2023年12月15日，国家统计局公布了11月宏观经济和房地产行业数据。

从主要宏观经济指标情况来看，随着宏观政策效力持续显现，11月份主要生产需求指标呈现稳中有升态势，就业物价总体稳定，创新动能继续成长，国民经济整体上延续了回升向好的态势，为实现全年发展目标打下了一个非常坚实的基础。

房地产方面，国家统计局新闻发言人表示：随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象。

2023年1-11月份，全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，商品房销售额下降5.2%，房屋新开工面积下降21.2%，从这些数据来看，房地产市场仍然处于调整之中。

刚刚闭幕的中央经济工作会议指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时也指出，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

未来随着各地区、各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。

国家统计局数据显示，2023年1-11月份商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。

趋势上看，自3、4月份“小阳春”之后，无论金额、面积累计增速均逐月下滑，市场持续承压。

但值得注意的是，随着新政陆续出台，销售面迎来边际改善，体现在面积累计增速下降速率连续5个月收窄、金额则是连续4个月收窄。由此可见，目前房地产市场尚处在底部修复、震荡调整过程中。

我们认为，当前政策利好效应仍在发酵，且能对市场起到一定支撑作用。实际上，京沪同天发新政，也为市场信心的恢复注入强心剂，夯实了下半年以来销售边际改善的趋势。这一点从单月销售指标的企稳、改善也同样可见。

11月商品房销售面积7930万平方米、商品房销售金额8157亿元，环比分别增长2%和1%，保持底部企稳格局。同比来看，11月商品房销售面积、金额同比下降10.3%和8.6%，面积降幅较上月收窄0.7个百分点，是下半年以来次低降幅。

销售的边际改善、底部企稳一方面是新政带动购房信心的回升，另一方面源自房企推盘节奏的加快。根据CRIC重点百城数据，11月新增供应环比增长32%，改善需求仍是市场主力军。譬如成都、西安、杭州等优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市，中心城区改善项目去化明显优于外围刚需。

国家统计局数据显示，2023年1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积831345万平方米，同比下降7.2%。其中，住宅施工面积585309万平方米，下降7.6%。房屋新开工面积87456万平方米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万平方米，下降21.5%。房屋竣工面积65237万平方米，增长17.9%。其中，住宅竣工面积47581万平方米，增长18.5%。

竣工在今年行业指标中表现比较亮眼，得益于“保交楼”是行业聚焦点和核心点，也是未来行业出清过程中的“重中之重”，其增速保持较高的增长速度。1-11月竣工面积增速较1-10月略降1.1个百分点，连续两个月下降，仅高于一季度，但从增速绝对值来看依然保持在相对高位。

单月来看，由于2022年基数相对较低，竣工单月同比走势同样“强势”，同比增速始终维持正增长，3月、7月同比增速分别达到32%和33%。值得注意的是，进入四季度竣工指标走势“冲高回落”，单月同比增长势头略有放缓，11月同比增长12.2%，较上月涨幅收窄1.1个百分点，涨幅仅高于2023年1-2月。

实际上，11月竣工量环比增长56%，绝对量再创2019年以来单月新高（剔除1-2月份干扰波动），年末有翘尾的趋势。

新开工弱势的格局在四季度不断边际改善，累计降幅连续四个月收窄，1-11月降幅较1-10月收窄2个百分点。11月新开工面积8279万平方米，环比增长17.4%，同比增长4.9%，单月同比增速时隔29个月再次由负转正，这与前期基数相对较低不无关系，由于疫情的影响，2022年11月新开工面积实际为2014年以来新低。若看2023年前十月均值，11月新开工面积则较月均增长5%。

国家统计局数据显示，2023年1-11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，降幅较1-10月扩大0.1个百分点。其中，住宅投资78852亿元，下降9.0%，降幅较1-10月扩大0.2个百分点。

房地产开发投资降幅自年初大幅收窄之后，随即一路下滑，年内整体承压。但自下半年以来，出现边际改善的信号，累计降幅趋缓，降速持续收窄。

11月单月走势喜忧参半。从绝对量而言，11月房地产开发投资额8123亿元，环比下降6%，为2016年4月以来新低，较2023年前十月月均下降15%。同比来看，降幅较10月收窄0.7个百分点至-10.6%，降幅为下半年以来新低，呈现底部修复态势。

开发投资压力来自于新开工及土地购置指标的走弱。1-11月份，房地产开发企业房屋新开工面积下降-21.2%。而根据CRIC监测的全国300城土地成交来看，1-11月份成交面积和金额同比下降21%和20%。

综合来看，我们认为12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促，考量此影响，预计整体成交环比有望止跌回升，但涨幅预期5%-10%之间，全年累计成交跌幅有望在5%-10%。

城市分化预期延续，短期内热点恒热的成都、西安、杭州等热度或将延续，上海、北京等还将保持平稳运行，南京、武汉、苏州等核心一二线城市预期在年末迎来一轮放量，而多数城市还将延续筑底，年末“翘尾”增幅有限。