跌去三成丨精选

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 14.5w阅读 2023-12-25 08:00

文/乐居财经 曾树佳

当听到新的房企融资白名单有望出炉时,人们持币加仓;当看到险资撤离地产股的报道时,许多人又开始迟疑了。

但作为房地产股市里的长线投资者,宋平对眼下的趋势,则抱着理性的心态,不会轻易加减仓。

前段时间,有些头部房企,股票一月之间跌幅达到30%,他就觉得不太正常,认为地产股的底部确认已经是共识了,后续优化政策的加码,是大概率的事情。

与此同时,他觉得险资减持地产股,并不是在撤退,而是置换成商办资产,钱还是在地产行业里,这说明险资对房地产的复苏,还是留有一手期待的。因此,他并未对后续的股市,丧失信心。

回望2023年的地产股,在总体下跌中,确实隐藏着一些积极的信号。对于投资者来说,须在洞察中,对股市保有耐心。

过去一年,房企的护盘行动从未停止,股票增持、回购,股东注入资产,推动债务重组……无论是A股,还是港股地产商,都在为此付出努力。

但投资者的信心,仍没有被完全提振。乐居财经统计获悉,截至12月22日冬至收盘,A+H共159家上市房企的总市值,较年初下跌了30.63%。实现市值正向增幅的,只有23家,占比14.5%。

不过,在总体的跌势中,也有阶段性的回弹表现。比如在诸多政策加持、房企取得债务重组重大进展的11月,有些内房股在一月内,实现50%以上的市值增幅。

行业的出清之下,地产股的修复道阻且长,但或许将在波动中温和回升。

延续的护盘行动

眼见地产股市不断下探,即使是居于销售规模榜首的保利发展,最终也坐不住了。

近期,保利发展公布了保利集团对其的增持计划,该计划从12月12日开始,为期一年,增持总金额在2.5亿元至5亿元之间。

公告的字里行间,保利发展不忘附上一句:“基于对公司未来发展的信心,及长期投资价值的认可”。此次增持后,保利集团及其一致行动人,持有保利发展股份合计48.49亿股,占总股本比例40.51%。

该增持计划一经公布,三天之后就得以践行。保利集团通过集中竞价,首次增持保利发展A股股份211万股,占总股本的0.02%。

而截至12月15日,保利集团已累计增持保利发展495.71万股,占总股本的0.04%,累计增持金额达到5000.09万元,瞬间已达增持计划金额下限的20%。

保利发展“护盘”的行动,并不止于此。

在祭出增持举措之前,它就宣布,将以10至20亿元回购股份,回购价格不超过15.19元/股,回购期限不超过3个月。

“增持+回购”的组合拳,已是房企提振市场信心的惯用方式。

早在今年6月,世茂股份便宣布将使用不低于1亿元,不超过2亿元,进行公司股份回购,回购股份价格区间不高于1.3元/股。

由于A股有着“1元退市”的终止上市条件,即连续20个交易日的每日股票收盘价均低于1元/股,就面临退市。因此,被戴上了ST前缀的世茂股份,更有股价提振的紧迫感。

早在5月底,该公司便宣称,其控股股东峰盈国际或一致行动人上海伯拉企业,将展开一年时间的股票增持,数额在1至2亿元之间,增持价格不高于1.8元每股。

直到12月19日,上述股东增持世茂股份总股本的1.01%,增持金额为4486.99万元。

自5月份以来,已有10家A股房企公布自身的增持计划。对于他们来说,市值管理尤为重要,即使不能限期完成增持任务,也会出面表个态,安抚一下投资者。

就像金科股份,其12月初发布公告称,为保证完成增持公司股份金额的承诺,公司控股股东金科控股,提议延长股份增持计划期限,自股东大会审议通过后六个月内实施完毕。

乐居财经查阅获悉,原本金科控股计划以自有资金,在6个月内增持金科股份,金额不低于5000万元至1亿元。

但目前这项增持举措,仅完成金科股份总股本的0.406%,增持金额为1926.85万元,不足承诺最低金额的一半。

房企掏钱买入自家股票,为的是使自身在资本市场上的表现,能够企稳回升。从短期来看,效果确实立竿见影。

比如保利发展,其公告增持计划后,股价就从9.61元连续上涨至10.34元;此前的荣盛发展从1.17元涨至1.89元/股,世茂股份从1.01元涨至1.04元/股。

但一旦拉长时间线,有些地产股就失去了后劲。美好置业5月称用0.5至0.8亿元的增持计划,由此产生的正面效应,是其股价曾从0.8元连续上升至0.88元/股,但后续依然够不着1元的“门槛”,只能遗憾退市。

