了。

根据公告，竞买人竞拍宅地必须使用自有资金，竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。

这对开发商的资金实力来说，是很大的考验。

毕竟到年底，大多数企业都想快点回笼资金，而不是大手笔花钱。

还有，即使拿到地块，也不能磨磨唧唧，一边要出资建黄埔区文化馆，同时，3年内就要交楼。

3、地块未来入市，去化压力巨大。

按照要求，地块成交后12月内就要动工，明年，再怎么样也要入市抢客了。

价格上，因为本身的楼面价就不低，扣除配建约2.7万元/㎡，按地价2倍增量来推断，未来起码得卖5.4万元/㎡。

如果哄抢，地价抬高，未来售价超6万元/㎡，只能说开发商“勇气可嘉”。

现在来看，地块还是稀有的存在。

附近在售主要是老黄埔“三剑客”，中鼎君和名城·珺合府、富颐华庭、万科城市之光，均价5.2-5.7万元/㎡左右。（价格仅供参考，具体以实际为准）

万科城市之光

放到明年和后年，那就市道不同了。

最近，老黄埔多个旧改新盘都在摩拳擦掌，供应量巨大。

比如，珠江村融资区项目，约1000 套的货量，据说首推产品可望江，最快明年入市。

再比如，华润新溪旧改，融资住宅体量约11.37万㎡，预计也有至少700货量供应.

此外，还有港湾一二村、双沙、庙头等旧改项目，进展神速。

这种趋势下，房企们恐怕也不敢闭眼抢。

不过，作为广州第一宗取消限制地价的地块，吸睛度还是有的。

毕竟，老黄埔明年要翻红，气氛担当还得是它。

你觉得地块最终成交结果如何？评论区聊聊～