文/乐居新媒体苏州 任时建

“我的老房子终于卖出去了，新房子也落定了，明年秋天就能搬新家了。”换房成功的张旭（化名）长舒一口气，脸上洋溢着幸福的笑容。

张旭是昆山本地人，原本的房子比较小，住得不够舒服，近两年就一直想换一套大一点的四房改善一下，奈何市场不好，二手房挂牌了很久一直卖不出去。

在卖房的同时，张旭和家人也去看了不少二手房和新房，最终看上了东望璟园这个项目，首先预算在自己能承受的范围内，其次户型和小区规划都不错。再者，这个小区由金融街控股、招商蛇口、保利置业三大国央企联合开发，后期交付比较有保障。看完房当天张旭就交了5万意向金，没有付定金，因为担心后面房子卖不掉。

经过长久的等待期之后，张旭都有放弃换房的打算了。但是，苏州11月新出台的“换新购”政策改变了这一局面。

“换新购”政策落地之后，负责帮张旭卖房的德佑壹玖捌裕元店经纪人第一时间通知了他，他确认购买意向之后马上在意向楼盘付了定金，激动又紧张。

经纪人和所在门店全力聚焦张旭房源的售卖，采用各种手段增大他房源的曝光度，提高带看量，终于在新房下定1个月，他的二手房顺利卖出。据了解，张旭目前新房草签已经完成，在等待办理贷款。   

在苏州“换新购”政策之下成功实现“以旧换新”，张旭并不是个例，越来越多的置换客群享受到了这一政策的红利。

何为“换新购”？

11月19日，苏州住房“换新购”举措在“2023‘家在苏州’住房团购走进大院大所专场活动启动仪式”上正式发布；11月23日，“换新购”举措落地。

苏州换新购举措具体内容为：搭建以旧换新购房平台，对房产交易流程开展全链优化，推出“优先卖”“放心买”“换新购”服务，帮助购房者在优选房源库中提前锁定意向新房，同时加速旧房售出，用心用情解决好群众关注的住房换新问题。

举措发布之初全市共有57个楼盘，7家经纪公司参与到活动中来。

参与的楼盘其中吴江区5个、吴中区17个、相城区12个、姑苏区1个、工业园区7个、高新区15个，具体名单如下（点击查看高清大图）：

换新购参与项目清单 

首批经纪机构名单

据悉，随着政策深入，参与楼盘和经纪公司还在不断增加。

“换新购”操作流程

①达成意向：客户与经纪机构自主沟通并确认住房改善置换需求，签订“优先卖”二手房委托出售协议。   

②签订协议：房地产开发企业、经纪机构和客户签订“换新购”三方协议。

③选定新房：客户选择与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房，签订“放心买”购房协议，在约定期限内锁定房源，并向房地产开发企业交纳新房意向金。

④旧房优先售：房地产经纪机构对客户旧房进行查证、验房、实勘等，在约定销售期限内，整合资源优势，加速推广销售，缩短客户旧房售出周期。

⑤购进新房或退还意向金：经纪机构在约定销售周期内售出旧房的，客户履约完成新房购买手续;经纪机构未在约定销售周期内售出旧房的，开发企业履约退款。

“换新购”政策之后，苏州又出利好消息。

12月4日，江苏省苏州市住房和城乡建设局发布通知，苏州市自2023年12月1日起实施“卖旧买新”购房契税补贴，凡是2023年1月1日以来在苏州大市范围内出售自有住房，并在2023年12月1日～2024年12月31日期间购买新房的，都可以分层次享受购房契税补贴，买得越早越实惠，最高可享受100%购房契税补贴。

对于置换客群而言，多重利好叠加，确实是不错的换房时机。

经纪公司和房企共同助力楼市“活”起来    

在“以旧换新”的政策背景下如何让二手房成交“活”起来，本站和参与“换新购”活动的经纪公司之一贝壳找房进行了沟通交流。

贝壳找房相关人员表示，和客户签订“优先卖”二手房委托出售协议后，相关负责经纪人会主动去购买房源展位，提升房源曝光度，让更多的潜在客户能够看到挂牌的房源，并且推荐区域内的其他经纪人去空看、讲解，加深对房源的优缺点理解，以便更好地向目标客户进行介绍。同时，对于带看的情况、市场变化的情况、小区及周边的成交情况，会定期向业主介绍同步，及时沟通。这样，在经纪人和客户等多方努力之下，二手房房源的成交周期会大大缩短。

此外，据贝壳找房经纪人介绍，自“以旧换新”相关政策发布以来，门店咨询量、挂牌量有所提升，有一些之前还在观望的置换客户，开始主动联系经纪人去带看新房楼盘。在他们看来，“换新购”政策出台之后，开发商等待周期拉长，客户置换周期缩短，所以客户更有信心去尽快下定新房，再加上“卖旧买新”购房契税补贴政策叠加影响，新房的成交量短期内会出现一定程度的增加。

本站同时也咨询了多个参与“换新购”活动的楼盘营销负责人，他们透露，新政对项目咨询量和预约量有一定的促进作用，但是作用比较有限。

园区某楼盘置业经理表示，目前项目上已经有几组因为“换新购”下定的客户，有的房子已经卖掉了，有的房子还在卖。在他看来，“换新购”政策对楼盘成交还是有积极影响的。   

在房企端，保利发展苏州公司积极响应“换新购”政策，推出了“卖一买一超燃置换季”活动。不久前，保利发展发布了一张海报，海报内容显示，“卖一买一超燃置换季”活动上线一个月，累计助力新房预约17套。本站在和保利发展“卖一买一”活动的相关人员沟通时了解到，截至目前，保利发展苏州各在售项目预约累计已超20 组，该工作人员还表示，如果规定期限内客户二手房没有卖出，项目无理由退房。

12月11日，相城城投集团结合相城区2023年12月1日的“卖旧买新”政策，紧跟推出“收旧购新”活动。相当于“以旧换新”的升级版。

活动方案详情如下：

1.凡持有苏州市相城区域内产权证建筑面积在144平方米以下、房屋用途为住宅（以不动产权证为准）产证的业主均可申请本次活动。申请人购买相城城投集团推出的在售商品房（具体以实际公布的房源为准）一套，同时相城城投集团收购其本人名下的一套商品房，商品房应具有独立不动产权证、产权清晰，且收购商品房总价不高于所购在售商品房总价；   

2.相城城投集团本批次“收旧购新”项目：水韵花都、和颂雅苑、鹤云雅苑；

3.报名名额：本批次限500名；

4.报名时间：2023年12月20日9时0分0秒-2024年1月10日17时0分0秒，若报名名额已满，则报名提前结束；

5.现场报名：请带身份证、不动产权证、购房资格证明等，前往售楼处进行现场审核，审核不通过的，不能参加本次活动；

6.相城城投集团“收旧购新”活动实行现场报名预约，不接受电话预约。详细活动方案，请咨询和颂雅苑营销中心。

相比之前的“换新购”依赖经纪公司促进二手房成交，相城城投直接收购二手房，购房者置换交易周期更短。但这一方案能否成功，还取决于购房者是否愿意购买相城城投的三个指定项目。经本站了解，截止目前相城城投“收旧购新”活动已有超200组客户报名。

在当前市场环境下，无论是政府、房企，还是经纪公司都在积极作为，共同助力楼市复苏。在多重利好条件的叠加之下，楼市成交小范围内将有一定的起色，但是苏州楼市要想真的“活”起来，还有较长一段路要走。