今年以来,已有接近10家A股房企被强制摘牌,除了上述的美好置业,蓝光发展、泰禾集团、阳光城宋都股份等,虽也尝试过扭转股价,但最终都进入了退市的行列。

市值总体跌三成

房地产行业处于估值洼地,投资者显得有些迟疑。

今年8月,在股价处于低位的情况下,机构投资人对万科发起的增发事项,表示担忧。万科经过一番权衡,决定终止A股增发并撤回申请,安抚股东。

不久前,证监会曾发布通知提到:“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。

地产商开展股权融资,能不受破净、亏损影响,那无异于降低融资门槛,提升审批速度。但实际上,估值太低,如果做股权融资,就像是在便宜卖股。

据乐居财经统计,79家典型A股房企的平均市净率,虽能达到1.46,但其中有近59%的比例,共47家房企的市净率小于1,处于破净状态。

为了进一步稳定信心,万科甚至在高管薪酬方面,增加年度股价变动作为调节系数,将公司A股每日复权收盘价的全年平均值,作为对比指标,促使员工利益与股东利益的绑定。

回头看过去一年的地产股市表现,便可以窥探万科做出该举措的深意。

从今年年初到12月22日冬至收盘,万科的市值从2181亿元,降至1238亿元,降幅达到43.23%,市净率为0.49。10月底,万科被流言击中,股债跳水,直至后来深圳国资用实际行动为其站台,才遏制住了市场的恐慌。

“招保万金”中,除了万科之外,保利发展今年的市值,较年初下降了34.9%至1179亿元;招商蛇口市值下降了12.96%至851亿元;金地集团市值下降了57.48%至196.38亿元。

由此可见,央企阵营中,目前位居销售规模榜首的保利发展,以及落地定增方案的招商蛇口,也均未能避免市值的下降。而金地也曾处于舆论的浪尖,导致了市值的跌幅较大。

除此之外,典型房企中,滨江集团、建发股份、新城控股、中南建设、ST世茂等,其市值较年初的降幅,分别为16.31%、29.55%、43.85%、36.53%、53.81%。

纵览79家A股房企,只有19家房企的市值实现了正向增幅,另65家房企的跌幅在1%至65%之间。

大开大合的港股市场,内房股的表现更将股市的情绪,体现得较为明显。

乐居财经统计获悉,80只内房股有76只的市值,较年初有所下跌。金辉控股的市值从153亿港元降至143亿港元,下跌了4.99%;而景瑞控股则从9.08亿港元变为0.52亿港元,跌幅达94.14%。

两者为最小与最大跌幅,他们之间的差距,较为悬殊。

截至12月22日收盘,排在市值榜首的为华润置地,其市值达到1900亿港元,折合人民币约1727亿元,但较年初的跌幅为24.17%。

紧接着的中海发展、龙湖集团,市值分别为1460亿港元、817亿港元,跌幅分别为34.13%、45.53%。

总的来看,A+H共159家上市房企,年初的总市值为24184亿元人民币,截至12月22日的总市值为16776亿元,下跌了30.63%。仅存的千亿市值主体,只有4家。

积极的信号

房地产行业股市总体下探,从中也能看到一些积极的信号。

尽管房企销售、融资“两条腿”,仍没有整体迈开,但优化政策陆续加码,为行业的复苏垫下基调。在此背景下,总能在资本市场激起一些涟漪。

距离信贷、债权、股权融资“三支箭”的发布,已有一年。在过去这段时间里,供需两端的政策对融资政策,继续做着边际调整。

比如降首付、降利率、认房不认贷政策的出台,也比如“金融16条”部分政策期限的延长,以及再次强调民企融资的一视同仁。

不久前,更是传出消息,金融监管部门融机构座谈会上,提出了“三个不低于”。

即各家银行自身房地产贷款增速,不低于银行行业平均房地产贷款增速;对非国有房企对公贷款增速,不低于本行房地产增速;对非国有房企个人按揭增速,不低于本行按揭增速。

会议还提出,拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。

而销售回暖后劲待解,监管机构继续从房企融资入手,已在起草一份中资房地产商白名单,或有50家国有和民营房企被列入其中。在列的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持。

据悉,这一名单较今年年初,具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。此后,不少银行召开房企座谈会,不断推动进展。

虽说政策传导需要一个过程,但其对股市的阶段性提振,有着不一般的意义。11月,港股市场上的地产板块,便常有整体飘红的表现,80只内房股总市值增幅为2.45%。

旭辉控股、中国奥园、融创中国等,均在一个月间,市值收获50%以上的涨幅。其中大部分房企,均在优化政策的背景下,同时取得债务重组方面的进展,改善了企业基本面。

在化债的路上,老孙熬白了头。短短18个月时间,融创完成境内外债务重组,涉及金额900亿元,成为头部出险房企中,第一家完成境内外重组的房企,其化债工作具有标杆性,是业内重组化债的参考样本。

11月底,奥园境外重组方案,也顺利在28日晚间召开的计划债权人会议上,获得投票通过,待相关法院聆讯裁决后正式生效。

这意味着,它将成为首家完成全部境内外债务重组的粤系房企。

而旭辉已完成72亿境内债的展期工作,境外债重组方案取得阶段性成果。为兼顾不同债权人的诉求,旭辉提供了短中长不同选项,用旭辉方面的话来说,就是“短端削债,中端转股,长端保本降息”。

此外,有望在明年1月或2月实现境外债重组上岸的中梁控股,在11月份也有近30%的市值增幅。

尽管12月,一些地产股的股价有所回调,但后续,房地产行业的优化调整仍将持续,未来房企的估值修复道阻且长,然而或随着行业出清而温和回升。

(文中“宋平”为化名。)

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