房企降价:两难之间

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 12.9w阅读 2023-12-01 09:56

文/乐居财经 曾树佳

在武汉,伟星光谷星悦广场的售楼处,聚集着不少业主,他们手里举起白纸,上面写着“退钱”字样,人群中,不时传来“退房”的喊声。

事情的起因,在于项目近期突然大幅降价,相当于原价打了75折,导致不少此前购房的业主不太认同。

在此几天前,成都东部新区,保利中粮湖光锦云项目被中止了网签,也是因降价而产生异议。该项目由大悦城、保利发展联合开发。

无论是年初短暂的“小阳春”,还是政策加持后,仍缺乏后劲的金九银十,都无法让房企真正迈开回笼资金的步伐。临近年关,开发商们又开始在销售层面,寻找突破口。

但若项目降幅过大,便容易引起业主、市场等各方的反应。在“稳房价”的调控基调下,基于对市场秩序的维护,降价的项目往往被中止网签,或收到警示函。

由于“限跌令”的加持,房企并不能在促销层面上,任意发挥。部分房企,将继续面对现金流与偿债的考验。

“玩不转”的降价营销

据报道,被推上热搜的星悦广场项目,目前售楼处仍在正常接待,不过之前的优惠价已经收回。

该项目地块于2021年6月25日开拍,彼时,在与新城、龙湖等头部民营房企的竞争中,伟星房产首次进入武汉市场,以总价12.15亿元拍下,溢价率高达43.3%。

楼盘于去年12月3日首开,后分别在今年4月和8月加推,至今三栋住宅已全部入市。推入市场近一年时间来,住宅整体卖掉了41%。

近两年,土拍市场上不少房企隐遁,但伟星房产借着这个窗口期,却颇有逆势加仓的意味,频现拿地的身影。眼下武汉项目的降价促销,或许是它在大环境下,基于加快去化、回流资金的考量。

无独有偶,在此几天前,成都东部新区,被宣传为“湖居生活典范”的保利中粮湖光锦云项目,被中止了网签。

原因在于,有业主不断发声,称湖光锦云项目“降价过多”,拿证价格1.5万元至1.7万元,现在以9000元均价销售,降幅达到40%以上。

眼见着自己买的房子,前后有了几十万价差,业主们自然不认同。不过,项目负责人对此感到较为意外:“我们的降价是为了更好地适应市场需求,去库存,并未预料到会引起如此大的争议。”

监管部门核实之后,对该上述情况进行了定性:湖光锦云由于价格波动过大,涉嫌扰乱房地产市场正常秩序,目前暂无法办理网签备案。

乐居财经查阅获悉,湖光锦云对应的项目公司,为成都悦东置地有限公司。该公司由大悦城控股集团(成都)有限公司、保利(四川)投资发展有限公司(简称“保利四川”)分别持股51%、49%。

2021年5月,大悦城以6650元/平方米的最高限价,溢价率14.66%竞得该项目土地约64.4亩,同时要求开发商无偿移交一定比例的租赁住房。随后,大悦城成立了成都悦东置地,作为项目公司。

半年后,成都悦东置地获保利旗下的保利四川增资24019.61万元,持股比例49%。由此,湖光锦云项目因双央企共同开发,而备受关注。

今年前10月,成都二手房已成交18万 套,超过了去年全年总成交量;新房方面,前10月累计成交面积约1574万方,均在重点城市中排名第一。

在地产周期里,成都楼市颇具韧性,而在此背景下,两家央企联合开发的项目,却以大幅降价见诸报端,这不禁引发热议。

按理说,超过6500元/平米的楼面地价,加上建安成本,9000元的均价是覆盖不了的。开发商这么做,或许是基于战略层面的考虑,为了加快回笼资金。

据业内人士披露,不久前,保利发展给各个地区公司总经理及其经营班子,下发了一个有关存量去化的新考核指标。

具体为,到今年年底,各子公司的年终绩效考核、奖金、领导人员考核、专业线考核等都要与存量去化强挂钩。大致的系数安排是,地方存量去化指标完成率如果少了1%,各地方管理层的绩效大致要扣0.5-0.6分左右。

