民营房企再瘦身

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 曾树佳 15.7w阅读 2023-12-11 13:06

文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

碧桂园集团管理会议上,杨惠妍再度露面,她言简意赅,将碧桂园未来12个月的主要工作,总结为9个字:保交付、保经营、保信用。

今年以来,碧桂园持续践行交付、化债工作,已取得阶段性的成效。而在保经营层面,它则侧重于保团队、保销售。

据掌舵者杨惠妍陈述,碧桂园的组织架构,经过集团总部与区域项目的调整,已较为稳定。接下来要做的,是锁定人才、完善中长期的薪酬和激励机制。

在此几天前,碧桂园开启了今年年内的又一次“变阵”,它将区域总数,进一步缩减至21个。精简团队的目的,在于提质增效,聚焦于保交楼、现金回流。

几乎与此同时,身处央企阵营的中国金茂,也启动了一轮组织架构调整,措施同样是合并聚焦、加强管控。

岁末年初,往往是房企密集进行架构调整的时间段。过去一年的时间里,无论是新城控股、融创、旭辉、碧桂园等地产民企,还是招商蛇口、保利发展、绿城、金茂等央企开发商,均有陆续的相关举措。

与前些年的“裂变”热潮不同,眼下房企的排兵布阵,均围绕着一个主线:瘦身减负。具体为区域、城市公司的合并,收缩管理半径,提升公司的管理效益。

在调控的周期内,房企期望借此增强“体质”,跑完黎明前的路途。

变阵换取效益

面对波诡云谲的房地产市场,唯一的不变就是变。房企组织架构,决定了他们在复杂环境中的应对姿态。这几年,碧桂园自我调整的案例,并不少见。

2021年之前,仍在高速发展阶段的碧桂园,组织曾裂变为106区域公司,下沉市场,实现城镇全覆盖;去年,行业进入收缩阶段,碧桂园适时而变,合并区域公司至58个,实现降本增效。

而今年,在深度调整的基调下,碧桂园继续合并区域公司,追求更加扁平化、高效益的管理架构。

过去这一年,碧桂园大概经历了三次调整。

年初,碧桂园实施区域总裁兼任方案,缩减区域总数至29个;5月,碧桂园控股集团下设地产、科技建筑两大产业集团,以及新业务事业部、创新投资事业部等业务板块,还合并佛肇区域至江中区域。

而近来,此番临近年底的调整,仍是碧桂园聚焦、精简团队的表现。

它合并成立了7个新的区域,包括华北区域、鲁苏区域、中西区域、浙皖区域、赣闽区域、川滇区域、江中区域等,将区域总数缩减至21个。

乐居财经从碧桂园这份最新的调整当中,发现一些人员变动的细节。

伴随着新区域的成立,区域的一把手也随之变化。而这些新任的区域总裁,有的是碧桂园“未来领袖”计划培养的人才,有的是后期碧桂园加入的人才,属于比较年轻的班底。

例如鲁苏区域新任总裁时凯,江中区域新任总裁洪斌,都是碧桂园之前培养的博士生。而中西区域新任总裁郭荣旺、沪苏区域新任总裁姜军,则是后来加入碧桂园的,他们的业绩较为突出。

郭荣旺曾带领碧桂园陕西地区从零打拼,以四年时间打造40余盘的成绩,让碧桂园迅速占领陕西市场。姜军则是从项目营销总监的位置,一步步成为区域负责人,一线经验丰富。

而原来一批碧桂园老将,或逐渐退出一线工作,或降级成为区域副总裁。

原浙江、福建区域总欧阳宝坤,成为了集团法务部总经理,原沪苏区域总谢金雄则是另有任用。杨志成此次也离开了江中区域总的职位,其地产集团副总裁职位不变,另有任用。

另外,原河北区域总李晓明,成为华北区域副总裁。

杨志成、欧阳宝坤、李晓明、谢金雄等人,都是碧桂园创始人杨国强创业初期,便一直跟随的“老将”,备受重视。

眼下,碧桂园需要最大化发挥优秀管理者能力优势,能者居上,而不是论资历。足以见得,碧桂园改革自身的决心。

有媒体透露,目前,碧桂园在内部设置了一个“红黄绿分档”。绿档是区域内目前现金够保交付,黄档是区域现金 资产才够保交付,红档则是存在交付风险。

一切都是为了保交付。区域合并以后,各区域之间可以互相帮扶,现金、资产流动更加方便。

设立区域公司共同管理,可以提高运转效率。例如旭辉去年年末也合并了区域公司,对于营收不理想的区域做合并重组,将资源重点倾向业绩突出区域,利于业绩提升。

融创、新城控股等,同样在收敛聚焦上,有所动作。

去年12月中,作为示范性民企之一的新城,对地产、商业的“双轮”角色,有了进一步的明确归类。

彼时,新城的集团总部,整合了投资、资管、人力、财务等职能。而地产开发事业部,则负责全品类地产开发、代建;商业管理事业部,负责全品类商业管理,强化商业深度运营相关职能。

