城投兜底地产

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 19.2w阅读 2023-12-08 16:25

文/乐居财经 曾树佳

在重庆大剧院旁,裸露着一个“大坑”,里面长满了杂草,隐现着些许施工的迹象。

这里曾计划建造“重庆版东方明珠”——环球欢乐世界,但搁置数年,仍未有实质上的进展。

今年,该项目被推上拍卖台,因债务复杂,5个多月的时间里,历经10次流拍,直到11月底,终于由重庆城投旗下的两家子公司渝开发、重庆颐天康养合力拿下。

项目代价仅为7.97亿,相比于22.79亿的评估价,跌价超过六成。尽管如此,这样的成交价,仍相当于两者去年净利润总和的2.15倍,足见这是它们在战略层面上的考量。

拿下项目后,战略转型期的渝开发自言,这有利于新增房地产开发赛道。近期,城投地产板块发力外拓的案例,还有湖北联发投与旗下的联投置业,27亿大手笔入主了上海老牌房企三湘印象。

这两年,在一番托底拿地之后,许多城投平台后续放缓了拿地步伐,但也有一些城投仍在加仓地产。拿了地之后,它们也并不都想简单地寻找代建,而是有了自己耕耘的想法。

地产开发,也是城投转型的一个重要方向。

65%折价抄底

11月的最后一天,渝开发宣布,其控股子公司重庆渝加颐置地有限公司(简称“渝加颐置地”),通过竞拍方式,以约7.97亿元获得重庆环球欢乐世界项目,已签署了《拍卖成交确认书》。

环球欢乐世界为破产清算拍卖项目,位于重庆江北区江北嘴,土地面积约为4.68万平方米,综合容积率2.18,其中计容建面10.2万平方米。

该项目已实施部分土石方、边坡支护、基础、地下通道、车库等工程,原本项目评估价为22.79亿元,后来在5个多月的时间里,历经10次流拍,起拍价逐次下调,最终跌价65%被渝开发拿下。

从备受关注到落寞荒芜,重庆环球欢乐世界蹉跎了11年之久。

该项目用地于2012年12月,被重庆凯拉姆特等6家公司共同竞拍受让取得。图纸上,它呈现出来的,是一个集公寓、酒店、主题乐园等为一体的滨江城市文化综合体。

项目含建188米的高空娱乐观景塔,被称为“重庆版东方明珠”,畅想成为“都市文化旅游商业新中心”。

谁料,拿地方支付了10亿元土地款后,期间就出现了拖欠借款、工程款等现象,各种纠纷随之而来。去年,法院宣告重庆凯拉姆特等6家关联公司破产,资产被摆上拍卖台。

由于环球欢乐世界项目时间跨度较长,其中债务关系较为复杂,虽管理人承诺成交后协助清场,但拍卖公告里仍强调竞拍人“务必亲自实地看样”,否则相关责任自负。

渝开发对于此项目,早已进行了紧锣密鼓地筹备。

10月底,渝开发就与关联方重庆颐天康养产业发展有限公司(简称“重庆颐天康养”),共同出资设立渝加颐置地,注册资本为2亿元,各占51%、49%股权。

渝开发由重庆市城市建设投资(集团)有限公司(简称“重庆城投”)持股63.19%,重庆颐天康养则由重庆市城设持股100%,两者均隶属于重庆国资委。它们设立渝加颐,就是为了承接环球欢乐世界项目。

渝开发或许并没有想到,能用这么低的价格入手项目。在11月中旬的公司董事会上,设置的上限是“以10.93亿元的最高限价,适时参与意向项目破产竞拍”。没想到后来以7.97亿的价格,就能如愿收入囊中。

11月28日,拿下地块四天之后,渝开发便马不停蹄为其输血。

具体为,渝开发按51%持股比例,向控股子公司渝加颐置地,以现金方式提供不超过3.65亿元无息借款,用于购买环球欢乐世界及经营。

从位置来看,项目地块位于目前重庆市的黄金地段,就在重庆大剧院和重庆科技馆之间,可以直面两江以及朝天门。

渝开发也欣然自言,在公司努力推进自身战略转型的关键时期,参与该项目,有利于其新增房地产开发赛道,提升公司品牌形象。

逆势外拓

渝加颐置地的两个股东中,重庆颐天康养自2014年开始转型探索养老文旅发展,2022年营收9.31亿元,净利润为2.08亿元;但今年前三季度,其营收却仅为1088万元,净利润也呈现负数,为-1346万元。