换言之,在去库存方面,保利发展将重点考核,如果没有完成去库存,或者得分较低,地区总经理很大可能会被换防。

大悦城也曾在财报中提及,为应对销售压力,公司快速制定相应应对策略,和阶段性销售方案,提升开发效率和销售能力。今年以来,大悦城的销售的货源,也主要来自库存而非新增的土地投资。

即便是国央企,也重视做有现金流的利润。不同项目有不同的策略,对于一些销售情况不达标的项目,他们可能会采取降价的方式,回笼资金。

限跌“紧箍咒”

因楼盘降价过猛而被叫停的,并不少见。

今年5月,位于惠州大亚湾的臻悦府备案均价为14741元/㎡,但低楼层价格却在6800元/㎡左右,相当于打了4.8折;项目总楼层为26层,中高楼层价格普遍在7000-7200元/㎡,相当于直接打了5折。

起初,当地监管部门曾对此有过澄清,表示项目网传折扣低至4.8折,系误读。臻悦府楼盘部分楼栋因交付标准,从精装修调整至毛坯,价格相应做了一些调整,相关调整均有申请备案。

但在舆论之下,随后的大亚湾区臻悦府,最终仍被叫停。同时被叫停的,还有6折卖房的惠阳区铂悦府。

铂悦府早在2019年就已经开盘,当时的备案价是1.5万/㎡-1.6万/㎡,去年市场遇冷的时候,成交均价在1.2万元-1.3万元/㎡左右,今年项目将清盘,才以6折优惠出售。

在南京,也有部分项目被警示。今年2月底,有爆料称,南京某项目因大幅降价促销,收到来自相关部门的一份警示通知函。

警示函强调,上述行为可能引起区域房地产市场价格波动,损害购房人以及相关利害关系人合法权益。

对此,项目方还做出了相关的解释,称“项目备案价格严重脱离市场”,导致项目去化艰难,经公司决策采取阶段性打折。

而对相关部门暂停销售的建议,该项目公司认为将会给已购房客户、项目经营及供应商的利益带来侵害,会导致项目停工、烂尾等一系列风险。

事实上,调控基调下,房地产市场上的“限跌令”,时有发布。据统计,去年以来,便有二十余座城市,发布了房价限跌令。

比如去年9月,合肥长丰发布《通知》表示,所有开发企业立即停止特价房、工抵房等销售,所有特价房、工抵房等销售前必上报县发改委、县住建局审批。

有些地方甚至将楼盘降价的幅度,做了明确的界定。

四川省凉山冕宁县,就曾规定,在取得预售许可或现售备案10日内一次性公示房源价格,公示价应与报备价格一致,实际成交价格不得高于备案价,同时不能低于备案价20%以上销售。

在“稳房价”的基调下,房价的上升与下降都受到较大的关注,降价促销等方式并不能任意发挥。

现金流考验

转眼间,又一年的年关将至,房企将面临新一轮的流动性大考。

年初的房地产市场,一波短暂的小阳春过后,乍暖还寒,房企的销售步伐,还未真正迈开。下半年的金九银十,有降首付、降利率、认房不认贷等政策做支撑,曾迎来久违的热闹,但仍缺乏后劲。

以往年景好的时候,房企尚且在年底,频频祭出促销手段冲销售,如今为维持生存,获取现金流,更需要打开销售局面。

不过,今年前11月,百强房企实现销售操盘金额49536.5亿元,同比降低14.4%,年内累计业绩降幅继续扩大。

当前楼市复苏动能不足,企业销售端受制于市场整体需求和购买力,表现仍保持低迷。据克而瑞预测,年末房企仍需加强供应和营销力度,以提振成交去化,百强房企全年业绩降幅预计将在15%左右。

由于年底房企们在做最后的促销冲刺,11月供应低位回升,但成交在10月集中放量后迎来回落。重点30城供应环比上涨30%,成交则环比下降12%,同比减少3%,前11月累计同比微增1.72%。

但城市分化预期延续,短期内较热的成都、西安、杭州等热度或将延续,上海、北京等还将保持平稳运行,南京、武汉、苏州等核心一二线城市预期在年末迎来一轮放量,而多数城市还将延续筑底,年末“翘尾”增幅有限。

房企们仍需要抽出财力与精力,去应对偿债事项。2023年四季度房企到期债券金额约1373亿元,2024上半年面临偿债高峰,到期债券金额约3686亿元。

相关标签:

进深

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服

网友评论