乐居财经 严明会 12月13日，惠誉已确认领展房产基金（00823.HK)长期发行人违约评级(IDR)为“A”，展望“稳定”。同时，惠誉确认了其高级无抵押评级为“A”。

鉴于领展房产基金审慎的财务管理，以及其在香港特区零售物业的持续弹性，得出该评级。领展房产基金于2023年3月完成配股以及较高比例的固定利率债务，有助于其管控利率风险，同时为其评级提供支撑。惠誉认为，在最近的收购之后，领展房产基金的房地产投资组合地域多元化更为突出，但其债务融资收购战略对其评级构成了限制。

关键评级驱动因素

利率风险降低：惠誉认为，截至2023年9月底，领展房产基金的固定利率债务占总债务的70%(2023年3月底：60%)有助于降低其利率风险。惠誉预测，在截至2024年3月的财政年度(FY24)(1HFY24：4.3倍)，利息覆盖率将稳定在4倍左右，并在2025-2026财年恢复到4.5倍-5倍。惠誉已将其投资物业(IP)EBITDA/总利息覆盖率的负面评级敏感度从3.5倍修订为3.0倍，反映出REIT在管理利率风险以及弹性房地产投资组合方面的审慎。

杠杆率良好，留有缓冲：公司杠杆率(净债务/IP价值)在2024财年上半年为19.6%，而2023财年为19.7%，负面评级门槛为30%。惠誉预计领展房产基金在2024财年的总债务将维持在约600亿港元(1HFY24：590亿港元)，因为该公司在2023年12月派发股息后可能会选择保留约100亿港元的现金结余。良好的杠杆率为公司扩大其投资物业组合提供了一定的灵活性。

通过收购实现增长：惠誉认为，领展房产基金可能会继续寻找收购机会，以扩大其投资组合。鉴于高融资成本环境，以及管理层认为当前的资产价格和租金收益率不会增加股息，惠誉预计2024财年不会有任何实质性收购。

惠誉已假设在2025-2027财年收购总额为90亿-100亿港元，与最近配股所得的计划使用情况一致。惠誉预计，任何超过这一金额的收购都将通过额外的债务或出售资产来获得融资，这可能会限制领展房产基金的财务状况，尽管收购可能会改善其地理多元化。

香港特区市场的弹性：惠誉预计，领展房产基金在香港特区零售物业(专注于大众市场、非自由支配的零售商)将继续保持弹性，到2024财年租金将恢复到中个位数。公司的零售物业遍布香港特区的城市住宅区。其总入驻率保持在98%的高水平，而租金回退率从2023财年的7.1%升至2024财年第一季度的8.7%。来自停车场及相关业务的收入在2024财年上半年增长5.2%。惠誉预计，在停车场供需失衡的情况下，停车场业务将继续出现个位数的低增长。

写字楼风险敞口可控：领展房产基金的写字楼资产约占其资产值的10%。其国际写字楼组合保持了95%的高入驻率，加权平均租期为5.3年。惠誉预计，写字楼租金收入在短期内将保持稳定，尽管租赁到期后可能会出现负租金逆转，这可能会对其投资物业EBITDA产生影响。

评级推导摘要

源自投资物业的具韧性的租金收入及在运营和资产增值方面的良好记录对领展的评级形成支撑。领展房产基金的投资物业组合主要包括位于香港特区大型城市住宅区的购物中心。领展房产基金亦拥有位于中国内地一线城市、新加坡、澳大利亚和英国的购物中心和写字楼。

领展房产基金的投资物业资产价值约为300亿美元，EBITDA规模为10亿美元，与太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK，A/稳定)相似，但低于新鸿基地产发展公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A/稳定)的水平。因其投资力度较高，发展风险较小，领展房产基金的业务状况强于太古地产，而其约20%的贷款价值比则高于太古地产。

领展房产基金的资产质素与新鸿基地产相若，因为领展房产基金的规模较新鸿基地产小，但投资力度较新鸿基地产大。领展房产基金于2024财年上半年的投资物业EBITDA/总利息覆盖比率为4.3倍，高于新鸿基地产2023财年的3.3倍，但新鸿基地产来自多元化业务的其他经常性收入亦有助支付利息开支。

领展房产基金和澳大利亚Scenter Group Limited(A/稳定)的业务概况相似，因为两者都专注于零售物业，而对开发物业重大风险敞口较小，而且公司资产规模相似。这两家公司的入驻率都很高，接近100%。领展房产基金的投资组合比Scenter Group Limited的投资力度更强。然而，领展房产基金的投资组合高度集中于香港特区，并对国际写字楼有一定的敞口，而Scenter Group Limited的投资组合纯粹是零售业务，遍布澳大利亚和新西兰的城市。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2024财年香港特区投资组合租金回退率为5%，2025-2026财年为3%;

-香港特区零售业和写字楼在2024-2026财年的平均租用率为98%;

-2024-2026财年EBITDA利润率约为70%;

-2024-2026财年资本支出占收入的7%-10%;

-2024财年下半年没有收购，2025-2027财年收购支出为90亿-100亿港元。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-惠誉预计短期内不会对领展房产基金采取任何正面评级行动，因该公司以债务融资的收购策略将限制其财务状况。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 净债务/投资物业资产的比率持续高于30%;

- 投资物业EBITDA/现金利息支出的比率持续低于3倍;

- 快于惠誉预期的业务扩张速度导致执行风险和财务风险上扬

流动性和债务结构

流动资金充足：领展房产基金于2023年9月底持有现金131亿港元，未使用的承诺性授信额度达97亿港元。以投资级公司债券持有的资产规模约10亿港元——惠誉将该项资产的70%视为现金。其流动资金足以覆盖69亿港元的短期债务。截至2023年9月底，该公司的投资物业价值为2,100亿港元，赋予该公司更高的财务灵活性。

发行人简介

领展房产基金是亚洲最大的房地产投资信托基金，也是全球以市值计最大的专注于零售物业的房地产投资信托基金之一。该公司在香港特区拥有129处物业，零售物业内部楼面面积为900万平方英尺和约57,000个停车位。截至2023年9月底，其所有物业的估值为2,390亿港元。