而渝开发去年营收8.96亿元,归母净利润1.63亿元;今年前三季度,其营收为6464万元,同比增长57.51%;同期归母净利润为-51.42万元,同比下降109.09%。

由此可见,两家公司都是顶着年内阶段性亏损,拿下环球欢乐世界项目的。而且,7.97亿的代价,相当于两者去年净利润总和的2.15倍,足见这是它们在战略层面上的考量。

乐居财经查阅获悉,渝开发已形成主营业务为房地产开发,支撑业务为会展经营、物业管理、资产经营,培育业务为城市更新、租赁住房、非房产业投资的1 3 3业务体系。

具备综合业态的重庆环球欢乐世界,尤为符合它的战略需求。

面对地产下行的大环境,渝开发仍将房地产开发业务,作为核心竞争力。目前,该公司主要销售的项目为山与城、贯金和府以及南樾天宸项目。

尽管它自称手上的土储,仍能保证未来几年的平稳经营与发展需要,但粮仓里的存量项目正在减少。

近几年,渝开发鲜有扩储动作,2020年至2022年,其权益土储,分别为约73.41万平方米、66.19万平方米、43.2万平方米。

今年上半年,该公司拥有总储备土地计容面积58.76万平方米,权益计容面积下降至约37.45万平方米,有必要适时补仓。

地方城投旗下的地产板块,似乎有发力外拓的迹象。不久前,湖北国资委旗下的湖北联合发展投资集团、武汉联投置业,则受让三湘印象42.31%股权,成为第一大股东。

此次交易,外加增发的10亿元,联投置业及湖北联发投为三湘印象的控制权,合计掏出了27亿元,如此之大手笔,可见其实力雄厚。

标的资产三湘印象,是上海的老牌房企,2014曾18.61亿元拿下前滩单价地王。2016年,公司开始向“文化演艺 房地产”双主业转型,溢价18倍收购了“观印象”。

直至2023年中期,房地产业务依旧是三湘印象的营收支柱,期内业务营收8735万元,占比总营收的48.39%,文化演艺营收2828万元,占比总营收的36.54%。

这笔收购,无论是否出于买壳的考虑,联发投都拓宽了自身的地产业务半径。

转型窗口期

近两年,城投公司因托底拿地与自身背负债务风险,被推到了聚光灯下。

高峰时段,集中供地中有近半数地块被城投所得,其中90%的地块都是以底价成交,仅在部分一二线城市溢价率偏高。其中,轨交类、传统城投、保障性住房城投是拿地的主力,占到五成以上。

去年曾明确,防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。此外,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

在此背景下,或许是受限于自身的开发能力,也或许是为了降低财务风险,城投平台的拿地意愿减弱,拿地占比和底价拿地的金额占比,都有所回落。

后来,政策定调“要有效防范化解地方债务风险,制定实施一揽子化债方案”,这意味着,地方债务的极限测试有所松动,推动关于置换、重组等化债方案出炉。

往长远看,城投平台的发展路径、发展模式才更重要。

有些城投平台早已开始谋求转型,例如云南城投,这两年正向轻资产运营和管理转型,将主营业务变更为商管、物管。随着房地产项目的置出,其房地产业务规模已大幅减少。

有的城投平台则谋求棚户区改造的发展。要知道,城投平台于城镇基础设施建设经验颇多,尤其是在棚改项目资源积累已久,更易上手。

但有的城投公司,仍在加码自身的地产开发业务。在土拍市场上,依旧有城投公司在积极拿地。

12月初,武汉洪投以总价23.85亿元,包揽青菱科技生态新城3宗地块;武汉光交城市底价10.56亿摘武汉光谷核心区一宗地;瑞安城建5.21亿元竞得温州瑞安市塘下镇商住地……

拿了地之后,城投公司旗下的地产板块,也并不都想简单地寻找代建,而是有了自己耕耘的想法。比如,近两年,广州城投地产的曝光度、知名度“狂飙”,其发挥“房地产 城市更新 住房租赁”三大体系,陆续有项目入市。

重庆城投旗下的渝开发与重庆颐天康养,此次拿下环球欢乐世界,同样也想自己开发运营。这被他们视为转型的机遇。

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