几乎同一时间,融创也新设地产经营中心、资本与融资中心、资产运营管理中心等,在加强管控中瘦身增效。此外,区域人员下沉至项目,以便听到一线的炮火。

如今,融创债务重组方案落地,成功上岸的背后,或许也有其调整举措的支撑。

央企刀刃向内

市场变幻,不止于民营房企,一向以稳健为标签的央国企,也进入频繁变动的时期。虽背靠大树,但行业转向平稳发展的过程中,央国企亦要主动适应市场规律。

近来的中国金茂,便是如此。它从年初便多有变动的信号传出,开年的组织架构调整、董事长以及总裁更换、合并区域公司、撤销城市公司等等动作,都让中国金茂一度备受关注。

自董事长张增根新上任以来,调整仍在继续。

这位新任董事长,在中国金茂母公司中化集团工作超过30年,曾出任过中化集团人力资源部副总经理、中化国际石油公司副总经理、中化集团风险管理部总经理、中化国际(控股)股份有限公司党委书记、总经理及董事长等职务。

对于人力资源管理,他有经验、有方法。据称,张增根在一次会议上,曾明确提出中国金茂要“降费”。而重新梳理运行架构、减员,是最为直接的办法。

11月下旬,中国金茂内部已经发文,将扁平化组织管理。其中提及,取消和区域平台地点重合的城市公司,合并后,由区域平台直管当地城市项目;进一步降级区域内项目数量少,经营不善的其他城市公司。

指令很快便落实了。前段时间,中国金茂原华东区域和苏皖区域合并为新华东区域,撤销以上区域的所有城市公司,总部设在上海。

随后,金茂又宣布撤消多个城市公司,包括北京、长沙、上海、广州、佛山、成都等城市公司,相关项目均由对应区域平台直营。在此过程中,5位城市总发生了变动。

不难理解,将组织架构变成总部-区域的架构,撤消城市公司,相当于减少了大半职能部门的支出,包括设计、企管、行政、人力等后台部门。减少职能岗位,裁撤冗员,达到降本增效的目的。

这两年,中国金茂的拿地金额已经砍半,拓展项目有所减少,自然要精简结构。数据显示,今年前11月,中国金茂权益拿地金额149亿元,与上年相当,但对比2021年1-11月,这一数据为378亿元。

在此背后,有其充实现金流的考量。中国金茂为了保证现金流安全、财务安全,前段时间还出售了北京威斯汀大饭店这一重资产,回流现金。

中国金茂背靠中化集团,虽然有大股东在资金融资、债务发行方面的支持,也有一定的信用背书作用,但行业整体销售情况未及预期的情况下,仍然如履薄冰。

因此,只能先从自身下手,刀刃向内,组织架构调整正是能够立竿见影的举措。

为了着眼企业成本、资产的精细化管控,金茂还新增了成本合约部、资产管理部。此外,它还撤销了创新战略部,可见其也有意在业务层面,收敛聚焦。

国央企调整组织架构,并不鲜见。

诸如招商蛇口、绿城、保利发展等国资房企,在今年年初,就已进行了区域整合,以期资源协调、降低管理成本。他们的组织变革,更多是未雨绸缪,应对不确定的大环境。

其中,区域、城市公司撤销、合并、升降级,上演着类似的排兵布阵。

有的房企甚至让绩效考核,与组织架构调整相挂钩。比如,在组织层面,绿城年初综合了绩效考核红线指标的触发情况及其他因素,对子公司采取组织降级、业务托管等的管理干预措施。

地产“内卷”

行业阶段性下行,市场逐渐“卷”了起来。

11月底,成都一处双央企开发的楼盘,降价幅度超过40%,监管部门核实之后,认为其价格波动过大,涉嫌扰乱房地产市场正常秩序,暂停了项目的网签备案。

该项目负责人对此感到较为意外,表示其降价是为了更好地适应市场需求、去库存,并未预料到会引起如此大的争议。”

无独有偶,几天后的武汉,也有一处“黑马”房企开发的楼盘,因房子价格打了七五折,被此前购房的业主,举“退钱”字样抗议,最终项目的优惠价被收回。

类似这样的例子,屡见不鲜。

透过现象看本质,年关将至,房企加快销售回笼资金的迫切感,更为强烈。降价促销的举措,是其权衡之下,最直接的去库存方式。

而有业内分析到,城市公司的销售压力,来源于房企总部集团。在去库存方面,部分集团重点考核,如果没有完成去库存,或者考核得分较低,城市、区域公司的人事有可能被换防,甚至裁撤。

换言之,房企区域、城市公司,之所以冒险大幅降价营销,是因为头上顶着压力,如若效率较低,一轮组织架构调整,就有可能将其优化。

今年前11月,百强房企实现销售操盘金额49536.5亿元,同比降低14.4%,年内累计业绩降幅继续扩大。当前楼市复苏动能不足,企业销售端受制于市场整体需求和购买力,表现仍没有真正回暖。

不久前,王石在论坛的发言,震惊了地产圈。他表示,房产调整期需要3到5年。也就是说,“涨5年调2年”的房地产旧规律,将不适用于这一轮周期。

而尽管有“一视同仁”的融资政策、令人期待的50家房企融资白名单等,利好政策的落地,仍需要一定的时间。

未来,交付挑战将进入深水区。因此,房企需要有足够的韧性,去跑赢这场马拉松。

追逐规模的时代远去,房地产行业没有大开大合,没有V型反转,地产商只有在薄利阶段,向管理要效益,维持现金流,才能立足于市场。

因此,收缩、聚焦,成为了当下房企排兵布阵贯穿的主题,过去一段时间,经过自我调整,房企已收获了些许成效。

相关数据显示,从三费费率整体水平看,2023上半年,典型房企三费费用率为11.04%,同比下降2.27个百分点,费率管控得到了正面反馈。


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